建案廣告陷阱！建案廣告常用話術有哪些？房地產廣告要怎麼驗證？
房地產市場多年來因應著消費者訊息接收管道跟習慣的轉變，應運而生了許多不同類型的 建案廣告 模式。但不論是何種類型的 建案廣吿 ，最終目的都是希望引起你的興趣。身為消費者的你應該怎麼辨別 建案廣告 資訊的隱惡揚善？如何從漂亮話中找到端倪，選擇到心目中理想的房子呢？一起來了解！
編按：根據公平交易委員會的裁罰紀錄，近兩年建商推案被公平會裁罰 15、16 案，對比前幾年的個位數明顯增加，2023 年更創下 1635 萬元新高紀錄。究竟哪些態樣屬於廣告不實？房地產銷售廣告有哪些潛在陷阱？快跟著一起往下看吧！
房地產廣告種類！
雖然隨著科技發展，房地產廣告類型重心亦從早期的「平面呈現」，逐漸轉化為「通訊媒體」及「網路影音」之傳播形式，但花費較少的平面方式在重大交通節點、十字路口或你家信箱中，仍然是時常能夠看見的。
不論有多美的圖或多吸引人的影片，絕大多數購屋族群，仍會透過「現場看屋」後，才會做出決定。也因此「體驗行銷」也是建案中相當重要的行銷模式，各種噱頭也都跟著科技的進步，日新月異（例如： VR 賞屋、 720 度環景賞屋）。
房地產廣告除介紹一般資訊外，通常會跟你直球對決，介紹所有建商引以為傲跟認為能吸引人的特色，例如：建商本身之品牌形象、建築團隊找了哪些大師操刀、名人的代言推薦、建案周圍的各種亮點、豪華多元的公設項目、聰明的室內空間規劃…等。
但筆者這邊也要提醒，在看廣告心癢癢的同時，也要檢視自己本身對於居住、生活的需求，看看廣告說的「建案特色」，是否真的是自己最在意的？避免一股腦的栽進去，買到不符預期的房子。
不實的建案廣告！
就像前面說的，建案廣告的花言巧語下藏有許多的眉角，今天筆者特別幫大家整理出來，以後千萬不要再被這些話術唬得一愣一愣啦！
建案廣告話術：交通時間
：10 分鐘抵達台北市！ 20 分鐘到信義計畫區！
大多房地產廣告會附上與周遭地標的關係圖，往往看起來很近，但實際可能需要花你半小時才能抵達。又或是告訴你只需要花 10 分鐘就可以直達某某景點，但沒告訴你這個時間是深夜才有可能做到的。所以建議還是不要輕信廣告上的數字，不妨使用Google Map等工具，看看實際距離及不同時段的行車時間，或實際走訪看看，避免對於區位及交通有錯誤的想像及概念。
建案廣告話術：重大建設
部分建案廣告也會以周邊的公共設施或商業設施為訴求，讓你覺得周遭生活機能棒透了，然後默默掏錢簽約。然而有時這些設施可能只在規劃階段，完工時間遙遙無期，等你住進去發現一切都是紙上談兵時，就已經來不及了！所以也建議大家透過新聞及論壇查詢設施執行狀況，避免住進去後生活機能不如預期。
建案廣告話術：+1房
建案廣告對於房型規劃的敘述有時候會與實際使用認定有別，除了用各種裝潢製造出的魔術空間外，「+ 1 房」也是一個很常使用的行銷亮點。所謂「+ 1 房」就是多隔出一個作為和式或書房使用的空間，讓你感覺多賺了一房！但「+ 1 房」同時存在空間小的劣勢，造成後續生活的不便，因此千萬不要把「+ 1 房」視為單獨房間喔！
筆者在這邊分享簡單用坪數辨認房數的方法，現代大樓產品為符合建築法規，公設比平均在 33% 左右，在銷售坪數包含公設的情形，並考量適切的居住空間大小， 1 房及套房空間面積多為 20 坪以內， 2 房介於 20 至 32 坪， 3 房則多為 38 坪以上。所以如果看到 3 房或是 2 + 1 房，銷售面積卻只有 30 坪的廣告，請大膽懷疑可能房間超級小，千萬不要被房間數蒙蔽了！
建案廣告話術：低首付
怎麼付款在不動產屋交易中是件非常深的學問，也是購買人最重視的問題之一。房地產廣告多數在這部分會提到「首付」、「自備」、「月付」。常見的「低首付」其實也只是前後比例調整出來的結果，而假使因市場情形及個人收入信用狀況，沒辦法貸到一定成數，後續會有還需要再拿一大筆錢支付的可能。筆者建議在簽約前，最好也同時諮詢一下身邊有購屋經驗的親朋好友或是銀行房貸業者，避免增加自身違約，賠上頭期款的風險！
建案廣告示意圖！
建築及室內規劃的好壞，對於往後居住的影響甚劇，房地產廣告上呈現的除了建築外觀及公設以外，有時會放上主力房型的格局圖提供參考。就算現在 3D 製圖技術相當發達，受限於材料及各種自然因素影響，預售屋廣告的建築外觀及公設設計意象都是僅供參考的。如果想要蓋好的時候跟自己在廣告上看到的一樣，那在契約書中，就要特別載明使用建材及空間劃分等資訊，作為自己的保障。
建案不實廣告案例
建案不實廣告的種類眾多，而根據公平交易委員會的開罰資料，各種違法樣態中，廣告不實的比例高達 9 成，可見在當今市場競爭越來越激烈，部分業者在推案壓力下，也在宣傳及銷售手段上動手腳，影響購屋消費者的權益。
誤導土地使用分區
各種廣告不實態樣中，誤導土地使用分區最為常見。以「 工業宅 」為例，就是將位於工業區裡，作一般事務所用途的建案，包裝成住宅產品來銷售，消費者購買進住後，可能面臨 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，甚至被依法勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。
不合管制規定使用
也有些業者將樣品屋示意做夾層空間使用，或陽台外推、屋突二工做公設使用、機電空間做室內使用等，都要特別注意。此外，建材或是使用品牌與廣告內容不符，以及宣稱超高投資報酬率，也可能使民眾受騙上當。
建案不實廣告要注意！
討論後調整：現今多數房地產廣告形式在「不動產經紀業廣告處理原則」等法規的管制下，業者逐漸找到適法/真實性及行銷之間的平衡。但是模糊空間仍在，在閱聽房地產廣告時，可先對於上述項目進行思考判別，以免在決定看房前有錯誤的預期喔！如後續有爭議，消費者可依循「消費者保護法」進行消費爭議申訴，以確保自身在房地產交易的權益。
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