不動產說明書是什麼？不動產說明書怎麼看？應記載事項、不得記載事項整理！
看屋買房期間，通常在洽談意向較明確時，仲介會提供 不動產說明書 ，裡面完整記錄房屋的產權資訊、周遭環境、使用現況及其他相關事項。畢竟房子的方方面面實在太多，透過說明書除了讓買方更了解房屋相關資訊外，也是買賣雙方避免未來各種買賣糾紛的重要依據。
至於不動產說明書到底應該包含什麼內容？消費者應該特別注意什麼事項？筆者現在來快速整理給大家參考。
不動產說明書是什麼？
房屋買賣過程中，除了買賣契約、買賣要約書／斡旋書、定金收據及相關廣告文件外， 不動產說明書 為相當重要的文件。
裡頭必須詳實記載房屋產權及登記資訊，並對於使用現況、周邊環境及交易條件，除了讓參與交易的相關人士明白房屋的完整資訊外，一方面也釐清買家、賣家及仲介三方在交易中的權利、義務。
不動產說明書應記載事項 ＆ 不動產說明書不得記載事項
在目前《不動產經紀業管理條例》中，已明確將 不動產說明書 視為契約書的一部分，所以如果不動產說明書中有不實或是有些該揭露卻沒揭露的情況，則這樣的買賣契約是會有疑慮的。
筆者依據內政部頒布之《不動產說明書應記載及不得記載事項》，為大家整理不動產說明書在目前法令規範下，所應包含或不得包含的說明項目：
筆者在這邊要特別跟大家說，在看屋期間，消費者除了拿到單頁的銷售物件表外，如果對於房屋有興趣想多了解，是可以向仲介主動要求閱覽或是索取不動產說明書的喔！
不動產說明書注意事項
不動產說明書內容繁多，但惡魔藏在細節裡，筆者在此提醒各位，
- 購買成屋者，一定要注意產權本身是否有各種限制情形，或是權利不明確的狀況
- 購買土地者，一定要注意是否有開發限制之情形
- 購買預售屋者，則一定要注意建材、付款事項及工程進度
以確保自身在買賣過程及未來持有使用收益期間的權利。
另外要特別注意的是，雖然仿間仲介製作的不動產說明書，多數會包含實價登錄的資訊，方便買方了解鄰近房屋的成交行情，但依目前法規規定，成交資訊並不必要為不動產說明書內容之一，且通常仲介會在下方註明資訊僅供參考，則向仲介索取不動產說明書時，要做好內容並不包含行情整理的心理準備喔（意思就是，請大家愛用實價登錄，自己多做功課啦）。
最後，法規規定之不得記載事項中，特別要注意的是，不動產說明書無法被各類現況說明文件替代，顯示其在交易過程的重要性。另外，避免造成混淆，在面積敘述上不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」的字眼，一律只能以謄本記載面積為準，所以，如果有增建的情形，是不得將該面積加計到房屋面積資訊內的喔！
不動產說明書項目列表
除了不動產說明書會記載房屋的使用現況外，在賣方與仲介簽訂的「不動產委託銷售契約書」，以及未來成交時買賣雙方簽訂的「買賣契約書」內，都包含房屋的現況說明與確認的表格內容。雖然不得取代不動產說明書，但仍是交易中相當重要的文件。
但不論是哪一本，都是滿滿的資訊大禮包，常常讓你不知道該從哪裡看，於是忽略掉一些很重要的注意事項。
筆者先幫大家整理成屋的說明書應包含的重要內容，希望大家往後在買成屋時可以參考這份筆記，去對照著看，比較不會漏掉重要的部分喔！
除了成屋外，如消費者接觸到土地買賣時，現況說明書上除須載明使用分區、地質敏感性及開發管制與限制內容等相關訊息外，對於共有土地者，必須載明相關的分管協議，或是其他約定登記事項，如共有人共同協議租給某人…等事務；另外，如果土地有被無權占用的情形，或是有供大眾通行的私有道路情形（也就是你家持有的道路，供大家免費通行），都應於現況說明書中揭露。
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不動產說明書要保留！
不動產說明書及現況說明，在交易過程中都被視為是契約書的一部分。賣方應該要負責揭露各種影響房屋價值事項的責任，仲介應該要負責告知、解說及查證，買方也需要在簽約時，確定不動產說明書及現況說明記載的種種事項，並在買到後完善保存不動產說明書（經紀業規範保存５年，但消費者可以自行決定，電子檔形式也是可以的），避免將來發生與不動產說明及現況說明不符的糾紛時，買方無憑無據，求助無門。
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