不動產估價方法有哪些?房屋價值如何決定?不動產估價師考試攻略!

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不動產估價方法有哪些?房屋價值如何決定?不動產估價師考試攻略!
最新更新時間: 2024/3/25
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房感知識庫
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在進行不動產買賣、投資行為時,無論是將不動產出租收取租金收益,還是將不動產抵押貸款,都需要估算不動產的價值,才能將資產進行更有效的分配與資金利用。然而,不動產的種類繁多,且每一個不動產都有很大的差異性,從區位、土地使用分區、不動產自身的條件,都會影響到不動產的價值。因此,本篇文章將告訴大家「 不動產估價 」的流程與方法,無論是持有不動產的人或準備買房的人,都可以參考看看!

編按:除了「 不動產估價 」的相關介紹,文內也有幫大家彙整「 不動產估價師 」的考試守則!想考取不動產估價師的讀者,可以先到文內參考相關資訊喔!

不動產估價是什麼?

不動產估價 」其實就像推算股價估值,或是估精品包包價值一樣,就是透過標準的流程來估算出標的市場價值,也就是不動產在市場上的客觀價值。差異在於不動產指的是「土地及地上定著物」,因此評估價值的標的涵蓋「房屋」、「土地」、「農場」、「果樹」、「森林」等等。

由於不動產的價值通常都非常龐大、影響人民財產權的程度也較大,因此評估的方式需要依循《不動產估價技術規則》來估計價格,與動產或股權的估價方式是完全不同的!

不動產估價時機

不動產估價時機:一般民眾

對於一般民眾來說,最常見的估價時機有以下三種:

  • 房屋交易
    一般會對不動產進行估價,不外乎是買賣房屋時,需要了解標的物的市場價值,才能準備資金或進行議價。例如當你準備出賣房子的時候,就必須知道標的在市場上的行情價格,才知道能以多少錢售出。
  • 貸款抵押
    另外,如果需要向銀行貸款並抵押房地產時,銀行也需要了解不動產的價值,才能知道要貸款給客戶多少錢。通常會由銀行的放款部門對你的不動產進行估價,再決定最終要放貸給你的金額。
  • 產權處分
    當牽涉到「繼承」財產或需要處分「共有」不動產的時候,也會需要了解不動產的價值,才能據此進行分割、合併、交換產權等處分。

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不動產估價時機:公司、政府機關

此外,對於法人(公司或政府機構)來說,不動產的估價也非常重要。以公司年報來說,公司的不動產價值是年年都需要被估算的;再來以政府地政機關來說,無論是要進行土地徵收、市地重劃、都市更新,或是徵收稅賦等,也都會需要對不動產價值有客觀、公平的計算才能建立公信力,也維護民眾的財產權。

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以上可以初步了解到,不動產牽涉的利益無論是對一般老百姓、公司或政府都相當龐大,因此建立一套健全又客觀、標準的方法就非常重要!以下就來介紹三個主要實務上最常運用的估價方法,分別是「比較法」、「成本法」與「收益法」

房屋價值如何決定?不動產估價方法介紹!

不動產估價:比較法

比較法 」是最常被運用的不動產估價方法,顧名思義就是透過與其他標的物比較來獲得估值。由於我們較難找到完全一模一樣條件的成交案例,因此便需透過尋找與估價標的具有相似條件的案例後,加權比較以間接地進行估價。

假設你想要估價的房子,是位於台北市忠孝東路二段某大樓的某一戶,這時我們可以選擇同一條路上的其他至少三間房屋成交案例,來作為估價的基準,並依照不同的因素差異與你待價而沽的房屋來做比較調整(例如:成交日期、區位、樓層等),據此計算出最後的價格。

舉例來說,下表就是三間其他相似且已經知道成交價的標的,從 A、B、C 三個標的與我們想估的房子的差異比率,也就是「調整率」,就可以知道你的房子跟 A、B、C 相比,基於互相條件不同,所產生相對的價格差異。藉由三個比較標的所估出的價格,再透過加權比率或平均的方式,計算出最終的標的估值。

比較標的A 比較標的B 比較標的C
名稱 同大樓不同樓層 隔壁大樓某戶 大樓對面某戶
調整率 97% 96% 105%
意義 A 比你的房子
條件差 3%
B 比你的房子
條件差 4%
C 比你的房子
條件好 5%
已知標的成交價 3,300萬 3,500萬 4,000萬
已知標的成交價x調整率

=你的房子估值

3,402萬 3,645萬 3,809萬
最終估值
(以平均為例)
(3,402+3,645+3,809) /3 = 3,619 萬

資料來源:筆者彙整

不動產估價:成本法

成本法 」就是透過計算在估價時間點的「重建成本」或「重製成本」,再扣掉折舊的部分來進行不動產的估價,就像是假設現在要再重新蓋一棟與估價標的一模一樣的房子,利用建造這棟房子所需要的所有成本再扣除折舊後的價值,去推算標的的市值。

成本法相對比較少使用,因為它需要蒐集大量的建材成本資料,而這些資料也不好取得。另外,成本法在估價的過程中,也不會考慮到市場價值,也就是現在把它拿出來賣,可以賣到的價錢,因此比較多用在市場上不常見的不動產,如圖書館、醫院,或是相對比較好估計建造成本的透天、廠房上。

除了估計建材成本為主的成本法外,成本法還有另一種估價方式「 土地開發分析法 」,是針對土地本身的「開發效益」來計算建地的價值,主要用於建商評估開發土地的效益,計算方式就是銷售建案的總金額,扣除所有成本與利潤後的土地價值,獲得的建地價格。

不動產估價:收益法

收益法 」就是利用這個不動產帶來的收益,去回推它本身的價值,所以最常被用在收益型不動產上,例如辦公大樓、旅館、店面等商業型不動產。在使用「收益法」計算時,有兩種計算方式,分別為「直接資本化法」及「折現現金流量分析法 DCF」:

  • 直接資本化法
    最簡單的是透過「直接資本化法」來計算,也就是使用「一年總收益 ÷ 收益資本化率=收益價格」的方式來計算。舉例來說,假如一間套房未來一年的淨收益預估是 25 萬、收益資本化率為 1.5%,那不動產估值大約就是 1,600 萬元。
  • 折現現金流量分析法 DCF
    折現現金流量分析法主要用在投資 5 ~ 10 年的投資型不動產,除了考量到每年收益及期末的處分價值(投資期間結束賣出不動產的價值),也將投資期間的租金成長率考慮在內。同時,在計算的過程中,也會把每期的收益依照折現率進行折現,因此計算的過程更加複雜。
    由於市場上租金的行情差異較大,因此會直接影響到最後的不動產估值,再加上淨收益背後需要考量的因素複雜,包含空置率、稅費、管理費等,因此收益法通常是商業不動產投資公司在使用。不動產估價三法比較
說明 優點 缺點
比較法 尋找相似條件的比較標的,與欲估價標的比較、分析與調整,據此計算出比較價格。
  1. 簡易快速且最常使用
  2. 適用於不同種類的不動產
  1. 受限於比較標的案例的取得
  2. 很難依照市場短期變化調整
成本法 計算建物本身的重建或重製成本後,再扣除累計折舊額,據此計算出成本價格。
  1. 適合獨立性、較無市場性的不動產
  2. 只考慮單一建物,相對單純
  1. 估值不具市場性,因為沒有考慮到市場價值
  2. 需要詳細準確的建材價格資料
收益法 藉由不動產本身可能帶來的收益,利用收益資本化率,回推出估價標的的收益價格。
  1. 利用不動產收益來估價,適合投資型不動產
  1. 估價結果會因租金差異影響大
  2. 租金淨收益較難估計

資料來源:筆者彙整

影響不動產估價的因素

在比較法的時候,我們特別強調標的之間的差異會影響到價格,而由於不動產本身就具有很大的異質性,也就是每個標的之間都是獨特、不一樣的,不會有條件完全一模一樣的標的,所以這些差異的因素,對不動產估價的影響便需要受重視。

一般來說,會影響不動產估價的因素主要可分為「一般因素」、「區域因素」與「個別因素」,前兩個因素與不動產所處的環境有關,而個別因素則與不動產本身具備的各項條件有關,以下筆者將分別說明:

一般因素

一般因素 」是整體大環境的因素,其中又分為「自然因素」與「社會因素」。自然因素就像地質條件(如地層下陷、地質穩定程度)、地勢條件(如坡度、坡向、土石流災害歷史)、淹水或地震等風險;社會因素範圍則較為廣泛,涉及的層面包含了政府政策(如都市計畫、稅賦政策、利率政策)、社會條件(如人口變化)。

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區域因素

區域因素 」則是將影響範圍縮小至不動產本身的周邊環境。最主要會影響到價格的有四個區域因素:

  • 土地使用分區
    如果是一般住宅的話,最單純的就是位於住宅區,因為如果是位於商業區、工業區,或是有相關開發限制的區位(如飛航管制區),都會影響到住宅本身的價格。
  • 交通
    交通、區位是許多人評估買房的重要參考因素,因此對價格的影響程度也很大。區位好的地方通常會是房市交易熱門、容易轉售or進行投資的地方,像是鄰近高鐵站、火車站、捷運站、公車站,或是鄰近高速公路、城市主要道路等,都是有助於提升不動產價值的加分條件。
  • 生活機能
    如果不動產周邊有公共設施或所謂的「迎毗設施(就是距離越近、越受人們歡迎的設施)」,那就容易推升不動產本身的價值,比如學校、圖書館、公園綠地等都是常見的迎毗設施。
    此外,如果周遭有超商、超市、百貨商場等提高生活便利性的條件,也可能會是很好的加分項喔!
  • 嫌惡設施
    與迎毗設施相反的,就是所謂的「嫌惡設施 or 鄰避設施」,指的就是人們避之唯恐不及的公共設施。通常嫌惡設施具備高汙染、高風險或心理層面不適的特質,如變電所、加油站、垃圾掩埋場、醫院、監獄、靈骨塔、工廠等設施,因此便容易拉低不動產的價值,特別是住宅型不動產,尤其容易受到這些嫌惡設施所影響,因此在不動產估價時,也必須納入價格調整因素來考量。

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個別因素

「 個別因素 」指的就是除了大環境與周邊環境外,會影響價格的不動產本身條件,以下列出幾格不動產估價中,常見的個別因素,其中正向就是讓不動產價值加分的條件,而負向則是扣分的條件。

個別因素 正向(加分) 負向(扣分)
屋齡 較年輕 較老舊
樓層 通常越高樓層越貴,
但相對可及性較差
1.因民俗禁忌,4 樓通常房價最低
2.除了 1 樓,通常越低樓層價格越便宜
房型 兩房以上較熱門 套房、樓中樓等估值較低
座向 坐北朝南,冬暖夏涼 坐南朝北,冬天易潮濕
宗地形狀 方正 三角形、不規則形狀
道路寬度 較寬,
汽機車出行方便
較窄,
容易塞車與產生行人步行風險
景觀 大面積綠地或空地
、山或海
可看見嫌惡設施或
與其它大樓棟距過近
耐震程度 較高 較低

資料來源:筆者彙整

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其他特殊情況

除了以上的三大因素外,不動產的價格也會因為一些特殊情況而受到影響,包含急買急賣、親友間的交易、法院拍賣、地上物有糾紛、債權糾紛、位處於公共設施用地等原因,都會直接影響到價格。因此我們如果要查實價登錄的話,就要避免去選取這些有特殊交易情況的不動產,以免作為錯誤的參考來估價。以下的表格也幫大家整理出法規訂定的特殊情況:

急買急賣急租 受期待因素影響 受債權債務關係影響
親友關係人間的交易 畸零地或有合併使用的情況 地上物處理有糾紛
拍賣 公有土地標售、讓受 受迷信因素影響
含公共用地 人為哄抬 與法定用途不合
其他特殊交易

資料來源:筆者彙整

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不動產估價師怎麼考?

不動產估價的方法及規範非常詳細,一般人並不會了解那麼多,也很難自行估出較為準確的價格,因此就有「 不動產估價師 」的出現。不動產估價師最主要的業務就是評估不動產的價值,這項專業涉及對法律、經濟、不動產的了解,因此考科多以外,也較難取得證照(錄取率極低);而且就算你順利取得證照後,也需要經過大量案件的實務經驗,才能更有效率地進行估價。

畢竟不動產具有昂貴性的特點,因此如果沒有謹慎估價而導致委託方權益受損,就有可能會惹禍上身。以下簡介不動產估價師的考科與標準供有興趣的讀者們參考:

不動產估價師考試科目

不動產估價師除了要有不動產相關科系背景或修習相關學分,還需完成 7 個科目的筆試測驗,包含國文(作文)、民法物權與不動產法規、土地利用法規、不動產投資分析、不動產經濟學、不動產估價理論及不動產估價實務等。

不動產估價師考試規則

每年一次國考,考試期間有 3 天,這 7 個考科都是以 60 分為及格標準,所有平均要達 50 分才算通過,通過後也需要兩年的實務經驗才能正式開業。就算是對於不動產背景的考生,也是相當困難的事情。

不動產估價師錄取率

由於專業科目多,不動產估價師的錄取率一直都不高,近幾年每年只有約 20 個人考取證照,相較於高普考或其他證照來說比例是相對少的。以下是近 5 年不動產估價師的錄取率統計,從中就可以這項證照取得的難度:

考試年度 報告人數 錄取人數 錄取率
111 年 524 人 20 人 6.62%
110 年 534 人 22 人 7.67%
109 年 511 人 14 人 4.53%
108 年 529 人 23 人 7.74%
107 年 586 人 31 人 8.86%

資料來源:考選部,筆者彙整

不動產估價一定要找估價師嗎?

其實不動產估價師的主要業務是以「企業」或「政府案件」為主,包含金融擔保品的估價、都市更新權利變化估價、企業資產估價、證券化不動產估價或法拍屋,而相對較少評估一般民眾的房屋標的。

如果我們想要評估自家不動產的價值的話,其實不一定要去找不動產估價師,線上平台也可以協助我們進行簡易的估價,如好時價,這個平台就是利用大數據與人工智慧進行估算的平台。如果你想申請貸款的話,銀行也會根據你的不動產進行鑑價,進而進算出核貸的金額。因此不動產估價其實並沒有那麼困難,找對工具與方法更重要喔!

不動產估價常見問題

Q:不動產估價會收多少錢?有其他費用嗎?

根據台北市政府各機關委託不動產估價師事務所的酬金給付標準,不動產估價案件的收費大約是一件 30,000 元以上,或是不動產價值的 0.01%~0.1%,但實際收費會因為案件的性質、複雜程度、時間限制、或涉及到法律訴訟等因子而有不同加減價。下表就讓大家參考看看不動產估價的大概收費標準:

案件類型 基準收費
房地評估(所有權價值、租金) 33,000 元
土地評估 所有權價值 35,000 元
租金 35,000 元
地上權 150,000 元
收益型不動產 100,000 元

資料來源:筆者彙整

Q:估出的價格有落差,誰可以決定?要以誰為準?

常見的情況是一般民眾買房子,需要請銀行鑑價與放款,那銀行就會根據他們的估價結果,來決定要貸款給你多少錢。每家銀行估出來的價格可能不一樣,但如果是你要跟銀行申請房貸的話,還是需要以銀行的估價結果為準,因為銀行算是要核貸給你的債權人。

Q:對估價金額不滿意可以怎麼處理?

乘上,如果同樣是要向銀行申請房貸的話,假設你對銀行的估價金額不滿意,那建議可以多多比較不同家銀行的結果,不同銀行可能會根據申請人還款能力、條件進行調整,但通常估價結果都不會差距太大。

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【參考資料】

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