科學園區買房指南！產業園區是什麼？竹科、中科、南科房價漲多少？
你知道內科、竹科其實是不同性質的產業園區嗎？科學園區、科技園區、產專區差在哪？為什麼有人說只要跟著產業買房準沒錯呢？在種種不同的產業園區買房，有什麼該注意的地方或小撇步嗎？今天筆者就要與大家解惑以上的疑問，帶大家認識台灣北、中、南最夯的產業園區，以及這些園區的房市概況，一起跟著工程師來買房！
💡編按：根據國科會統計：2023 年全台竹科、中科、南科三大科學園區總營業額為 3 兆 9439 億元，中科、竹科營業額均較 2022 年衰退，僅南科維持正成長，而南科 2023 年營業額達 1 兆 5855 億元，首度超越竹科！
究竟南科的強勢在哪？快跟著一起往下看吧！
產業園區是什麼？
「產業園區」一詞聽起來相當攏統，只要有產業聚在一起就能形成產業園區了嗎？筆者在這裡提供廣義與狹義的定義，釐清這個容易被誤會的名詞。
廣義的產業園區
比較接近我們一般統稱產業園區的定義，是「為了促進某產業的發展而特別劃定或民間投資形成的區域」。比如說內湖科技園區、南港軟體園區，都是產業園區的一種。
狹義的產業園區
相對狹義的產業園區，則是「經濟部依照產創條例設置的園區或促進產業升級的工業區」。比如說「新北產業園區」就是經濟部為了促進「五股工業區」升級而創辦的產業園區；除此之外，位於台南的「沙侖產業園區」也是因產創條例而誕生的產業園區。
產業專用區是什麼？
跟產業園區名字相像的「產業專用區」又是什麼呢？「產業專用區」其實是根據「都市計畫法」，將土地劃定一個地方來發展特定用途或產業。舉例來說，北投士林科技園區（北士科）就有「科技產業專用區」，主要是發展數位醫療、資通訊產業；此外，台北南港區因應東區門戶計畫，為了刺激都市更新，也鼓勵民眾將申請都更，將工業區變更為「產業生活特定專用區」（簡稱產專區）。
科學園區是什麼？
根據「科學園區設置管理條例」， 為了引進高科技人才、創新研發，而請行政院設立的園區。 如新竹科學園區（簡稱竹科）、南部科學園區（簡稱南科），橋頭科學園區（簡稱橋科）都是我們常聽到的科學園區，也是吸引國內外科技大廠進駐的熱門園區。
科技園區是什麼？
性質與科學園區相似，通常是民間企業主動投入，政府配合而形成的產業發展區。或是由「加工出口區管理處」推動產業發展與轉型所規劃的區域。如內湖科技園區就是遠雄最早出資建造的；華亞科技園區則是台塑（子公司南亞塑膠）申請開發的；頂埔科技園區原本是「高科技業與生物科技業專用區」後來由鴻海、正崴共同開發的科技園區。而北投士林科技園區（北士科）則是加工出口處促進產業創新，發展生醫及高科技產業所設立的。
💡延伸閱讀＞＞＞北投士林科技園區懶人包｜園區規劃？機能？北士科房價？
為什麼要跟著產業買房？
了解完產業園區的種類後，為什麼大家總會說要跟著產業買房呢？為什麼只要提到房市的區域分析，就一定會提到區域的建設、產業、廠商進駐呢？原因在於，一個大街廓的重劃、開發，在發展初期都是沒有太多機能的，這時候能吸引人流進駐的兩大主因就是：
- 產業發展
- 重大建設
產業的發展就象徵有廠商會進來、有就業人口會移入，進一步會有更多生活機能的提升，如果有重大建設（高鐵、捷運等）還可以加速人流、金流的湧進，進一步吸引更多人來這裡買房，再漸漸提升房價。因此，跟著產業買房的內涵其實就是人流與金流，當這些條件都到位以後，房市自然就會扶搖直上。
對自住客來說，有了產業與人口相當於帶動當地的生活機能；對於投資客而言，則會帶動房價上升或出租市場的興盛。所以跟著產業買房的口號其實是有跡可循的！接著我們就一同來看看，台灣北中南各大科學園區的房市表現吧！
2024 內科房價
內湖科技園區產業以科技業、製造業居多，是臺北市產值最高的科技園區。園區以北有位於機能成熟、靠山面湖的內湖舊市區；園區以南則為充滿美式重劃氛圍的四期、五期重劃區。內科可以說是台北市科技新貴居住首選之一，居住內湖科學園區周邊的人，除了上班族以外，也有不少喜好自然風光的退休族群。不過內科周邊交通時常塞車、捷運不便，算是區域不足之處。
2022 年內湖整體新成屋價格約為 72 萬，其中以五期重劃區推案量較大；至 2023 年，根據實價登錄資料，屋齡 30 年以上中古屋的平均房價約每坪 57 萬元，新成屋的平均房價也從 2021 年的每坪 78 萬元，上漲到 2023 年的每坪 84 萬元，漲幅約 8%。
2024 竹科房價
竹科與其他科學園區的不同之處，在於其區位緊鄰理工實力頂尖的清大、交大，從而創造出源源不絕的高科技人才。以台積電為首，帶領半導體與相關產業成為世界頂尖的研發重鎮，又有「台灣矽谷」之稱。就房價而言，竹科東北側的純住宅區是工程師們偏好的居住地，因此也成為新竹的房價高點。全臺所得最高的「關新里」就位居於此！
竹科附近的金山街一帶，在網路上被稱為竹科工程師的新手村，許多初入社會、尚未買房的竹科新鮮人選擇在此租屋。而受惠科技業的大幅成長，金山街當地房價、租金自 2022 年至 2024 年成長約 2 成，但從 2023 年前 10 月竹科營業額年減 15％ 的資訊來看，當地購買力使否仍可支撐全區房價，還有待觀察。
2024 中科房價
中科（台中園區）主要發展光電、半導體與精密機械產業，面積約 466 公頃，相較於竹科、南科規模較小。中科範圍橫跨大雅區與西屯區，周圍靠近東海商圈、逢甲商圈，鄰近台中的精華地帶，更與政府近年積極發展智慧創新的水湳經貿園區開車僅約 15 分鐘距離。
2022 年台中園區不動產市場均價約落在每坪 28 萬元，較 2018 年漲幅近 4 成。至 2024 年，中科利多消息不斷，更帶動房價水漲船高！除了台積電台中園區擴建二期計畫內政部都審已於 2023 年底正式過關，預計 2024 年6月交地；台中捷運藍線計畫更在 2024 年初獲行政院核定，市政路延伸工程也開始動工！交通網路等基礎建設完善，讓中科區域的長期發展備受期待。
💡延伸閱讀＞＞＞【台中捷運藍線】中捷藍線路線？捷運藍線進度？台中藍線房價？
2024 南科房價
南科的主力產業為晶圓代工與面板產業，早期因地處偏僻，並不是房市話題焦點，但自從台積電進駐後，帶動供應鏈上下游的投資台積電 3 奈米、5 奈米廠等先進製程座落於南科，而 2023 年第 4 季台積電 7 奈米以下先進製程營收占總營收比例上衝至約 67%，也帶領南科成為全台科學園區營業額霸主。
2022 年台積電 3 奈米量產擴廠計劃，就為南科周遭的善化、新市帶來一波漲幅，而「 南科三期 」已發布區段徵收計畫，預計 2026 年完工，將積極爭取台積電下一世代 2 奈米廠，和更先進的 1.4 奈米廠在此佈局。龍頭產業將中心放到台灣中南部，除了改善就業環境、提升平均所得，也將長久影響當地不動產市場生態。
💡延伸閱讀＞＞＞南科買房指南！南科生活機能如何？南科未來發展？南科房價如何？
2024 橋科房價
橋科是「高雄新市鎮」的一環，也是南科的延伸，橋頭房市近年在 S廊帶、橋科、台積電等議題助攻下，房價成長趨勢明顯，其中最受矚目的區段，非此區莫屬！根據實價登錄資訊，橋頭區域 2022 年預售均價為 17.6 萬元，至 2023 年均價上漲至 31.65 萬元，短短 2 年的時間漲幅高達 82.6%！
房價提升除了顯示投資人看好橋科前景，也凸顯土地、原物料及營建成本上漲的趨勢。有業者表示，目前 15 層樓的建築，營造成本約為 15~17 萬元，若加上土地取得、管理銷售成本，高雄新市鎮房價站穩 3 字頭將成為常態。
產業園區買房注意事項！
看起來只要是科學園區，好像周邊都有重劃區，房價也會一直漲！那是不是跟著這些產業園區買房子就對了呢？其實並不然，無論是科學園區、科技園區、產業園區、產專區等等有產業會進駐的地方，都要注意這幾點，才不會誤闖地雷區喔！
1.確定廠商要進來
首先，一定要先確認的是，政府搖旗吶喊規劃的產業園區真的會有廠商嗎？雖然許多人會超前部屬，但建議等大型廠商確定進駐後再開始布局，才不會空歡喜一場！再來，進駐的廠商是哪種廠商也是非常重要！若是以投資、出租為考量而購置房產的話，那當地廠商的員工是否是可以負擔房價、租金的客群呢？已竹科周邊、竹北為例，因為內部的廠商多為研發製造廠，是許多上市櫃公司據點，客群中有高所得的工程師、主管，也有一般所得的作業員，那就不會有太大的問題。
2.污染及安全問題
前面提及的產業園區多以研發製造業為主，要特別留意的是，並不是所有產業園區都是低汙染的產業，因此在選擇置產時也須查詢產業特性，確認是否會有空汙、噪音汙染等疑慮。甚至如果是物流相關產業，也需注意是否會有大卡車進出頻繁，影響居住品質的問題喔！
3.房市過熱警訊
產業帶動人口，進一步帶動房價是很正常的現象，但若產業、人口都尚未到位，房價提前反映，建商推出更高價產品，也須當心是否符合現在＋未來預期行情，以免吃虧！
2024 園區房價漲幅
疫情過後因相關產業景氣復甦，使就業機會增加，並帶動科學園區周邊自住需求提升，各區房價均呈現上漲趨勢，以下為 10 個科技產業相關交易熱區，自 2018 年至 2023 年底的漲幅趨勢：
| 排名 | 縣市 | 區域名稱 | 平均單價 | 漲幅 | |
| 2018 | 2023 | ||||
| 1 | 新竹縣 | 新竹生物 醫學園區 |
27.4 萬元／坪 | 68.3 萬元／坪 | 149 % |
| 2 | 新竹市 | 竹科X基地 | 27.2 萬元／坪 | 61.2 萬元／坪 | 125 % |
| 3 | 台南市 | 台南園區 | 15.6 萬元／坪 | 32.2 萬元／坪 | 106 % |
| 4 | 新竹市 | 新竹園區 | 27.1 萬元／坪 | 53.1 萬元／坪 | 96 % |
| 5 | 高雄市 | 楠梓園區 | 16.4 萬元／坪 | 27.4 萬元／坪 | 67 % |
| 6 | 苗栗縣 | 竹南園區 | 17.7 萬元／坪 | 27.4 萬元／坪 | 55 % |
| 7 | 桃園市 | 林口產業園區工三區 | 24.1 萬元／坪 | 36 萬元／坪 | 49 % |
| 8 | 桃園市 | 華亞 科技園區 |
24.4 萬元／坪 | 35.1 萬元／坪 | 44 % |
| 9 | 新竹縣 | 台元 科技園區 |
22.4 萬元／坪 | 29.5 萬元／坪 | 32 % |
| 10 | 台北市 | 南港軟體 產業園區 |
71.4 萬元／坪 | 93.3 萬元／坪 | 32 % |
資料來源：僑馥建經、經濟部產業園區管理局、國家科學及技術委員會、時價登錄
資料區間： 2018/11-2019/10、2022/11-2023/10
分析範圍：科區周邊 500 公尺屋齡小於 3 年之大樓、華廈
📱想入手這區？讓房感幫你算！＞＞＞購屋能力試算
【延伸閱讀】
