20年房貸 vs 30年房貸 怎麼選？4 大考量因素告訴你！
20年房貸負擔小， 30年房貸繳息多！許多人在申請房貸時，會猶豫：到底要辦「 20年房貸 」還是「 30年房貸 」比較好？大家都知道，房貸年限越長，每個月的付款壓力越小，不過整體繳的利息卻越多。
舉個例子，假設貸款金額 1,000 萬，利率 1.35% ，且都沒有使用寬限期，如果申請的是 20 年房貸，輸入試算工具，每月要繳的金額是：47,568 元。
但如果申請的是 30 年房貸，每月要繳的金額則降為 33,797 元。足足少了 13,771 元！不過，也因為還款時間拉長，20 年貸款所繳的利息為 1,416,320 元， 30 年貸款所繳的利息為 2,166,920 元，兩者也差了 750,600 元！這時候應該怎麼取捨呢？
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20年房貸？30年房貸？怎麼選？
這時，我們可以從四個角度考量：
1. 目前的「本息攤還金額」佔「家庭收入」的幾分之幾
雖然銀行可以接受的「 收入支出比 」（簡稱「 收支比 」），大多以「 『每月還款金額』佔『收入』的 2 / 3 」為上限，不過，實際上，最好還是以 1 / 3 為標準，最高不要超過 1 / 2 。
以上面這個例子來看，如果你的家庭收入為 75,000 ，雖然以 20 年房貸計算，每月負擔 47,568 元，對銀行的「 收支比 」仍可過關（ 47,568 / 75,000 = 63.4% < 2 / 3 ），但如果降低為 33,797 元，就可以有更多的餘裕可以支付生活的不時之需，還可以做其他投資理財規劃。
2. 房子預計要持有幾年
剛剛計算的 30 年房貸要多繳 750,600 元的利息，是指 30 年期間的合計。如果房子預計持有期間更短，在出售時，買方就會把你剩餘的房貸代償還掉。所以，實際上不會多繳這麼多利息唷！
3. 銀行有沒有限制「提前大額還款」
大部分 30 年房貸的銀行都沒有限制「提前大額還款」，建議還是可以先辦長一點的年限，降低自己繳款的壓力。如果資金有餘裕，例如：年終領了一筆獎金，一樣可以「 提前還款 」。
只要存入房貸帳戶，打電話到銀行客服，請銀行幫忙「把多存的錢扣走，要還房貸本金」就可以了！提前還本金，計算的利息就會變少，即使之後每個月繳一樣的錢，用來攤還本金的比例也會變多。這樣就可以降低房貸繳款的壓力，又可以降低房貸實際繳款的利息喔！
4. 是否需要透過繳房貸的方式「強迫自己儲蓄」
有些人的收入支付房貸和生活開銷游刃有餘，但很需要透過「 繳房貸 」的方式「 強迫儲蓄 」，以上面這個例子來說，就算每個月少繳 13,771 元的房貸，如果錢還是會花光光、不會存下來，也沒有其他熟悉、安全、穩定的投資工具，如是這樣的話，那還不如縮短「房貸年限」，每個月多還一點房貸，並且在領到獎金時「提前大額還款」，強迫自己把錢存在「房子」裡。
等到哪天要換屋，賣掉房子時，已經還掉的「 本金 」連同「 增值 」的空間，會換成現金，成為下一間房子的自備款，幫助自己以小換大。就算不賣房子，真的需要現金時，因剩下的貸款餘額不多，還可以跟銀行申請「 增貸 」，或是辦「 以房養老 」，都是一個幫助自己換現金的方式。
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申請30年房貸的條件！
「 貸款年限 」和「 房子屋齡 」和「 貸款人年齡 」有關！雖然 30年房貸有以上的彈性和優點，不過，也不是所有房子或所有人都可以申請 30年房貸唷！
如果你的年齡或房子的屋齡過高，有些銀行只能承作 20年房貸 或甚至更短的貸款年限。如果是老屋，房子所座落的地點就相對重要，也會影響貸款的條件。
出價之前，不妨先試算並詢問銀行，才能做好最適合自己的貸款規劃。
《House123 邱愛莉》授權轉載
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