隔套收租是什麼？套房隔間要注意什麼？隔套出租、整層出租哪個好？
相信無論你是租屋市場裡的房東還是房客，一定都經常聽到「 隔套收租 」這個名詞吧？隔套收租顧名思義就是把房屋隔成套房做出租！對於房客來說，套房相較雅房、家庭式空間更可以擁有自己的獨立居住空間、獨立衛浴，因此相當受到租屋族的歡迎。而對於房東來說，因為可以把原先可能只能租一個的空間，增加為二或三個以上，除了可以增加收益，也大幅提升了出租房屋的空間利用性。
隔套收租聽起來對於租屋雙方都好處多多，究竟隔套收租要如何進行？房東想要把套房隔間出租的話要注意什麼呢？今天筆者將一一為大家解惑，一起來看看吧！
隔套收租是什麼？
「 隔套收租 」，就是把一般常見帶有客廳、廚房的住宅物件，重新分配空間，改裝成多個套房出租出去。
好像有點難想像房屋隔間長怎樣，但其實你一定早就見過隔間套房了！因為我們在租屋市場中常見到的「 分租套房 」，通常就是透過「 隔套收租 」而產生的喔！
隔套收租流程？合法的隔間套房條件？
隔套收租看似很簡單，就是在原本的房間中多隔出幾個房間。但在實際操作上，有許多法規要去遵守，免得一不小心就變成了違建套房，除了要面對行政罰鍰，甚至可能會被強制拆除，真的是得不償失啊！接下來，筆者帶大家一一破解隔套收租在不同法規階段的流程：
前期評估階段
近年因為非法分租套房而引發的社會事件層出不窮，政府對於分租套房的安全要求也越來越嚴格。所以在套房隔間的前期評估階段，會特別對建築承重、電路配置、消防設施等進行專業的評估，並且要取得合格的建築師、結構技師、消防技師等專家簽證，相關簽證費用約 150,000 元。
此外，如果你要改裝的公寓在台北市、新北市、桃園市，還必須另外有「 直下層同意書 」，說明增加衛浴和隔間牆的情況，並取得樓下房屋的所有權人同意後，才具備申請室內裝修的資格。
室內裝修階段
在通過前期評估，並且找到室內設計公司決定相關施工細節後，此時要向所在地方政府申請「 室內裝修許可證 」。依照目前裝修行情來看，每坪的裝修費落在 70,000 ～80,000 元。
依照建築法第 77-2 條的規定，以下情況必須申請室內裝修許可證：
- 6 層樓以上（含 6 層）的集合住宅
- 5 層樓以下的集合住宅，原則可不必申請；但如果有以下之一情況，則必須申請許可證：
(1) 新增厠所或浴室
(2) 新增兩間以上居室造成分間牆變更
裝修完成階段
經過漫漫長路，終於將房屋隔套完工。很多人會認為施工結束就是大功告成、準備快樂把套房租出去賺錢。但是，你如果要真正具備合法套房的出租條件，還必須要申請「 室內裝修合格證 」，確保整個過程都有按圖紙施工，才是合法的隔套收租！
如果出租房屋後被查證發現只有取得「 室內裝修許可證 」卻沒有取得「 室內裝修合格證 」，是會被處以罰鍰，甚至強制拆除房屋等懲處的！
套房隔間預算？
綜合上述各個階段，如果要將雙北地區 30 坪的老公寓隔成 4 間套房，單單裝修費用加上簽證費用，就需要先投入至少 250 萬元以上的高額成本！而且這些費用還尚未包含房屋的傢俱、家電、行政規費、管理雜費等其他相關成本。
也就是說，在隔套收租開始賺錢之前，還需要先撐過一段負擔裝潢、購置設備、房屋空置費用的陣痛期！
隔套出租、整層出租哪個好？優缺點比較？
隔套收租賺錢之前竟然還要先負擔高額的裝潢成本，那會不會整層收租還比較好賺啊？
這是屋主們最常面臨到的選擇題，筆者彙整了隔套出租、整層出租這兩種出租方式的優缺點，筆者可以從以下幾點比較、判斷哪種更適合自己哦！
出租收益
以下簡單比較兩種情況，假設小明都是以 1,000 萬購入一層 30 坪的老公寓：
- 如果隔成 4 間套房，假設需花費 250 萬隔套成本、每月共可收到 50,000 元租金：
💵隔套收租投報率＝（ 50,000 * 12 個月）/ ( 10,000,000 + 2,500,000 ） = 4.8% - 如果直接整層出租，假設每月共可收到 30,000 元租金：
💵整層收租投報率＝（ 30,000 * 12個月）/ 10,000,000 ＝ 3.6%
綜合上面簡單的試算，可以比較得知隔套收租相對整層收租，具有更高的收益可能性！
出租前期準備
透過套房隔間出租的分租套房，在較高收益的背後，代表的是較高的出租門檻。如同文章開頭所談的，要成為真正的合法套房需要符合一系列的法規要求，而且還要有專業的施工團隊、專家簽證等。除此之外，房東們也經常會低估鄰里關係的複雜程度，尤其是在要求取得「 直下層同意書 」的雙北、桃園地區，更是要花費更大量的時間、人力成本去協調鄰里關係。
相反地，整層收租則不會遇到上述這些問題，基本上購屋之後只要誠實納稅，就屬於合法出租。
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租客管理
分租套房的客群很明確，基本上圍繞在學生及單身上班族群，這些人群的流動性比較大，常常會有租約還沒到期就提早解約、退租的情況，導致房源經常出現沒有收入的空窗期。此外，再加上房客的生活習慣、性格都大相迥異，房東可能也會產生與房客磨合的機會成本。
整層出租房間則多以家庭客群為主，較不容易出現隨時解約等狀況，且因為屋主只需要跟一戶人家打交道，因此可以相對減少與房客磨合的糾紛。不過，整層出租因為會有多個房間，所以市場上也常出現多個學生、上班族群一起合租的狀況，如果遇到合租客，房東的管理也同樣會需要耗費一定的心力。
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退場轉手
如果想要退場，把分租套房轉手給別人，通常接手的會是投資客居多。如果出租物件位於交通便利、招生率好的大學校區、商業辦公大樓等人口密集區，轉手程度會相對較容易。不過，如果物件所在地段不具備這種優勢，可能就會比較難轉手，對於一般自住客來說，可能還是會比較傾向購置格局完整的房屋，因此房東就得先支出一筆錢把房屋恢復原狀再轉手。
反之，整層收租的物件因為室內格局變動程度較低、物件較為完整，因此無論是對於自住客還是投資客，都會相對好轉手，覆蓋的客源族群更廣泛。
隔套收租 VS 整層收租
| 隔套收租 | 整層收租 | |
| 出租收益 | 較高 | 較低 |
| 前期準備 | 較複雜 | 較易 |
| 租客管理 | 較複雜 | 較易 |
| 退場轉手 | 較難 | 較易 |
隔套收租常見問題
Q：套房隔間有沒有上限？最多可以隔幾間？
一般來說，建議最多隔 5 間套房就好，因為對於一般房東來說單層隔套超過 6 間（含 6 間）的成本過高。
依據「建築法」的規定，單層隔間如果超過 6 間（含 6 間），房屋就必須從 H-2 類組（非供公眾使用的建築物），變更為 H-1 類組（供特定人短期住宿的場所），會直接被認定成「供公眾使用」的建築物。
如果被認定為供公眾使用建築，那變更房屋的防火等各項性能必須提升到更嚴格的公眾建物標準，包括隔間建材應使用不燃材料、面積 300 平方公尺（約 90.75 坪）以上每兩年需要定期申報（未達 300 平方公尺則四年申報一次）等。如果未遵照法規規定，則會依「建築法」開罰 60,000 ～ 300,000 元的罰鍰，嚴重時甚至會被要求直接拆除。
Q：隔套出租之後房客變多、管理難度上升，有什麼解方？
隔套出租因為每一戶住戶的習性皆不同，如果同時有事情發生，對於房東來說管理的壓力也會大幅提升，這是隔套收租較無法避免的限制。
這邊筆者建議三個方法，第一個方法是透過租賃合約的簽訂，將租屋可能衍生的責任在租約中先明定雙方權責，以減少租屋糾紛；第二個方法則是直接採取整層出租且可以限制不要合租或是設定合租人數上限，以減少房東需面對的租客數；最後，則是透過包租代管的方式，將房屋委外管理，雖然會相較自行出租取得較少的租金收益，但除了可以免除自行出租的空置風險，還可以有人幫你處理房客問題，可謂兩害相權取其輕！
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Q：樓下鄰居不願意簽同意書怎麼辦？
原則上房屋只要座落在台北市、新北市、桃園市，依照規定都必須要取得「直下層同意書」才能做合法隔套出租。如果始終無法取得同意書，建議也可以直接以雅房或是整層出租的形式辦理房屋租賃。
不過，如果物件位於台北市，依照北市都發局的規定，住宅如果「僅加設一間廁所」，就不需要取得直下層同意書。因此，如果屋主的物件屬於 3 房 2 衛的產品，可能只要多增加一間廁所，就可以變成 3 個「 1 房 1 衛」的套房物件，那在台北市就可以不用特別取得直下層同意書，即達到類似隔套出租的收益效果。
隔套出租未來挑戰？
過去分租套房往往與品質差、安全性差的形象畫上等號，但隨著法律法規的健全，以及社會大眾對於租屋權利的重視，目前分租套房也逐漸往高品質、規範化轉型。而且在現今不動產買賣市場遇冷的環境下，不少投資客也開始從賺取短期的差價轉向投資長期的出租收益，而隔套收租較高的投資報酬率，也因而受到廣大的投資客青睞。
隨著租屋族群逐漸龐大、租屋制度逐步改善，可以預測未來隔套分租、套房出租市場的競爭都會更加激烈，伴隨著也會有更高級的出租物件出現，因此如何尋找區位佳且具差異化的出租物件，將會是房東 / 投資客下一輪要面對的問題。
隔套收租懶人包！
看完這篇文章，相信大家對於隔套收租都有更深一層地認識，最後筆者幫大家總結隔套收租全文的重點，如果你是想要透過套房隔間賺取收益的包租公 / 包租婆，記得要把相關規定筆記清楚喔！
| 隔套收租注意事項 | |
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| 隔套收租優點 | 隔套收租缺點 |
| ・投資報酬率相對較高 | ・租客管理不易 ・法規要求嚴格，未符合會有罰款、拆除風險 ・有空置期零收入風險 ・部分物件不容易申請貸款 |
【參考資料】
- 新北市政府工務局
- 591新聞
【延伸閱讀】
