租屋退租注意事項?什麼是點交程序?房客租屋退租懶人包!

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租屋退租注意事項?什麼是點交程序?房客租屋退租懶人包!
最新更新時間: 2024/2/2
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房感知識庫
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對於努力打拼的小資族來說,每一分錢都要斤斤計較!對於在外出租/承租房屋的人來說,租屋處的住宅安全也同樣需要重視!看似簡單的「 租屋退租 」往往衍生出龐大糾紛,如果沒有妥善處理,問題的雪球恐怕越滾越大。所以身為房客的你,應該緊抓以下步驟來避免租屋糾紛!

租屋退租要注意什麼?

租屋退租時,最重要的就是和房東確認屋況有無瑕疵。為了避免雙方對「屋況有瑕疵」的理解有所出入,房客可以在簽訂租約時,先拍下屋內各個角落的照片,並紀錄屋內各項家具的使用情況,以便退租時對照檢查。至於退租時需要和房東確認的事項,在屋況的部分,可以按照下列 5 點逐一確認:

  1. 屋內消防設備是否有毀損
  2. 屋內是否有漏水的情況
  3. 牆壁是否有大面積油漆脫落、污漬、毀損
  4. 牆壁是否有超過 10 元硬幣寬度的縫隙
  5. 家具、家電是否能正常使用、運作

此外,如果屋內家具或設備有毀損的情況,可以在退租時,與房東當面確認修繕責任歸屬,以避免後續糾紛。

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點交是什麼?退租的點交程序?

「 點交 」是什麼?根據《 租賃住宅市場發展及管理條例 》第 12 條規定,租約到期的時候,房東與房客應該共同到場,檢查房客有沒有違反租約規定,導致房屋或屋內家具、設備毀損,這個程序就是「點交」。房客退租時,也應該與房東約定點交時間,如果房東遲遲不回應,則視為點交完成。

💡編按:約定好退租時間卻找不到房東?無法還鑰匙?點交後拿不回押金?租屋糾紛怎麼解看這邊!>>> 請點我

需要特別注意的是,如果點交完成後屋內還有房客留下的物品,經過房東催促,房客仍不取回,房東就可以用「遺留物處理」的名義,向房客收取清潔費或扣留押金。

退租點交的注意事項?

房屋點交時,要特別注意租約期間內網路、第四台費用,以及水費、電費的結清狀況,並和房東確認是否與租約內容一致。可以在點交時留下水表、電表的照片,將自己當月使用部分的費用,在點交當天直接交給房東。也建議和房東簽署《 終止房屋租賃契約書 》,作為退租證明。

💡延伸閱讀>>>租屋電費怎麼算?租屋一度電5元合法嗎?房東電費超收怎麼辦?

退租點交清單!

點交時可以參考內政部地政司提供的房屋、附屬設備點交及費用負擔確認書 》,確認點交日期、房屋或附屬設備是否需要修繕、費用結算及支付方式、有無遺留物品。除此之外,也可以在租屋時就列出物品點交清單,詳細記載房東提供的各項家電、家具的使用方式、品牌、照片等資訊,並由房東、房客雙方簽名,附於合約中留存,待退租點交時逐項確認。

退租常見問題

Q:最晚什麼時候要告知房東退租?

如果因為個人因素,要在租約到期之前退租,至少要提前 1 個月告知房東!至於是否可以提前退租,可以分為兩種情境討論:

  1. 沒有事先約定租約期限
    依照民法第 450 條規定,沒有事先約定租約終止的期限,房客可以隨時終止契約。如果房客按月繳納房租,應該以當月最後 1 天為退租日,至少提前 1 個月告知房東。
  2. 有事先約定租約期限
    和房東簽訂租約時,可以參考行政院公布的《住宅租賃定型化契約範本》,這份範本有提供「租賃雙方 不得任意終止租約」的選項,如果勾選「租賃雙方得任意終止租約」,代表雙方都同意可以隨時退租,這時候決定退租的一方,應至少提前 1 個月告知對方,否則最多需賠償 1 個月租金

如果是勾選「租賃雙方不得任意終止租約」,除非有特殊狀況,否則不可以主動要求退租

Q:哪些特殊情況下可以主動退租

下表整理了幾種房東、房客可以主動要求退租的特殊情況,以下狀況發生時,只要提前至少 1 個月告知對方退租,就可以終止租約,而不用支付任何賠償(更多特殊情況請參考《住宅租賃定型化契約範本》):

房東可以提前解約 房客可以提前解約
房客遲付 2 個月以上租金,
經房東多次告知仍不支付。
房客因疾病、意外而需要長期療養,
而無法繼續租屋。
房客未經房東同意,擅自進行室內裝修,
損害房屋建築結構。
房屋有瑕疵,危害住戶安全或健康。
(若情況危急不用提前告知)
房客擅自將房屋轉租給他人。 房東不在約定期限內修繕房屋,
導致房客難以繼續居住。

Q:合約上寫「原況交屋、退租」是要恢復到什麼程度?

民法第 432 條 規定,房客需要妥善保管房屋及房屋內的設備,保持房屋出租的價值。過去法院在處理相關案件時,法官認為:如果房客沒有保護好房屋,導致退租後房東沒辦法用一樣的價錢再租給別人,房客就要賠償房東的損失。

💡編按:在法律上,房客要盡的責任叫做「善良管理人的注意義務」,又稱為「抽象輕過失」,指的是具有相當知識及經驗的人應該要有的注意義務。

除此之外,房客遵守事先約定的房屋及家具使用規則,正常使用導致的自然損耗,就不在合約中「原況交屋、退租」的恢復原狀範圍。比方說牆壁上有污漬,髒污狀況未達到房東無法再出租的程度,房東不可以要求房客重新粉刷。

換句話說,如果房客在浴室牆壁鑽孔、打通隔間,或在牆上留下難以清洗的大面積塗鴉,都不在正常使用的範圍,這時後房東要求修補或回復原狀,房客就不能拒絕。

Q:如何避免退租糾紛?

法院相關判決中也提到:如果房東要求賠償,房客需要證明自己是正常使用房屋或家具,導致自然耗損,不是故意破壞。為了避免糾紛,應該在一開始租屋時,列出物品點交清單,事先和房東約好各項家具、設備的使用方式,並留下屋內各角落的照片,作為簽約時房屋現況的證明。

Q:押金拿不回來該怎麼辦?租屋糾紛找誰處理?

根據《 租賃住宅市場發展及管理條例 》第 5 條的規定,租屋的契約關係中,房東與房客視為消費關係,適用消費者保護法相關規定。所以,如果房東惡意扣留押金,或有其他租屋糾紛,可以到 行政院消費者保護會 的網站提起消費爭議申訴或申請調解,也可以撥打 全國消費者服務專線 1950 ,向各地方政府消費者服務中心諮詢。

Q:如果要續租要注意什麼?

最好在租約到期前,先向房東告知是否續租。如果雙方都同意在租約到期後續租,可以選擇重新簽訂一份契約書,或是直接在原契約書上更新續租期間,雙方也可以重新協商租屋條件。需特別注意的是,租約如果有修改、加註,雙方都要在各個修改處、加註處簽名、蓋章,以避免衍生其他糾紛。

Q:退租清潔費收多少才合理?

房客正常使用下,房屋及屋內設備有折舊或自然耗損的情況,房東不可以收取修繕費或清潔費,也不可以扣留押金。依照行政院規定的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,押金金額最高不可以超過 2 個月租金的總額,且只有以下 4 種情況,房東可以扣留押金:

  1. 房客沒有妥善保管、使用房屋,導致房屋毀損
  2. 房客沒有提前告知房東就退租
  3. 租約到期時,房客沒有和房東一起點交房屋並遷出戶籍
  4. 房客退租後把物品留在屋內,房東因處理而產生清潔費

換句話說,除非房客沒有依照正常方法使用,導致房屋或家具毀損,否則房東不可以在退租點交後,向房客收取清潔費。如果房客因為非正常使用方法,導致房屋毀損,則房東可以在回復原狀的範圍內,酌收清潔費。

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【參考資料】

  • 臺灣臺北地方法院 111 年度訴字第 5565 號民事判決
  • 臺灣臺北地方法院 92 年度簡上字第 270 號民事判決
  • 臺灣臺中地方法院 88 年度訴字第 2273 號民事判決

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