預售屋履約保證是什麼？履約擔保機制優缺點？建商違約怎麼賠？
買房很可能是大多數人一生中買過最貴的東西，那交易過程中有什麼方法可以保障我們？尤其預售屋不像成屋能實際看到成品、交易時間又很長，如果建商拿了自備款就跑路或甚至還沒蓋完房子就倒閉該怎麼辦
好在， 2011 年時政府規定預售屋合約中必須載明「 履約保證 」機制，也就是常聽到的「 預售屋履約保證 」，以保障民眾對預售屋的交易安全。那履約保證是如何保障我們？履約保證到底有哪些機制？預售物履約保證中又有什麼要注意的呢？一起到內文看看吧！
編按：預售屋履約擔保機制對於想要購買預售屋的民眾來說是十分重要的機制，以這陣子熱議的「大直基泰案」來說，如果你是購買基泰建案的購屋者想退訂，專業律師表示合約上若有「基泰逾期，買方得解約」的規定，且錢是匯入「履約保證專戶」或「信託專戶」，就有很大的成功機率！
由此可見「預售屋履約保證」是相當重要的擔保機制， 2023 年 8 月更據傳內政部有意「變更預售屋履約保證制度」，傾向工程進度超過一定門檻或達六成以上，才能動用房屋信託資金，以更大幅度地保障民眾權益！雖然目前尚在傾聽各界意見的階段，但消息一出便引發熱烈討論。究竟「 預售屋履約保證 」到底是什麼？一起到內文認識吧！
預售屋履約保證是什麼？
在認識 預售屋履約保證機制 前，先來簡單認識一下「 履約保證 」吧！
「 履約保證 」是一種代管契約，由買賣雙方以外的第三方保管金錢、債券或其他財產，當特定條件達成或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定人。簡單來說，為了保障交易雙方，透過公正的第三方移轉金錢與物品，就像網購時等買家收到貨確認無誤後，平台才會撥款給賣方的方式。
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「 預售屋履約保證 」是一種針對預售屋交易所創造的保障措施，用以保障買方在交易預售屋時的權益，以確保建商能夠按照預售屋買賣契約的約定，按時完成建物的施工和交屋。政府所規定允許的預售屋履約保證機制共有 5 種，接下來讓我們一起深入瞭解吧！
預售屋履約保證（一）：價金返還
「 價金返還 」是由第三方金融機構保管價金，當完工交屋、產權過戶後，建商才能動用消費者在最開始所支付的款項。如果建商過程中倒閉、或是未順利履約，消費者可以百分之百無條件的拿回原先支付的價金，因此價金返還被認為是對消費者來說「最有利、最安全」的履約保證方式。
反過來說，價金返還對建商來說也最為不利，因為建商要在交屋後才能拿到錢，所以前期的施工、行銷費用，都要建商由建商先行代墊，因而讓建商的資金壓力非常龐大，所以市面上建商較少選擇價金返還這種履約保證方式。
預售屋履約保證（二）：價金信託
「 價金信託 」是將消費者所支付的錢，設立「專款專用帳戶」，由信託機構或是銀行保管，信託機構再依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商；價金信託主要可以避免錢被建商挪為其他非建案目的使用，導致建案有無法完工的風險。
如果是採用價金信託的履約保障方式，要特別注意「契約內容」，像是約定每個工程階段所交付的款項比例，還有在後續隨時掌握信託價金支付與工程進度是否正確，以維護自身權益。
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預售屋履約保證（三）：不動產開發信託
「 不動產開發信託 」與價金信託類似，一樣是透過專款專用帳戶，把預購款項交由信託機構或銀行保管，再依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商。不過，不動產開發信託的財產來源除了包含消費者所付的錢，還有建商的土地、興建資金。
此外，不動產開發信託的建商除了可依工程進度領取工程款項外，還可以從信託中申請銷售費用，銷售費用包含接待中心費用、樣品屋費用、代銷人員的酬薪等。
價金信託與不動產開發信託差在哪？
看完上面，相信大家多少還是不太清楚「價金信託」與「不動產開發信託」到底差在哪吧！筆者從資產來源、資金用途、監管機制，三個面向來為讀者們說明：
| 履約保證方式 | 價金信託 | 不動產開發信託 |
| 信託資產 | 買方支付的價金 | 買方支付的價金、 土地、銀行融資、建商自有資金等 |
| 資金用途 | 工程款 | 工程款、 管銷費、貸款本息、合建保證金等 |
| 監管機制 | 受託機構 | 通常會另請建經公司監督 、實地視察工程進度 |
價金信託與不動產開發信託都是目前預售屋市場上相當常見的履約擔保機制，兩者本質一樣，都是預防建商挪用建案資金、達到專款專用效果的擔保；但是這兩種方式，在建商倒閉後都「不保證消費者能夠取得全額退款」！！！雖說如此，也是有些信託機構、銀行會視情況協助續建，以保障買方權益。
預售屋履約保證（四）：同業連帶擔保
「 同業連帶擔保 」是由同業且資本額相當的非關係企業互相連帶擔保，建商可以自由使用消費者支付的款項，但如果其中一間建商在完工前倒閉，那消費者就可以要求另一家擔保的建商負起完工之責。
同業連帶擔保風險較高，因為一般同業不會閒閒沒事幫其他建商作保，專家更表示，有許多使用同業連帶擔保的案例其實都還是「建商的相關企業來作擔保（都市傳說，不確定真偽）」，不過這時你可能可以想一想，如果甲建商因為不景氣倒閉，那他連帶保證的相關企業是否也可能像骨牌效應一樣倒閉呢？況且，還有建商是以自家員工的名義另開建設公司，來做同業連帶擔保，使消費者以為有其他建商作保，殊不知都是同一家建商。
預售屋履約保證（五）：公會辦理連帶保證協定
「 公會辦理連帶保證協定 」過去的名稱叫做「 公會連帶保證 」，是由全國或各縣市「 不動產開發商業同業公會 」邀請公會內會員成立連帶保證協定，若協定會員倒閉，或因其他原因無法完成預售案建案時，買方可向加入協定的公司請求共同完成建案後交屋。
小提醒：「公會辦理連帶保證協定」聽起來很像是由「不動產公會」當保證人，但其實這個保證機制是由「加入連帶保證協定的相關公司」作為開發案的保證人喔！
同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定差在哪？
同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定都有「第三方保證人」來做完工擔保，同業連帶擔保是由資本額相當、同業的非關係企業做擔保，而公會辦理連帶保證協定則是由加入不動產開發同業公會的協定公司做擔保。
雖然多了第三方保障，但同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定相較上面介紹的三種機制來說「安全度較低」、「保障較不明確」，因為沒有信託或是專款專用帳戶守門，惡性建商若任意動用開發資金，就很可能出現爛尾的風險！因此，如果要選用同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定，建議各位讀者們一定要特別注意建商的品牌評價，做好功課，才能減少風險！
預售屋履約保證機制懶人包
| 預售屋 履約保證 |
價金返還 | 價金信託 | 不動產 開發信託 |
同業連帶擔保 | 公會辦理連帶 保證協定 |
| 說明 | 第三方金融機構保管價金 | 信託機構保管價金，依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商 | 信託機構保管價金、興建資金等，依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商 | 建商可自由運用價金，由同業同級公司相互連帶擔保 | 建商可自由運用價金，加入連帶保證協定的公司來擔保 |
| 專戶專款 | 有 | 有 | 有 | 無 | 無 |
| 賠償方式 | 全額退還 | 依工程進度與契約內容 | 依工程進度與契約內容、 視契約內容有續建機制 |
由保證公司繼續完成建案 | 由公會協定公司繼續完成建案 |
建商要求買方不使用預售屋履約擔保合法嗎？
2011 年 5 月內政部推行「預售屋履約保證機制」，「強制」購買預售屋的契約中一定要有上面列舉的其中一項履約保證！所以如果預售屋契約上「沒有履約保證機制」，或是建商在買賣合約中標註「不須擔保契約」，消費者眼睛放尖銳一點，千萬不要簽下去！就算真的不小心簽了，消費者也可以主張這份契約是無效的喔！
預售屋履約保證怎麼選？
總結上述，相信大家都對預售屋履約擔保機制有更深一層地認識了吧！在買預售屋時究竟要選擇哪一個擔保機制呢？如果按照安全程度，當然是選價金返還最有保障，但剛剛也說了，建商其實很不喜歡這個擔保方式…，所以筆者建議如果可以的話，讀者們可以優先選擇「價金信託」或是「不動產開發信託」，畢竟多了一個專款專用帳戶的管控，保障多少會比雖有第三方保障但建商可以任意挪用開發資金的同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定來的更強！
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