塭仔圳重劃區買房指南|塭仔圳地圖?塭仔圳進度?塭仔圳建案!

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塭仔圳重劃區買房指南|塭仔圳地圖?塭仔圳進度?塭仔圳建案!
最新更新時間: 2024/3/27
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房感知識庫
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塭仔圳重劃區是現在市場上的熱門話題區域!「 塭仔圳重劃區 」橫跨新北市新莊區及泰山區,相當於 2.6 個台北信義計畫區、 7.4 個新北新板特區,歷經 20 年規劃,全區已於 2022 年 5 月順利完成地上物的清理及點交。未來塭仔圳重劃區將成為北台灣第三大的重劃區,也是繼新莊副都心、新莊頭前重劃區之後,新莊區的第三個重劃區。

究竟這個串接了新莊副都心、五股、泰山等地的新興重劃區,會為北台灣帶來什麼影響?未來又有怎樣的規劃呢?趕快搶先了解一下吧!

最新消息!塭仔圳重劃區中串接中環路(台65線快速道路)、新北大道以及輔仁大學附設醫院、30 米寬的領航路終於在 2024 年 3 月 26 日完工通車!成功將新莊、泰山之間的交通銜接上 ,有望紓解新泰兩區的交通壅塞狀況!
隨著塭仔圳重劃區開發進度的推進、五泰輕軌議題的延燒,塭仔圳區域的房市熱度也跟著提升,相傳已有超過 45 家知名建商積極搶進塭仔圳,目前新案開價已經踏上 5、
6 字頭!

💡PS 小提醒!塭(ㄨㄣ)仔(ㄗㄞˇ)圳(ㄗㄨㄣˋ)重劃區是這樣念喔~不要念錯了!

塭仔圳重劃區

現在塭仔圳重劃區範圍內的土地,大多作為工業使用(有近 6,000 間工廠),少部分是住宅及農業使用,整體而言區域內的使用及地籍非常凌亂

所謂使用凌亂是因為這邊許多的工廠、建築都屬於違建。早期先到先蓋的傳統造成這邊的道路、設施都沒有妥善規劃,房屋也都隨便蓋。

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地籍凌亂」,就是說每位地主的土地都不是處於很適合使用的狀態,不僅土地面積可能太小、過於不規則,完全沒辦法開發;也可能都沒有與道路接壤,出入不便(被其他土地包在裡面)…等等。由於道路狹小、環境髒亂、公共設施不足,再加上貴子坑溪的污染,形成許多公安、環安、治安的問題。

也因此,這次塭仔圳重劃的目的就是要將每塊土地重新劃為大小適宜、形狀方整、直接臨路、符合區域發展且立即可供建築使用的土地。一來大家在使用上可以比較方便、有效率,二來也可以避免因為界線不清楚所引發的土地爭議。

💡延伸閱讀>>>什麼是市地重劃?為什麼可以重劃?重劃費用誰來付?土地怎麼分?

新莊塭仔圳規劃

塭仔圳重劃區因為實在太大了(重劃面積接近 400 公頃= 2.6 個信義計畫區=4.7 個新莊副都心=7.4 個新板特區),所以必須拆分成兩個階段來實施。其中,塭仔圳重劃區一期的細部內容已經全數核定,並開始推動;塭仔圳重劃區二期的則是在補償作業完成後開始施工整個塭仔圳重劃區的工程預計可以在 2027 年完成開發。

塭仔圳重劃區地圖

塭仔圳重劃區一期

塭仔圳重劃區一期,計畫面積為 276.6 公頃,比較靠近新莊副都心西邊、輔仁大學北側的區塊(東側鄰特二號道路(台 65 線)、西側跨入泰山區比鄰明志路、南側為輔仁大學校界及新莊區的中正路,北側則以貴子坑溪最為界線)。

目前劃定此區多為住宅區(第三種住宅區)。商業使用(第一種、第二種商業區)則如下圖主要集中於三處,一是與新莊副都心西界相對的區塊,另外兩處分別在輔仁大學校區的東、西兩側。其中值得關注的是,在輔大北側也規劃了醫療專用區將近 3 公頃,未來可供輔大醫院擴大院區使用。

除了住宅、商業及休閒之外,這邊也有留設一些可以開闢服務性質設施的用地,包含公有停車場用地加油站用地變電所用地醫療服務用地(未來可興建醫院)、社會福利機構用地等。可以說未來當一期重劃區的各項規劃設施落實後,算是機能蠻完善的一個區塊。唯一需要比較注意的是變電所預定地距離某些住宅區並不遠,大家在選購這裡的建案時,務必確認清楚!

塭仔圳重劃區二期

塭仔圳重劃區二期,計畫面積 120.71 公頃,東以特二號道路為界,西以新莊區建國一路東側為界,南以公館段 713 地號西北側為界,北以新莊中正路為界。

目前塭仔圳二期裡劃定的土地使用分區有住宅區、商業區、 工業區 、宗教專用區等,公共設施則劃設有公園、兒童遊樂場、綠地、學校與道路用地等,整體規劃仍以住宅區為主。預期重劃後整個塭仔圳地區將會與重劃前滿地工廠、農地的使用狀況大不相同。

塭仔圳重劃區

塭仔圳重劃區交通機能

以現有的道路網圖來看,從塭仔圳一期重劃區出發,可以透過南北向的幾條大路,連接數個重要的區域。

  • 新北大道:往北穿過三重區就可以接上台大大橋,迅速抵達民權西路
  • 台65線(特二道路):往北走可上國道一號五股交流道;往南走可到達板橋區域
  • 明志路(縣道107):往北走可以通達八里、淡水地區
  • 新泰路:往西北走可通往五股、泰山其他區域;往東南跨越新海大橋,可抵達海山地區

透過中原路、幸福路、中正路則可抵達新莊其他區域,享受新莊區已經開發較完全的生活機能。如果是在工業區上班的民眾,不論是到新北產業園區或是泰山工業區,也都只需要 15~20 分鐘的車程。

至於捷運機能上,一期重劃區周邊現有三座車站,分別是機場捷運泰山站(A5)、泰山貴和站(A6)台北捷運新蘆線輔大站(O19)。規劃中的則有機場捷運 A5a 站(新北大道/民生路口附近)、五股泰山輕軌的 F13 站(民生路上)及 F14 站(轉乘機捷 A5a 站)。等於一期重劃區周圍+內部將擁有 6 座車站,未來如果五泰輕軌順利通車,那溫仔圳重劃區就可以快速抵達台北車站、桃園機場、新莊、民權西路、忠孝新生、五股泰山等地,大眾運輸路網四通八達

除此之外,塭仔圳重劃區二期內有一個不到 1 公頃的交三用地,城鄉局計畫在此處興建轉運站,藉此導入青年創業、文創、商場及轉運站結合的綜合空間。不過,由於第二區開發期程較晚,因此須等到重劃區完成配地作業後才可以進入轉運站評估作業,所以代表未來轉運站是否會在塭仔圳重劃區內出現,還存在許多不確定的變數。

塭仔圳重劃區生活機能

溫仔圳重劃區位在新北市泰山區及新莊區的中間,由於重劃區仍在開發階段,因此生活機能相當仰賴兩個行政區已發展成熟的舊商圈。

A. 台65線(特二路)沿線區域
這塊住宅區與新莊已經發展成熟的舊市區、新莊副都心只有一路之隔,由於新莊副都心有諸多重大建設,例如國家電影文化中心、宏匯廣場以及行政院聯合辦公大樓等,所以可以就近享受到這些地區的生活機能。一般飲食採買可到新莊的中平路家樂福、新泰路、幸福路,這些路段都是相當熱鬧的路段過個馬路買菜、買宵夜都十分便利!

B. 輔大周圍區域
鄰近輔大周邊的重劃住宅區則可以享受到輔大附近早就發展起來的商業機能,除了大學城附近俗又大碗的各種商品,還有新莊Costco可以盡情地採購。

塭仔圳重劃區生活機能圖

塭仔圳進度?

說到市地重劃的進行其實過程很繁瑣,但跟地主們比較相關的就是當重劃計畫書、圖都公告確定後,會請地主先「自動搬遷」。如果在期限內不願搬遷且沒有特殊事由,那政府便會進行「強制拆除」。之後會將原本建物剷平,把地塊重新劃分、培養土壤…等,最後再依照計畫書及法規的規範,將土地發回給這些地主們。

以塭仔圳一期重劃區來說,從搬遷( 2021年 9 月)到發回土地( 2025年 10 月)大約需經過 5 年的時間。且發回土地之後,你還需要興建新房子!所以直到重新住回這塊土地上,在工期一切順利的情況下,可能也已經過去 10 年了,整體來說耗費時間並不算短。所幸在政府大刀闊斧之下,塭仔圳第一期與第二期共拆除至少 3,500 間工廠,並用零強拆的方式完成 2,884 間地上物,多數建物在 2021 年底前拆遷完畢,剩餘的部分也已經於本月底拆除完畢,塭仔圳重劃區全面清空。

目前塭仔圳重劃區地上物已於 2022 年 5 月全面點交完畢,目前正如火如荼地進行施作工程。與此同時,重劃區內亦規劃共同管線,以滯洪池規劃海綿城市的方式來解決當地長年的水患問題,總滯洪量約 9.3 萬立方公尺,未來將結合輕軌的路網用地,與水利局共同打造萬坪親水公園,預計可以在 2025 年完工。

除此之外,塭仔圳重劃區內第一條「 30米計畫道路 」更預計最快在 2023 年開通,藉此打通新莊區與泰山區間的交通、節省民眾通勤來往的時間。同時,另一條「 20米計畫道路 」也預計可以在 2023 年順利完工,新北市議員認為,若兩條道路皆可順利開通,未來將對於新莊區中正路長年交通壅塞的情況可以有所緩解!

塭仔圳拆除後的工廠去留?

新北市政府在這波拆除工程耗費相當多人力、物力,除了城鄉局、地政局在輔導拆遷外,更協同民政局協助搬遷宮廟、動保處來管理流浪動物,經發局來輔導工廠,等等龐大的動員才能拆遷 6,000 個違章工廠,那這些被拆除的工廠都區哪裡呢?其中可以分三個部分:

  • 高附加價值、產值的產業:協助產業轉型成高科技產業,之後協助留在塭仔圳重劃區內的辦公區域(廠辦或商辦)。
  • 工廠搬遷:若無法轉型,則協助輔導到樹林、汐止等工業區,部分業者會自行遷至桃園龜山等地區。
  • 工廠倒閉:若無法轉型、也無法遷移,部分違章工廠則會倒閉歇業。

拆除的過程中牽涉許多政府與民間的溝通成本,也耗費了大量資源才將塭仔圳整頓起來。既然政府都投入那麼多成本在其中,也犧牲了許多在地的產業,可想而知的是溫仔圳的未來絕對不會差。新北市投入大量資源在塭仔圳,就好比台北市努力做多南港區的發展(東區門戶計畫),雖然需要時間,但塭仔圳將來的發展還是會很不錯的。

💡延伸閱讀>>>東區門戶計畫 懶人包!世界明珠房價多貴?南港新開發項目?南港社會住宅有哪些?

塭仔圳重劃區房價!

隨著塭仔圳重劃區地不斷開發(各種利多建設逐步站穩),加上新莊人口利多的優勢,新興的塭仔圳重劃區吸引越來越多購屋族群的目光。以新莊三大新興重劃區(新莊副都心、頭前重劃區、塭仔圳重劃區)來看,塭仔圳重劃區是三大區裡面房價漲幅最猛烈的區域從 2020 年的單坪 36 萬,一路漲到 2022 年的單坪上看 50 萬,漲幅達 4 成

位處新莊、泰山交界的「 塭仔圳重劃區 」,隨著開發逐步到位,再加上未來五泰輕軌的利多議題,種種拉力已經讓塭仔圳成為建商積極搶進的房市熱區!新案目前最高甚至可以開出 6 字頭的高單價,包含「閱讀台灣」、「華固一莊」、「宏道豐滙」等建案,預計最快 2023 下半年接棒推出!

新莊、泰山交界的塭仔圳重劃區,區內自辦重劃區已成為建商兵家必爭之地!周邊學區、交通、商圈機能佳,不僅鄰近機捷A5站,未來還有五泰輕軌話題,近年已吸引各大知名建商爭相插旗,包括科達建築、新潤、宏國、碧瑤、丞石、華固建設等建商接棒推案,忠泰、三群建設等建商新案也已蘊釀中。

新莊重劃區 2020 年房價 2022 年房價 房價漲幅
塭仔圳重劃區 36.0 萬元/坪 50.4 萬元/坪 40.0%
新莊副都心 46.3 萬元/坪 56.7 萬元/坪 22.5%
頭前重劃區 45.4 萬元/坪 57.6 萬元/坪 26.9%

註:本表統計該年度實價登錄成交資料,並排除透天、公寓、一樓及特殊交易
資料來源:內政部不動產實價登錄、東森房屋研究中心,筆者彙整

塭仔圳建案

前面提到,塭仔圳才剛拆遷完畢,區域內的重劃工程至少還要等 4 年左右,所以理論上現在不會有建案。但區域內的「港泰自辦重劃區」是目前唯一有推案的地方,也可說提前反映未來整個塭仔圳重劃區的房價,即使區域面積小(僅 11 公頃),卻成為許多品牌建商「試水溫」的推案要區。以下就來為大家介紹這裡的新建、預售案的房價,作為未來塭仔圳重劃區開發後的房價參考。

塭仔圳重劃區預售屋

建案名稱 戶數
坪數區間 開價 平均成交價
新潤潤見築
88 戶 24~40 坪 53 萬/坪 51.35 萬/坪
碧瑤菁品 101 戶 23~36坪 54~57萬/坪 51.87 萬/坪
鴻承知青 165  22~38 坪 47 萬/坪 43.79 萬/坪
築億峰尚 69  26~41 坪 52 萬/坪 49.42 萬/坪
新莊科達花園 165  22~36 坪 53~55 萬/坪 49.59 萬/坪
朗朗城心 123  15~27 坪 56~59 萬/坪 50.87 萬/坪
閱讀台灣 274 戶  26~38 坪 59 萬/坪 59.56 萬/坪
宏道豐滙 184 戶 25~39 坪 56~65 萬/坪 55.64 萬/坪

資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/3/12)

塭仔圳重劃區成屋

建案名稱 戶數 屋齡 坪數區間 平均成交價
明日城2-勝華怡家 146  0 年 29~38 坪 41.03 萬/坪
明日城2-天青 207  8 年 40~84 坪  34.98 萬/坪
沐光 104 戶 1 年 21~35 坪 34.38 萬/坪
資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/3/12)
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新莊溫仔圳最新消息!推案破六字頭

塭仔圳重劃區突破六字頭!

塭仔圳重劃區已成為目前相當搶手的重劃區,依照新北市政府的作業時程,2024/4/30 起土地及建物所有權將全面禁止移轉,接下來將進入配地作業流程,故不少建商爭相進駐塭仔圳重劃區搶地,據傳已有超過 45 家知名建商插旗!近幾年對於塭仔圳的需求也是大幅上升,而建商的持續供給,民眾買房的剛性需求,同時也將帶動塭仔圳的房價上漲。

目前塭仔圳的房價已經站穩五字頭,不少大品牌建商推出的建案也有傳出破六字頭的消息,究竟未來塭仔圳重劃區會漲到什麼程度,讓我們繼續看下去!

塭仔圳停車場進度!

有鑒於塭仔圳不斷升級,不少人口進駐,停車空間的量能是否足夠,也是民眾關心的話題。然而新北市政府也於議會總質詢時回應,目前將規劃塭仔圳停車場開發分三期,第一期為施工期間劃設臨時停車場,共約 2,200 個汽車格位;第二期為開發階段,進場施作都市計畫臨時停車場,總數約 2,000 到 2,500 個汽車格位;第三期為永久性停車場,並會配合開發期程及人口進駐情形規劃停車場。

塭仔圳重劃區升級!30 米寬重要幹道預計完工!

塭仔圳重劃區持續升級,為了因應未來湧入新興重劃區的人潮,多項重要建設將在近幾年陸續完工。其中在交通方面,最為重要的「 30 米計劃道路 」,已經在 2024 年 3 月 26 日完工通車而這條 30 米、總長 1,236 公尺的計畫道路已命名為「領航路」,串連了中環路、新北大道以及輔仁大學附設醫院,將打通新莊與泰山間的交通任督二脈,並有望舒緩新莊的塞車問題!

塭仔圳重劃區多項建設 2023 即將問世!

塭仔圳重劃區堪稱是北台灣面積最大的重劃區,開發已歷 1 年多,區域內的建設及週邊機能皆隨著重劃區的開發而陸續完善。其中有多項建設皆預估可以在 2023 年完工問世,包含預估年中完工的「 公兒三公園 」,以及預計年底完工的「 廣停三停車場 」、區域內首條 「 30米計劃道路 」,屆時塭仔圳內的生活機能及交通性皆可大幅提升!

不過,為了讓開發工程更加順利,從 2023 年 2 月 20 日(一)開始,「 泰山台麗街(新北大道六段往明志路三段方向路段) 」部分路段將會開始封閉,同時也會提供替代道路以及相關的交通指引措施,在推動重劃區開發的同時,也維護民眾用路的相關權益。

輔仁大學聯手推動塭仔圳重劃!

新北市府地政局為了積極推動塭仔圳市地重劃,在 2022 年 9 月 26 日和位在塭仔圳中心點的「輔仁大學」簽署合作意向書( MOU ),聯手推動塭仔圳重劃計劃。目前新北市府已經計畫設置地下排水設施,協助輔大改善長久淹水問題,未來輔大將協助提供工程設計參考,包含周邊道路、排水系統、公園綠地等都會列入重劃工程,此外輔大、輔大醫院周邊的高壓電塔也會著手進行地下化工程、重現當地天際線。

新北市府藉由產學合作重現塭仔圳的歷史記憶、提升在地認同感,並進一步著手打造「輔仁大學大學城」,未來的發展直得期待。

塭仔圳朝向智慧城市發展!

新北市政府致力於打造智慧城市,目前市府計畫廣泛設置智慧共桿於各新興發展區!尤其以塭仔圳受惠最多,擬計劃設置 89 支並配合重劃區開發,預計2025年設置完成。

智慧共桿配備節能的智慧路燈,可偵測空氣品質、溫度,並記錄來往的車流與人流,搭配 5G 的小型基地台,能夠將即時資料回傳市府大數據中心配合管理平台進行分析。透過科技運用在各政策,強化行政效率,打造出更便利、更先進的城市面貌。

塭仔圳重劃區可以買嗎?

筆者這邊要提醒大家的是,雖然塭仔圳重劃區看起來非常有前瞻性,住起來感覺也會很舒適。但這些規劃真正要落實是「需要時間」的,且有許多前車之鑑告訴我們,落實的時間可能比你想像的久很多。所以不要以為現在入住就可以享受到所有的機能,這勢必會有一段時間的黑暗期。但相反的,等機能落實後,房價當然也已經一去不回頭了。

所以買不買、何時買,可以評估一下自身的財力狀況及居住需求。下面幫大家列舉了幾種情況,看看你比較適合哪種類型吧!

  1. 如果已經習慣住在塭仔圳地區,想要即刻入住的話,那可以考慮買重劃區中較靠近輔大商圈或新莊副都心的建案。這樣縱使重劃區內的機能還不完善,也能吃到一點舊商圈的機能紅利。
  2. 如果你想要買重劃區內,享受純住宅區的環境,並且願意等待的話,也要注意千萬不要追高!從桃園青埔特定區、新莊副都心重劃區的例子,都一再告訴我們,在規劃階段就不停追高,很可能最後當了冤大頭。
  3. 如果你對這個區域沒有愛,也不想等待,那其實可以看看附近已經成熟的區塊,像是新莊副都心、新莊頭前重劃區或是三重等地。

至於塭仔圳重劃區是成為下一個房價飆漲的炒房天地,又或者成為一個經濟實惠的住宅區,就讓時間來告訴我們吧!

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