荷蘭包租公 怎麼當？現金流應該如何估算？物業管理怎麼找？荷蘭包租公實例分享！
在荷蘭投資房地產很容易？ 荷蘭包租公 這麼好當？近年來全世界吹起了一股 FIRE 浪潮 – Financial Independence, Retire Earliy（經濟獨立，提早退休）。想像能夠自由分配時間給朋友、家人和最需要陪伴的小孩，不需要朝九晚十地工作，只為了在月底前，銀行帳戶有足夠的錢供應一家生活開銷，這對像筆者一樣的普通上班族來說，並非遙不可及 ! 其實，只要設定好目標，嚴格地計畫、執行，每一個人都可以達成這個夢想。
筆者的話：每個人追求財務自由的原因不盡相同，把它寫起來放在隨處可見的地方，利用這個強大的動機，驅使自己跨出舒適區 – ”If you can dream it, you can do it”。
資產配置很重要
達成經濟獨立的重點在於做出適當的資產配置。這樣在「景氣不確定性高」或是「經濟衰退」的大環境下，都能產生足夠的現金流，供日常生活所需，甚至還可趁機逢低加碼。房地產這類型的資產雖然流動性不如股票、證券，但是風險相對低，且投資所需要的資訊，也只需要幾個月的學習後，就可以達到接近當地專家的知識含量。加上能有效地運用銀行貸款所提供的財務槓桿，增加資產報酬率，是經濟獨立絕不可或缺的投資組合之一。
然而，要能真正地達成自由分配時間的目標，還得有一套系統負責日常的營運，讓遠程投資的你，只需要被動地定期檢視投資的收益。筆者將會在這篇文章內說明如何打造這套系統，並舉實例教大家計算房產投資的「淨」投資報酬率！
當海外包租公的三步驟
成為包租公 1：建立當地人脈
建立當地人脈除了可以幫助鎖定投資置產的區域外，對於日常的營運也至關重要！
由於荷蘭語和英語是相對接近的語系，當地九成以上的人口都能流利地用英文做溝通，筆者實在沒有遇過英文不「輪轉」的房產經紀人，只遇過在介紹房屋某個部分會突然卡關的。例如室內通風系統（英文：ventilation system），但是在聽到荷蘭語（ventilatie systeem）後，大概也可猜得到該房仲的意思。
💡如何建立當地房仲的人脈＞＞＞投資 荷蘭房地產 好賺嗎？在 荷蘭買房 要注意什麼？ 荷蘭 房產投資指南！
此外，各大城市都有外籍人士的臉書（英文：Facebook）社團，花點時間搜尋，就可以找到當地的社團，例如：Expats Amsterdam、台灣人在荷蘭，裡面有許多非常實用的資訊。例如 : 推薦的房仲或是修理工（英文：handy man）等等。有任何的問題，也有很多熱心的版友願意幫忙、或分享經驗。
💡筆者的話：出租房難免會需要維修，找專業的公司固然可以保障維修品質，但報價也非常高昂。物業管理公司就曾讓筆者花了超過 150 歐去換一個浴室蓮蓬頭！專業公司工人的時薪 85 歐，車程以及備料的時間也計算在裡面。這個時候，有個可以信任的修理工及時去做簡單的維修，對節省營運支出相當有幫助，會大幅地提升投資報酬率，
成為包租公 2：找到專業的租屋仲介＆物業管理公司
在荷蘭有租屋仲介（荷蘭語：verhuurmakelaar）專門協助「屋主找租客」或「租客找房」，建議從 google 看其評價開始。接下來，詢問台灣在地的鄉親或是在外籍人士的 facebook 社團提問，幾乎所有的外籍人士都有租屋的經驗，也都和仲介打過交道，是一個很可靠的消息管道。另外，大部分仲介都有提供物業管理的服務，對剛開始投資的讀者來說，是一個不錯的選擇。
瀏覽各大出租房屋平台也可以獲得很多寶貴的訊息，比較租屋仲介的廣告描述、照片專業程度、租金定位、房屋空置期、對租客的收入和其它要求等等，這些都可以用來判斷該租屋仲介的專業程度。以下提供幾個主要租屋平台及比較做為參考：
成為包租公 3：嚴格地紀錄＆控管收支
一套有效管理現金流的系統，對包租公來說是至關重要的。這不但能大大地減低工作量，讓你達成自由分配時間的夢想，對提升整體的投資報酬率，也是不可或缺的！
物業管理公司每月會將租金收入扣除管理、維修費用，轉帳到指定的帳戶，同時間也會附上費用說明及其收據。網路的論壇上（例如：BiggerPocket）有很多免費的資源和工具可用來記錄所有收入與開支，除了方便年度報酬率的計算外，長時間累積的資料還可供日後分析，對降低開支或是再進行下一筆投資，都是非常重要的。
荷蘭包租公 ：建案挑選
筆者就以靠近鹿特丹市中心 77 平方公尺 3 樓公寓為例，來計算淨投資報酬率。該公寓距離地鐵、路面電車站少於 500 公尺，交通極其方便，另外，公寓內有兩間臥室，各有陽台、採光良好，加上現代式的廚房，是相當容易找到租客的投資房。唯一美中不足的是浴室沒有開窗，不過這樣的格局在荷蘭很常見。窗戶通常留給使用最頻繁的臥室、客廳以及廚房，而大多浴室是沒有窗戶的。
該公寓開價 245,000 歐元，購屋費用加總後約 269,100 歐元。
💡荷蘭購屋相關費用的計算＞＞＞投資 荷蘭房地產 好賺嗎？在 荷蘭買房 要注意什麼？ 荷蘭 房產投資指南！
荷蘭包租公 ：現金流計算
考量大樓管理費
該公寓所在地點每平方公尺的平均租金 18～19 歐元，以 77 平方公尺計算，每月租金收入約 1,450 歐元。大樓管理委員會每月收取 60 歐元，用於公寓的保險、公共區域的水電、外牆和陽台的維護以及木頭窗框的油漆…等。
考量物管費用＆政府稅費
物業管理公司的收費大約在租金的 5～10% 含稅，這裡以 7% 作為計算。根據房屋的內部狀況，筆者會每月預留不同比例的儲備金來支付可能的維修、或硬體更換等等，這裡假設 5% 。另外，市政廳每年會重新計算房屋稅、垃圾汙水處理費，每季需約繳交 150 歐元 ，平均每月 50歐元 。
考量荷蘭稅金抵扣
荷蘭政府對投資房會課徵資產稅，若以現金買房，扣除兩人（夫妻）免稅額 101,300 歐元後，每年約得繳交 1,200 歐元的資產稅；若以貸款買房，可扣除貸款金額後，再計算需繳交的資產稅，如低於免稅額度則不需繳交資產稅。
💡註記：這裡假設以夫妻兩人名義購買，每人扣除額是 50,650 歐元。
考量空置率＆招租期
公寓的房客平均流動率約 2～3 年，仲介幫忙尋找新的租客通常會花費 1 個月租金。在新、舊租客交接的過程，公寓可能會閒置數周，導致租金收入損失，這約折合 4% 的每月租金收入。最後加總，得出淨現金流是 1,008 歐元。即每年 12,096 元，除以購屋的總費用 269,100 歐元後可以得出租金報酬率約 4.5% 。
考量房屋增值
此外，房屋增值也會帶來額外的報酬，鹿特丹過去幾年每年房價漲幅約 8～10% ，其實遠高於荷蘭過去 25 年來的平均房價漲幅 5.2%。保守的假設每年鹿特丹房價增長 5.2% ，得出的淨報酬率 9.7%，在當前的低利率環境，是相當不錯的長期投資標的。
荷蘭包租公注意事項
當房屋需要維修時，請務必要求維修工人選用高品質的五金材料，雖然價格較高，但因為耐用度高，可避免同樣的問題再發生，除了減少租客、房東的麻煩，長期對降低在維修上的支出、提升報酬率非常有幫助。
專業的租屋仲介，通常能夠提供數個有意願承租的優質租客，供你做選擇，對租客的背景也會做深入的調查。在租客選擇上多下點功夫，除了減少日常營運的麻煩，也可以降低因為房客轉換造成的損失，譬如 : 租客有計畫在荷蘭定居、租客的小朋友進到附近的學校就讀等等。
荷蘭包租公小建議
筆者認為房地產投資不是快速致富的捷徑，財富通常都需要長時間的慢慢累積，也需要努力，去建立一個有效率的系統做日常營運。在目前科技高度發展、資訊快速流通的時代，遠程投資房地產，變得相對容易以及有效率，實現自由分配時間的夢想，關鍵在於勇敢地踏出第一步！加油！
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