投資荷蘭房地產好賺嗎？在荷蘭買房要注意什麼？荷蘭房產投資指南！
說到 荷蘭 ，腦中浮現的影像不外乎美麗的鬱金香、夢幻的風車，及隨處可見的自行車，或許你還知道荷蘭有著相當開放的社會風氣，除了容許大麻店（coffee shop），也是全球第一個合法化同志婚姻的國家。這篇文章將帶大家從「 投資置產 」的角度來認識荷蘭 !
荷蘭介紹
荷蘭 的國土面積與台灣相當，總人口約 1,700 萬，優越的地理位置，是跨國公司通往歐洲門戶的重要通道。當地有高品質的教育以及技術人才，加上獎勵新創的環境，孕育了許多知名的跨國公司，譬如飛利浦（Philips）、殼牌石油（Royal Dutch Shell Plc）、旅遊電子商務（Booking.com）、海尼根（Heineken），以及最近常常上媒體版面的台積電的關鍵設備供應商艾司摩爾（ASML）等等。
荷蘭地理位置
荷蘭 全國面積為 41,543 平方公里，荷蘭國名全名是 Netherlands 。大家熟知的 “Holland” 其實是荷蘭省分的名稱，北荷蘭省（North Holland）是首都阿姆斯特丹（Amsterdam）所在的省份，以港口聞名的鹿特丹（Rotterdam）以及政治中心的海牙（The Hague）位於南荷蘭省（South Holland），鐵路網中心在烏特勒支（Utrecht）市/省，而許多科技/軟硬體新創公司的艾恩德霍芬（Eindhoven）則位於North Brabant 省。
荷蘭人口
荷蘭 有超過半數的人口居住在這 5 大城市及鄰近區域，由於優質的教育、良好工作與家庭的平衡以及貼近大自然的生活環境，加上 90% 以上的荷蘭人能以流利的英文做溝通，這幾個大城市吸引了來自各國的技術移民，帶動了當地經濟的發展，也推高各大城市的租金以及房價！
為什麼可以投資荷蘭房地產？
1.供給不足導致房價上漲
以過去 25 年來的數據來看，荷蘭房價的年複合成長率約 5.2% 。漲幅在前文提到的各城市更遠高於平均值，例如：艾恩德霍芬（Eindhoven）在 2020 年的平均房價比 2019 年整整高出了 15% 以上。原因其實不難理解，各大城市都有供給上的結構性問題，能夠開發住宅的土地有限，即便市政廳同意大型的開發案，也常因為環境評估或鄰近住戶反對而延宕多年。終於取得環評和居民同意後，還得面臨荷蘭境內工人短缺的問題，這導致住宅的供給常年不足，而城市內持續增加的人口提升了住房需求，進而大幅推升房價。
年複合成長率是指一項投資在特定時間內年度的增長率，其計算方式為 :
年複合成長率 = (房屋現有價值 / 房屋購買價)(1/持有年數) -1
舉個例子來說 : 假設我們在 2017 年以 10 萬歐元買進一間公寓， 2021 年市值增加為 15 萬歐元，則年複合成長率為(150,000/100,000)(1/4) -1 = 10.7%，這代表在四年內平均每年房屋增值為 10.7% 。假設未來三年的每年的成長率與過去四年相同，我們可推估在 2024 年該公寓的市值會是 150,000 * (1 + 10.7%)3 = 203,486
2.穩定的現金流
若以每平方公尺年租金除以每平方公尺房屋的售價計算投資報酬率，荷蘭各大城市在 2014 年到 2016 年的平均毛投資報酬率約在 7% 左右，扣除物業管理、可能的空置率、固定的維修等等約 20% ~ 30% 的開銷，淨報酬率約莫 5% ，相對於台灣許多城市低於 3% 的淨報酬率要好的許多！
毛投資報酬率 = 每月租金收入 * 12 個月 / 房屋購買價格
以上述的例子來說 : 假設我們在 2017 年以 10 萬歐元買進的公寓可以每月 1,000 歐元出租，則毛投資報酬率為 1,000 * 12 / 100,000 = 12%。這邊要注意的是，毛投資報酬率不考慮房屋購買價格以外的費用（例如：稅金、代書費用等等），以及每月浮動和固定的支出（例如：物業管理、維修等等），但是因為計算上相對簡單，筆者通常用這個指標來決定是否要投資這個區域，但是，決定是否就特地物件進行投資前，一定要仔細地計算淨投資報酬率。
在 2008 年次級房貸引發的金融危機，由於租屋的需求增加，荷蘭的租金還是每年持續上漲約 3% ，略高於同期的通貨膨脹率，這帶來相當穩定的現金流收入。
3.歷史新低的歐元
歐元兌新台幣的匯率由 2008 年的 48 一路跌到 2021 年的 31 ，對比當前相對強勢的台幣，在歐元折價 35% 後購置歐元區的資產會是風險相對低的投資。
資料參考來源：XE
投資荷蘭地產的三大步驟
1.熟悉當地市場與找買房仲介
對於海外的買家而言（就是正在閱讀這篇的你），選擇一個好的買方仲介是必要的！荷蘭最大的房地產經紀人以及估價師協會是 NVM ，有超過 75% 的荷蘭住宅是經由 NVM 協會認證的房產經紀人進行銷售，請務必選擇在 NVM 有註冊的經紀人，他們有嚴格的行為準則、規範以及專業知識要求，可以最大程度的保障買方的利益。
仲介的荷蘭語：Makelaar
另外，除了透過買方仲介提供當地市場資訊外，荷蘭的很多資料都可以在公開網站上免費取得，以下是筆者認為非常實用的網站，也分享給大家！
- 全國房屋買賣資訊：除了私下的交易（off-market deal），幾乎所以公開出售的住宅都可以這裡找到。
- 居民各項指標：只要輸入郵遞區號，就可以知道該地區居民的年齡、教育程度、平均收入、種族、犯罪率等等詳細的數據，這些資料對選擇置產的區域非常有幫助，As you know, Location、Location、Location !
- 城市土地規劃：可以查詢各郵遞區號地區的土地發展規劃，用來評估該區未來的房屋供給量以及城市規劃，例如: 學校、公園、商辦等等。
2.找尋符合條件的房產與預約線上看房
在 funda.nl 或是買房仲介找到符合條件的房產之後，就可以預約線上看房囉！由於新冠疫情導致線上看房的需求暴增，有些專業一點的房仲甚至還拍攝高解析度的影片以及製作 3D 立體導覽可以觀看。
💡延伸閱讀＞＞＞房仲 都偏心 賣家 ？注意這 三件事 才能安心買房！
3.出價、成交後簽約以及房地產過戶移轉
實價登錄在荷蘭已經實施很久，除了買方仲介建議的出價，這裡提供幾個實用的網站可以付費取得當地市場的歷史交易資訊：
在成交之後，買賣雙方的仲介就會著手準備購屋合約， NVM 的經紀人會使用制式合約，在審視合約時除了注意個人基本資料與付款細節，務必請委託的房仲把與制式合約相異的地方標記並進行討論。
正式簽約之後，和台灣一樣，荷蘭也是由土地代書進行房地產過戶移轉與交屋，買房仲介通常有熟識的代書可推薦，不過買家也可自行尋找，只要 google “notaris“ （代書的荷蘭語）加上房屋所在城市名，就可以找到當地的土地代書，每個代書的收費差異甚大，所以得多花點時間比「價」 !
筆者一般會仔細讀過該代書在 google 上的評價，選擇 3 到 5 家比較多英語系國家客戶留言的代書進行報價，最後選擇報價在中間值的代書。
荷蘭買房注意事項
- 荷蘭大部分的住宅都是自有土地，但還是有少數的住宅只擁有地上權（荷蘭語： erfpacht ／英文： ground lease ），地權是屬於市政廳，需每年向市政廳繳交地租。
- 如果購買的房屋屋齡超過十年以上，建議買家找鑑定屋況的專家，同時也讓買方仲介將屋況鑑定註明在購買合約內，若發現重大的瑕疵，可以無償的取消合約。
- 若購買的是公寓，一定要深入研究大樓管理委員會（荷蘭語：Vereninging Van Eigenaren）的財務報表以及會議紀錄，賣方的仲介有義務提供詳細的管委會資料。
- 由於住房短缺，荷蘭的各大城市正研擬未來幾年內會開始限制投資房產進行出租，詳細的實施辦法還未明朗，但可以確定的是每個市政廳會自行訂立規則，所以請向當地的買房仲介詢問該市政廳相關的計畫。
荷蘭購屋相關費用
筆者就以艾恩德霍芬市在 2021 年平均房價約 350,000 歐元來解說購屋的其他費用。由於房價飛漲導致民怨，荷蘭政府在 2021 年決定將投資客購買住宅的房屋轉讓稅由 2% 提高到 8% ，且同時間取消 18～35 歲首次購屋者的房屋轉讓稅，後者直接導致購屋的需求大幅增加，在供給嚴重不足的大環境下，房價反而比2020年要漲得更多。如何穩定房價一直都是台灣政府和人民面臨的重要議題，對荷蘭政府或是其他歐洲國家也不例外 !
土地代書除了幫忙移轉產權以及交屋，也會計算購屋需要繳的房屋轉讓稅，代書的收費通常介於 500 – 1,000 歐元 不等。而買方仲介的收費約介於 2,000 歐元到 3,000 歐元不等，屋況鑑定費約 500 歐元，所以相關的總費用約 32,500 歐元。
荷蘭購屋評價
荷蘭政府的資訊公開透明，完善的法規加上穩定的政經局勢，大幅地降低海外投資客的風險。各大城市長期房屋供給不足，加上人口成長帶動的住房需求，支撐著租金和房價的上漲。與東南亞、日本、英國、美國相比，筆者認為荷蘭、或是其他中西歐國家是頗具潛力的長期投資標的，希望這篇文章可以帶給大家一個不一樣的選擇 !
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