台北之星介紹｜台北之星規劃？正義國宅都更？ Diamond Towers 新光三越開幕！
現在只要出了捷運忠孝復興站的遠東SOGO，往旁邊一瞥，璀燦猶如鑽石的帷幕牆就會吸引大家的目光。筆者作為初來乍到的北漂游子，一開始很納悶在台北市相當精華的東區，竟然還有如此大面積的土地可以開發大型建案。後來深入研究才發現，原來這個吸睛的建築，正是大名鼎鼎的「 正義國宅 」都更案！
「 正義國宅都更案 」號稱「史上最難搞的都更案」，但同時也被譽為「台灣利益最高的都更案」。經歷 26 年的風風雨雨，正義國宅終於在 2022 年 3 月，正式華麗變身為「台北之星 / Diamond Towers 」， 2022 年台北之星案子一推出，就讓北市 928檔期推案量、推案金額暴增！究竟正義國宅都更過程中到底遇到了什麼，才會費時 20 幾年才順利完工？國宅變身的鑽石塔又是如何規劃的呢？內文通通幫你整理好了！
編按：位在東區的正義國宅，耗時 26 年終於以華麗之姿變身為鑽石塔 Diamond Towers ，目前每坪開價來到 230～290 萬元，預計最快 2024 Q1 完成產權登記後開始交屋入帳。
除了完工消息，位於此作鑽石塔的百貨「 新光三越 」為新光三越全台最小的百貨，正式於 2023 年 10 月 7 日開幕，4,000 多坪的百貨商場內有 100 家品牌可逛，包含米其林餐酒館、全新概念美食廣場等應有盡有，大家可以好好趁著這波國慶連假到鑽石塔新光三越逛逛喔！
更多有關這顆東區鑽石的規劃，就請大家一起到內文來看看吧！
正義國宅
「 正義國宅 」位於台北市大安區精華的東區商圈，屋齡約 35 年，基地面積高達近 7,000 坪。正義國宅在 1999 年 921大地震後遭判定為海砂屋與危樓，因此被劃定為都市更新單元。正義國宅都更案從決定都更開始到興建完工，耗時 20 年以上，都更旅程可謂相當漫長。
跟現在完工時的繁華相較，很難想像過去的正義國宅，曾號稱「台北市三大都更毒瘤」之ㄧ（另外兩個都更案是文林苑、永春案）。
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正義國宅都更遇到什麼困難？
耗時二十年之久，被房產界形容是地段最好、爭議最大的「 正義國宅都市更新案」終於在 2017 年正式動工。為什麼正義國宅走向都更的道路會如此滄桑又漫長呢？筆者為大家整理以下幾個原因：
正義國宅都更產權複雜
正義國宅住戶各方產權複雜，再加上該地屬於國有土地、私有建物產權，原屋主需要以市價向國營財產屬申購土地，才能讓屋主擁有完整產權來與實施者進行都更協調，繁瑣的程序也讓都更時序更為延宕。
正義國宅都更涉及龐大利益
此外，正義國宅都更牽涉的龐大利益也相當受人矚目。由於正義國宅都更前是 屋齡 35 年的老舊國宅，但都市更新後加上房市幾十年下來的增長，變身為 30 層高樓的正義國宅，建案出現單坪 200 萬的高價，預估總銷 350 ～ 400 億的高獲益。
正義國宅都更各方勢力私下角力不斷
由於正義國宅都更區域位於忠孝東路 SOGO 旁精華地，除了住戶產權複雜、涉及龐大利益之外，包含待價而沽的地主 、插旗抬價的投機客、公部門、以及其他建商等，各方勢力私下角力不斷、持續發生插旗抬價，甚至連槍殺事件都發生了。不僅嚇跑建設公司的金主，也讓都更整合時程停擺，後續所幸有大金主牽線找到接手者，都更案才得以繼續進行。
正義國宅都更建商多次轉手
從上面種種原因，我們可以知道參與正義國宅都更的建商在整合過程中，為了整合產權，資金耗盡，又經歷槍殺案，可說是倍經波折。正義國宅都更總共歷經三次轉手：
- 龍聯建設（龍麟建設）：龍聯建設是最初投入都更案的建商，因都更案耗費 10 多年，加上投入數十億元高成本等因素，導致最後資金不足整合無力，最終以出售公司股權的方式退場。
- 富邦建設：一直到後續富邦建設投入整合，但因為認為短線獲利機會較低，因此也選擇宣告退場。
- 三圓建設：最後在 2009年時，由興建過「新巨蛋」、「天闊」等不少知名豪宅的三圓建設入股接手，成為正義國宅都更案的主導者。
不過，慶幸最後地主戶百分百同意都更（建商與原住戶佔約 62 % 、財政部佔 37 % ），在多方努力下終於順利完成都更程式、拆除原建築物後如願動工。
Diamond Towers 台北之星
正義國宅都更案終於在 2021 年正式完工（ 2022 Q1 取得使用執照），並且定名為「台北之星 / Diamond Towers 」，共有 A 、 B 、 C 三棟建物，是豪宅、商場及辦公室的複合建築體。
💡編按：正義國宅現已改名 Diamond Towers 台北之星
Diamond Towers 基本資料
- 地理位置：台北市大安區忠孝東路三段 268 號
- 基地面積：1,545 坪
- 建築型態：分為 A、B、C 三棟的住商混合建築
- 樓層規劃：地上 30 / 31 層、地下 7 層
- 坪數規劃：
・ A 棟： 100 坪 ＆ 150 坪
・ B 棟： 30 坪 ＆ 60 坪
・ C 棟： 本棟由政府與原住戶分回，平均一層一戶，每戶約 160 多坪 - 建築規劃： A 、 B 棟的 1 ～ 5 樓規劃為商場、公設， 6 樓以上為住宅
- 總戶數： 157 戶（銷售戶數約 98 戶，坪數約 150 坪）
- 總銷金額：350 ～ 400億元（每坪推案單價 200 ～ 250 萬）
- 建設公司：龍聯建設、三圓建設
台北之星房價
💡編按：三圓建設指出對於 2023 主力推案「Diamond Tower 台北之星」已於第一季取得使用執照，目前著手進行潛銷，等公設逐步完工就會進入強銷階段。
台北市 2022 年 928檔期推案量逼近千億元，主要是指標案量金額可觀所致，尤其是「Diamond Towers 台北之星」單一個案就占全市近半案量，約 450 億元，相當可觀。Diamond Towers 目前建商喊出的開價約略落在 250 ～ 280 萬元 / 坪 ，不過，開價與實際成交價間是有議價空間的，讓我們先來分析目前台北東區的實際市場行情。
受惠於東區優異的地段以及缺少可開發素地等因素，讓目前都更案的行情十分驚人，再加上近年東區商圈周邊有不少「都更新豪宅」陸續完工，讓東區逐漸成為新豪宅聚落，包括「潤泰敦峰」、「華固敦品」、「敦南御所」、「華固名鑄」等，前身都是老舊建物蛻變成新興豪宅的案例！除此之外，敦化南、北路更被譽為是「都更豪宅一條街」，包含「富邦藝樹」、「耑序」、「敦仰」、「國泰霖園大廈都更案」等。
實價登錄上每坪有超過 200 萬元預售行情的建案，包含「富邦藝樹」、原共和大廈的華航機師宿舍「耑序」以及前身是海砂社區「敦南御所」等。後續在新案持續百花齊放的帶動下，想必定會掀起一波市場的關注！
Diamond Towers 鑽石塔特色
即使筆者過去是建築學相關背景，就學期間看過不少建案， Diamond Towers 的建築特色仍然十分吸引筆者目光。台北之星的建築師是丹下憲孝（日本建築巨擘丹下健三之子），操刀過最具指標性的豪宅建案，便是鼎鼎大名的「 仁愛帝寶 」。
Diamond Towers 建案有如其名，取自建案最大的特色，立面上垂直的玻璃帷幕，幾何狀的分割與稜角構成「鑽石帶」。屋頂的鑽石花冠，在夜晚時顯得尤為搶眼。突出的鋼樑雖略顯突兀，但也彰顯剛毅美學。底下的商場設計也別具特色，猶如從白色原石中剖出的鑽石。
台北之星豪宅與商場共構！
「 豪宅 ＋ 商場」如此特殊的複合式產品定位，在傳統豪宅市場極度少見。我們常見的豪宅一般都是純住性質，一樓經常是設計諸多特殊造景與高級公設供住戶享受。
假如你是個有能力負擔上億豪宅的人，自然也不喜歡自家樓下有個商場、人流熙來攘往的吧？況且萬一樓下商場定調不夠高端，或是商圈衰落後進駐的商家定位較低，就容易有降低豪宅價值的疑慮。因此，一般住宅與大型商場得組合，多以交通節點的聯合開發大樓最為常見，且住宅產品得定位也較不會瞄準豪宅市場。
從住宅銷售觀點上來看，這樣的規劃或許是較不合理的產品定位，但從土地開發的觀點來看，卻又極度合理。台北之星地處東區精華的商業區，這樣的產品組合確實可能做到開發效益最大化的效果。不過，待 Diamond Towers 正式開賣後，就要看看豪宅 ＋ 商場這樣的組合是否能讓市場買單了！
Diamond Towers 共構剖析
台北之星 / Diamond Towers 全案共包含 A 、 B 、 C 三棟，其中 C 棟由國有財產署與原地主分回，剩下 A 、 B 棟則向市場釋出。
一般讀者可能會納悶：
- 既然樓下是商場，那住家出入口會在哪呢？
- 閒雜人可以從商場搭電梯到住宅部分嗎？
- 會不會要跟新光三月百貨的客人搶車位？
筆者在這邊可以告訴大家，這點可以不用擔心。因為一般複合式的地產商品都會依照人流屬性的不同，做好停管與人流出入口動線的分流。
Diamond Towers 以 5 樓作為住宅轉換層，簡單來說，從一樓的住宅梯廳上到五樓，映入眼簾的是戶外景觀、泳池與豪宅公設，從這層氣派的住宅轉換層換另一價電梯，就能回到舒適的住家囉！
另外，在產品設計方面，台北之星整體住宅的設計採用「核心筒系統」，鑽石部分落在主臥與客餐廳，為豪宅射進大縷陽光。
如果手上銀彈不足又想入住台北之星的購屋者，筆者建議可以選擇入手台北之星較低總價的「中繼樓層」，雖然可以用較低總價入住這顆東區鑽石，不過中繼水箱的噪音與震動也是購屋前的必要考量因素，建議可以依照自身的需求、財務狀況去做評估喔！
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新光三越進駐台北之星！10/7正式開幕！
台北之星的商場面積高達約 4,300 坪，定位為精品商場，目前新光三越與龍麟建設已經正式簽訂「Diamond Towers 正義國宅商場租賃案」合約，將進駐東區展店。Diamond Towers 除了是新光三越睽違 7 年再次在台灣展店，也是新光三越在台北的第 8 家分店，未來更將和隔壁的遠東SOGO體系進行近身肉搏戰！
Diamond Towers 將鎖定國際精品、化妝品、設計師服飾、時髦高端運動、話題餐飲超市 5 大業種 ，延攬品牌全新概念首發店、潮流精品形象大店、最潮米其林星級餐酒館、全新概念美食廣場以及全台首度落地品牌…等，商場規模涵蓋一館、二館共 8 個樓層，將匯集達 100 家指標性的時尚潮流櫃位，一館１樓主題是潮流精品、２樓為時尚設計，３、４樓分別是時髦運動、都會廚房／美麗市場；二館１、２樓則為潮流精品、３樓是時尚主廚、４樓星級餐廳。屆時，Diamond Towers 將會是新光三越全台首間住商共融商場（樓下商場、樓上住宅），預計 2023 年 9月底開放試營運。
💡編按：新光三越台北之星店，於 2023 年 10 月 7 日盛大開幕！以中型商場作規劃的鑽石塔，將有近 100 家品牌可逛，從精品到米其林美食樣樣都有，將為沈寂已久的東區帶來新的商機，就請大家跟著筆者繼續期待吧！
Diamond Towers 耐震設計超強？
前陣子地震頻頻，花東地區更連續發生規模 6.4 、 6.8 的強震，使得民眾人心惶惶。每次遇到強震，都不禁讓人十分憂心這些極高建築物的耐震效果是如何！前陣子「 陶朱隱園 」可以耐得住 2500 年地震週期大地震的耐震設計便受到非常大的關注，不過 Diamond Towers 的耐震設計也不容小覷！
據說「 Diamond Towers 台北之星」在還沒興建之前，建設公司就以 1 ： 1 的地樁打到地底下做破壞性試驗，因此得到這塊地最準確的地質數據，並依照數據做地震力的詳細規劃，確保所有設定都最精準且為最高標準！
Diamond Towers 採用 314 支日本新日鐵 UBB 斜撐，在不增加建築重量下增加建築結構硬度，確保在強風、強颱、強震來臨時，仍能保有居家舒適性、減少地震搖晃程度。除此之外，台北之星還額外增加 152 支 KYB油壓阻尼器，提升耐震強度超越國家安全標準 1.25 倍到 0.3G ，除了可以吸收地震及強風產生的振動能量，還能夠達到維持控制穩定的安心狀態！
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正義國宅周邊機能
Diamond Towers 就位在「捷運忠孝復興站」及「遠東SOGO復興館」的旁邊，除了座落的東區商圈，周圍捷運可及範圍更有「松江南京」、「南京復興」、「敦北民生」以及「敦南仁愛」等成熟商圈，可以說是位在台北市最優異的交通與商圈區位之ㄧ。
Diamond Towers 台北之星 2023 正式開賣！
雖然正義國宅都更走了非常的滄桑、久遠，但這一路艱辛的過程也讓 Diamond Towers 的落成別具意義！首先，正義國宅都更案的完工落成，是台北都更史上重要的里程碑；其次，則是「頂尖商場與頂級豪宅」的特殊產品組合，將成為豪宅市場上的試金石；最後，這棟水泥叢林中奪目的鑽石，會持續屹立在台北東區這一繁華的天際線中數十年，成為台北日常街景的一部分。
除此之外，在 Diamond Towers / 台北之星新光三越商場開幕的推波助瀾下，台北之星目前每坪開價來至 230～290 萬元，即使價格不菲，依然有不少高端戶搶著買單（據傳拿到使照時就已經售出 10 餘戶）！台北之星這個新的台北重要指標，儼然掀起了一波東區房市高潮、為東區發展注入一波活水！
💡編按：依據市場行情，台北之星目前每坪開價 230～290 萬元，預計最快於 2024 Q1 完成產權登記後開始交屋入帳！屆時將有機會牽動忠孝復興商圈的預售、新成屋價格往上調整，其中頂樓的樓中樓產品，未來市場預估將有機會站上每坪 300 萬元，可望突破「彭淮南防線」。
【參考資料】
- 海悅廣告
- 樂居網
- 購物中心情報站
【參考資料】
