買房費用懶人包｜買房費用有哪些？買房收租還有隱藏成本？買房出租省錢攻略！
在疫情期間，由於政府的量化寬鬆政策，使得熱錢進到不動產市場當中，造成不動產價格這幾年不斷上漲。在漂亮的報酬率下，許多人開始將資金投入不動產，激進一點的想著買房「 賺差價 」，保守一點的想著「 買房收租 」。
但是，買房的必備成本只有購屋費用這麼簡單嗎？有沒有什麼隱藏的「 買房費用 」是大眾沒看到的？有的話，有沒有辦法降低這些隱藏成本？讓我們從不動產的交易過程，一一檢視各項成本吧！
買房費用有哪些？買房出租的必備成本？
買房必備成本，也就是任何人買不動產都得花的成本，不論你是要購屋自住還是要投資出租，都無法避免的成本。它可以分成「 一次性支出 」的成本和「 定期支出 」的成本。
讓我們來想像一下，假設你有購屋需求，剛好隔壁鄰居想賣屋，你很清楚該不動產的所有資訊，包含住宅價格、屋況、鄰居為人等，於是你就去跟鄰居打聲招呼，付了兩人都滿意的金額，將不動產進行產權移轉，成功地完成了交易。
看似簡單的交易過程，那麼這其中究竟有哪些買房必備的成本呢？跟著筆者一起來看看吧！
買屋費用 / 一次性支出成本
買房一次性支出成本，顧名思義是「 付過一次就不用再付 」的成本，包括不動產費用、辦理產權移轉的登記規費以及一次性稅賦。
不動產費用
不動產費用，也就是買賣雙方接受的不動產價格，它可能是買方一次付清的購屋價格，也可能是部分買房自備款加上部分的房屋貸款。
💡延伸閱讀＞＞＞買房頭期款要準備多少？買房自備款不夠怎麼辦？買房頭期款試算！
印花稅
「 印花稅 」是一個「讓契約生效的保證金」。
買賣雙方在進行過戶時，需要簽署「 不動產買賣契約書 」並繳納印花稅，才能正式進行產權移轉，而憑證單據（向地政機關申請物權登記的相關契約）上由政府蓋章，就可以讓契約成為合法憑證，在訴訟時享有法律保障。
💰印花稅＝（房屋評定現值＋土地公告現值）* 0.1%
＊印花稅不是以實際成交價課稅喔！
契稅
「 契稅 」是當不動產發生移轉時，買方需要繳納的費用。由於土地會課徵土地增值稅，所以契稅主要是針對房屋作課徵的。因此，核定契價的標準是以「房屋評定現值」為準，不是以成交價做計算喔！
💰契稅＝房屋現值＊契稅稅率
不動產移轉包含買賣、贈與、佔有、典權、分割等行為，不同行為適用的契稅稅率也大不相同：
| 契稅課徵行為 | 契稅稅率 |
| 買賣、贈與、占有 | 6% |
| 典權 | 2% |
| 交換、分割 | 3% |
登記規費
「 登記規費 」是因為辦理產權移轉而產生的手續費，包含登記費與書狀費。簡單來說，就是「 政府提供服務，使用者付費 」。
- 登記費
登記費是向地政機關辦理過戶登記時需繳納的規費。
💰登記費＝（房屋評定現值＋土地公告現值）* 0.1% - 書狀費
書狀費是地政機關依法發給權利人（買方）土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書，需要收取的費用。
💰書狀費= 80 元 / 張 - 申請貸款設定登記規費
抵押權設定規費，也可稱為「 貸款設定登記費 」，有使用房貸購屋者，在向地政機關辦理過戶、設定貸款抵押時才需要支付。
💰貸款設定登記費＝貸款金額 * 1.2 倍 * 0.1%
代書費
代書，也就是所謂的地政士，主要是協助民眾進行不動產交易的法律文件申請代辦等相關服務。買房時我們主要會麻煩代書協助辦理的項目包括：
- 代書簽約金
代書酌收的簽約金，也就是俗稱的「 潤筆費 」，通常會買賣雙方各收 1,000 元，共計 2,000 元整。 - 過戶登記費用
買賣過戶時的登記費用行情價約每筆 12,000 元，各個地政事務所表定收費不一，原則上以「 1 筆土地（地號）＆ 1 戶房屋（建號）」為標準，每增加 1 筆土地或是 1 棟建物，會加計約 1,000 ～ 1,500 元。
新成屋過戶時，過戶費用也會稱為「代辦費」或是「暫收款」。 - 抵押權設定費用
抵押權設定費用是買賣過戶需要貸款時，代書幫你辦理「設定抵押登記」的費用，行情價約為 3,500 ～ 5,000 元。 - 實價登錄費用
實價登錄原則上應由「 權利人（買方）」申報，不過，法規也規定買方可以委託地政士或不動產經紀業者協助辦理申報。代書協助申報的行情價大約是 2,000 元。
不過，筆者提醒大家，簽約時要注意「實價登錄服務的費用」是否有載明在契約中。如果沒載明在契約裡，也要注意這個費用是否包含在委任代書的費用中。如果代書在契約外另行報價，那買方可以拒絕支付！ - 水電瓦斯費
代書再協助辦理房屋產權過戶時，一般都會順便包辦水電瓦斯的過戶，水電瓦斯的費用則「以實際交屋日按天數比例」分攤。
仲介費
仲介費買方最多負擔房屋成交價的 2% ，賣方最多負擔房屋成交價的 4% ，加總不超過 6% ，俗稱「 買 2 賣 4 」。
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銀行貸款申辦費
一般來說，我們購屋是不可避免會遇到的當然還有「 房屋貸款 」，如果有跟銀行貸款，除了需負擔額外的利息支出，還有開辦費、信用查詢費、代辦費用、鑑價費用等數千元不等的銀行手續費用需要考量，建議在和銀行申辦時要提前把相關費用都先諮詢清楚喔！
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買屋費用 / 定期支出成本
定期支出的成本指的是每隔一段時間便需要付的成本。包括貸款利息、定期性稅賦、管理費用。
貸款利息
購買不動產時，許多人可能因為資金不足，或是投資策略而選擇申請房屋貸款，預先取得資金以換取不動產。因此，未來每個月，除了需償還貸款中的本金，還需要額外支付跟銀行借錢的利息。
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定期性稅賦
定期性稅賦包含地價稅與房屋稅。地價稅屬於持有稅，是因為持有土地而需支付的稅，繳納時間為每年的 11 月。房屋稅也是屬於持有稅，是因為持有房屋而需支付的稅，繳納時間為每年的 5 月。
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住宅火險 ＆ 地震險
921大地震後，我國政府就強制規定屋主需要同時投保「住宅火災及地震基本保險」。住宅火險及地震險的保費一般會根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等而有所不同，行情費用約為一年 2,000 ～ 3,000 元。
要特別注意，辦理房貸時，如果沒有申貸住宅地震基本險與住宅火災險，銀行是不會撥款給你的喔！
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管理費
若購買的不動產是設有管委會的公寓、華廈或大樓，則每個月需繳納管理費給管理委員會，用以管理與維護公寓大廈的公共空間，如 24 小時保全、清潔人員、垃圾代收費等。
管理費的收取，是依照「量出為入」的原則，在確定所有支出項目後，收取能平衡總支出之費用。通常會以各戶內的「 坪數大小 」作為收費標準，坪數越大，收取的管理費用也越高。
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房貸型壽險
房貸型壽險是一種當購屋者想要「規避風險」時，可以考慮幫自己愛屋加保的一種壽險！房貸型壽險並不是需要強制投保的保險，如果購屋者評估有需要，就可以進一步向貸款銀行詢問。
房貸型壽險的保費一般來說需花費約需數十萬元以上，但實際仍以房貸金額多寡決定，。
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買房收租還有隱藏成本？
「 隱藏成本 」，顧名思義不是以錢的形式顯現的成本，因此常常會被忽略。隱藏成本依交易的過程可分為「 搜尋成本 」、「 協商成本 」、「 訂約成本 」、「 監督成本 」，這些成本會大量消耗我們的時間和精力，有時甚至會成為影響交易的關鍵因素。
還記得上面我們講到跟鄰居購買不動產的例子嗎？其實購買不動產的過程，通常不會這麼簡單、迅速。
- 即使有購屋需求，但是我們不知道符合的房子在哪
- 即使有消息資訊，但是也不知道有誰要賣房子
- 即使找到賣家，但是買賣雙方討價還價的過程卻可能十分繁冗
- 即使議價順利，但是簽約的法條與注意事項卻繁雜且瑣碎
- 即使簽約完成，但是也需要花時間確定房況是否與簽約條件完全相符
上述種種的「 但是 」就構成了我們所謂的隱藏成本，以下筆者將為大家一一詳細介紹。
搜尋成本
「 搜尋成本 」，指的是要找到符合自身需求的不動產所需付出的成本。
大家在買房子時總會設定一連串的條件，例如靠近捷運站、不要在四樓、窗外不能看到墳墓、要新成屋等等，為了滿足種種條件，人們需要花費許多的搜尋成本，在數不清的夜晚上網爬建案資料、花費好幾個週末在建案附近開車繞阿繞，無數次的踏破鐵鞋無覓處，最終還是無法找到合適的標的。
協商成本
「 協商成本 」，指的是與標的擁有者進行討價還價的過程所需付出的成本。
買賣雙方協商的過程並不容易，雙方難以一拍即合，買賣雙方都有自己的最高價和最低價，這其中的交集就是價格區間，而最終價格會落在哪裡取決於買賣雙方的議價能力。然而議價能力又與資訊多寡有關，資訊量較多的那方不僅可以避免被對方敲竹槓，甚至可能反過來敲對方竹槓！
訂約成本
「 訂約成本 」，指的是與標的擁有者訂定契約所需付出的成本。
簽訂契約意味著買賣關係生效，然而契約的內容往往是繁雜的，什麼東西應記載，什麼東西又不得記載，稍有個不留意便有可能影響日後權益，例如：法律已明文規定土地增值稅由賣方負擔，但賣方有時會將這個義務在契約中轉嫁給買方，變成由買方負擔土地增值稅。
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監督成本
「 監督成本 」，指的是確保交易依照契約執行所需付出的成本。
簽訂契約並不代表這筆不動產交易結束，有時投機主義的盛行會增加額外的成本，投機主義是指一方利用它的優勢，以詐欺等手段達到自利的行為，例如原本以為買到一個避風港，但住沒多久就有雨水滲進來，又或是標榜堅固耐震的家，本質卻是有居住安全疑慮的海砂屋。
為了避免這類情形，買方便需要付出監督成本，確保房屋最終可以如契約所載明的事實交屋，例如確實使用穩固的建材、不會漏水等。
💡延伸閱讀＞＞＞海砂屋是什麼？氯離子標準？買到海砂屋怎麼辦？海砂屋查詢教學！
買房收租低成本攻略！
上述的隱藏成本，說白了是因為沒有充分資訊所衍生的成本，這些成本是影響交易順利與否的關鍵因素，如果能有效降低，便能省去許多麻煩。現今有許多專門降低隱藏成本的管道與行業，接著筆者同樣依循交易過程會遇見的隱藏成本，一一為大家介紹減少相關成本的方法：
如何減少搜尋成本？
減少搜尋成本的管道，可以參考內政部國土測繪中心推出的國土測繪圖資服務雲，裡頭有許多重要圖資，包含都市計畫使用分區圖、地段地籍圖、便利商店分布圖、學校範圍圖等，能讓我們快速地掌握地區大致的資訊，另外再搭配 Google街景模式，便可快速淘汰不合適地區，免去親身訪查的搜尋成本。
而減少搜尋成本的推薦行業，則可以尋求不動產經紀業的協助。不動產經紀人專門交易特定地區的不動產，他們長年處在交易的第一線，對該地區的了解與敏銳程度會比一般人高出許多，因此如果透過不動產經紀業者尋房，個人便無需花時間蒐集該地區不動產的相關資訊。
如何減少協商成本？
減少協商成本的管道，可以參考內政部不動產交易實價登錄系統 ，裡頭有許多重要的不動產交易資料，包含交易標的地址、交易總價、交易坪數、交易日期、建物格局、有無電梯等，讓我們快速地掌握地區不動產資訊；另一個可參考網站是好時價的大量估價系統，只要輸入不動產條件，便可快速估算出不動產價格。這兩套資訊交互運用，能夠讓一般人迅速取得不動產價格的相關資訊，並且具備能與賣方協商的籌碼。
此外，不動產估價師從不動產的總體面、區域面、個體面進行分析、鑑價，他們對價格的敏銳程度比一般人高出許多，因此如果透過不動產估價業的協助，個人便能省去不少協商成本，避免被賣方牽著鼻子走。
如何減少訂約成本？
減少訂約成本的管道，可以參考現今許多將自身買房經驗分享在社群媒體或 Youtube 上的內容，其中不乏有關簽訂契約的注意事項，我們可以看到他們的血淚經驗與悔不當初，檢視他們如何訂契約便可以幫助自己少吃虧。
此外，地政士在不動產買賣時，扮演買賣雙方代理人，基於公正第三人立場，維護買賣雙方應有權益，他可以代理撰擬不動產契約或協議事項、代理申請土地登記等事項，他們對契約各項程序的瞭解程度比一般人高出許多，因此如果透過地政士，個人便無需耗費大量精神研究契約如何訂定。
如何減少監督成本？
簽約結束後會有驗屋的程序，透過驗屋公司與結構技師的協助，驗屋公司與結構技師會使用專業儀器檢查房屋的水電系統、排水系統、管線、結構等，以確保房屋的種種系統是無瑕疵、與契約相符的，他們對房屋結構的專業比透過肉眼觀察的一般人高出許多，因此如果透過驗屋公司與結構技師，個人便能省去許多的監督成本。
| 買房隱藏成本 | 隱藏成本說明 | 降低隱藏成本管道 |
| 搜尋成本 | 找到符合自身需求不動產所需付出的成本 | ・國土測繪服務雲 ・不動產經紀業 |
| 協商成本 | 與標的擁有者議價所需付出的成本 | ・內政部實價登錄 ・不動產估價師 |
| 訂約成本 | 與標的擁有者訂定契約所需付出的成本 | ・部落客、Youtuber ・地政士 |
| 監督成本 | 確保交易依照契約執行所需付出的成本 | ・驗屋公司 ・結構技師 |
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買房費用懶人包！
總結上述，除了頭期款、貸款費用之外，我們還有那麼多的買房費用、隱藏成本需要負擔，這邊筆者就幫大家做一個統整，讀者們在購屋前一定要精打細算，不要漏掉任何一筆開銷，做好謹慎的財務規劃！
| 買房費用項目 | 買房費用金額 | |
| 購屋款項 | 買房頭期款 | 依實際購屋價格計算 |
| 房貸＋貸款利息 | ||
| 稅費 | 印花稅 | （房屋評定現值＋公告現值）* 0.1% |
| 契稅 | 房屋評定現值 * 買賣稅率 6% | |
| 登記規費 | 買賣登記規費 | （房屋評定現值＋公告現值）* 0.1% |
| 貸款設定登記規費 | 貸款金額 * 1.2 倍 * 0.1% | |
| 書狀費 | 80 元/張 | |
| 代書費 | 簽約金 | 約 2,000 元 （買賣雙方各 1,000 元） |
| 過戶登記費 | 約 12,000 元 | |
| 抵押權設定費 | 3,500 ～ 5,000 元 | |
| 實價登錄費 | 約 2,000 元 | |
| 水電瓦斯過戶費 | 以實際交屋日按天數比例 | |
| 仲介費 | 仲介費 | 成交總金額 * 1% ～ 2% |
| 銀行貸款 申辦費 |
銀行貸款申辦費 | 數千元 |
| 保險費用 | 住宅火險與地震險 | 2,000 ～ 3,000 元 |
| 房貸型壽險 | 數 10 萬元 | |
| 隱藏成本 | 搜尋成本 | − |
| 協商成本 | − | |
| 訂約成本 | − | |
| 監督成本 | − | |
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【參考資料】
- 內政部實價登錄
- 國土測繪服務雲
【延伸閱讀】
