鳳鳴重劃區買房指南！鳳鳴重劃區機能？鳳鳴車站進度？鳳鳴重劃區建案？

「 鳳鳴重劃區 」（位於新北市鶯歌區）是捷運三鶯線（預計 2023 年底完工）沿線周邊地區房市發展中的一顆耀眼的新星之一！除了有三鶯線的交通優勢外，區域房價穩定發展， 2022 年部分建案的單坪房價更是穩穩站上 3 字頭，突破歷史新高。今天就來為大家介紹 鳳鳴重劃區 的發展！

💡編按：鳳鳴重劃區鄰近捷運三鶯線，隨著捷運線的開發進度推進，重劃區周邊的機能、房市發展也越來越亮眼！鳳鳴重劃區直達台北的跳蛙公車路線，預計 2023 年 12 月中預購，讓重劃區到台北不用再轉車！

究竟鳳鳴重劃區是如何規劃的？未來生活機能如何？想入手的話可以買嗎？跟著筆者一起看下去吧！

鳳鳴重劃區

「 鳳鳴重劃區 」開發起因於自辦市地重劃，開發範圍以鶯桃路、桃鶯路、鳳吉一街、永和街、大湖路為界，總面積約 51 公頃。地理位置位於新北市鶯歌區的西北方，往北銜接龜山工業區，往西南可通到桃園八德區。

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整體而言，鳳鳴重劃區雖然在鶯歌區較為邊陲的地帶，但是剛好是鶯歌區少見的平原地形，本身的地勢條件優良。雖然早期因為缺乏大眾交通運輸系統，讓在地居民多需要仰賴汽、機車代步，加上又鄰近工業區，讓這裡的居住品質難免受到影響。區域定位模糊之外，人口移入的吸引力也較為薄弱，種種原因也讓鳳鳴重劃區一開始在重劃規劃上受到許多質疑的聲浪。

鳳鳴重劃區規劃

鳳鳴重劃區位於新北市鶯歌區，本身就具有歷史脈絡、陶瓷工藝等獨特的在地特色。也因此，鳳鳴重劃區在都市計畫裡還特別對於此區建築有特殊規定，重劃範圍內的建築申請案都需要經過都市設計審議，透過管制：交通、建物高度、景觀植栽、照明及廣告招牌…等等項目，來提升鳳鳴重劃區整體的環境品質並保障當地特色。

而且為了延續鶯歌當地陶瓷特色，重劃區裡的地景元素應採用一定比例的窯燒製品，並以臺灣原生種植栽建立綠色生態廊道，讓鳳鳴重劃區成為具有特色的宜居空間。

鳳鳴重劃區交通機能

從地圖上來觀察鳳鳴重劃區的交通可以發現，鳳鳴重劃區剛好位在「台鐵鶯歌站」與「台鐵桃園站」的行經路線上，只可惜鳳鳴重劃區距離兩車站實在都不算近（若以步行時間計算，需要 40 分鐘以上）

也因此鳳鳴重劃區的開發，也搭配不少新的大眾運輸站點，包含三鶯線中「LB12鶯桃福德站」以及台鐵的「鳳鳴車站」，都為大眾運輸機能匱乏的的鳳鳴重劃區點亮了前景的燈火。依據新北市政府捷運工程局的評估，三鶯線通車後能讓三鶯地區到臺北市的通車時間減少 20 分鐘，而若搭乘台鐵往返鳳鳴車站到台北車站，則僅需 35 分鐘。

鳳鳴車站

目前台鐵鳳鳴車站的臨時站正在興建，鳳鳴車站永久站則還在細部規劃中。鳳鳴車站臨時站預計 2024 年完工，臨時站位置於新北市鶯歌區鳳一路與鶯歌路至龍七路間區域。鳳鳴車站永久站預期將在新北市鶯歌區鳳一路與龍三路至龍五路口的區間。

鳳鳴捷運站（LB12鶯桃福德站）

三鶯線 LB12 鶯桃福德站正在興建中，三鶯線第一階段（往台北市方向）預計會在 2023 年完工；第二階段（往桃園市方向）預計在 2028 年完工。

1. 第一屆段：BL01／LB01頂埔站（連北捷板南線）～LB12鶯桃福德站
2. 第二階段：LB12鶯桃福德站～G04／LB14大湳站（連接桃園捷運）

交通機能改善，雙鐵設置扭轉局面

雙鐵的新設置不僅彌補了這裡大眾運輸的弱勢，再加上鳳鳴重劃區本就距離國道二號大湳交流道僅需 5 至 10 分鐘的車程，更擴大北北桃一日生活圈的範圍。交通機能的大幅提升也打開了鳳鳴重劃區的能見度，在房地產的買盤上在地與外地客的比例逐漸平衡（過去因為公眾交通運輸的覆蓋程度偏低、聯外交通不便等交通因素造成鳳鳴重劃區在初期關注度並不高，房地產的買盤以在地客為主）。

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鳳鳴重劃區生活機能

相較其他新興重劃區時常面臨生活機能不足的考驗，鳳鳴重劃區周邊豐富的生活機能反而是這個重劃區的一大特色。鶯桃路及桃鶯路上不僅有 24 小時營業的便利商店外，其中更不乏連鎖速食店、小吃攤、餐廳、飲料店、藥局、郵局、銀行等，位於桃鶯路上的三元市場更提供了傳統採買機能，吃的＆買的基本上在一條馬路皆可完成，十分便利！

三峽鶯歌觀光地圖

若假日想放鬆更有許多不同選擇，除了沿著桃鶯路往北 10 分鐘左右的車程即可抵達桃園車站周邊。這邊有百貨公司、統領威秀可以逛街看電影；延鶯桃路往東南走則可以到達三峽舊市區，無論是參觀鶯歌陶瓷博物館或是走訪鶯歌老街都算方便。

鳳鳴重劃區綠地

如果都不想離家太遠，鳳鳴重劃區裡也有規畫2處大坪數的公園綠地讓居民可以輕鬆散散步、使用公園裡簡易的遊樂設施。綜合以上，鳳鳴重劃區的居民不僅享有重劃區的居住氛圍，在生活機能上更不必擔心，有吃有買有玩，待你慢慢挖掘。

新北市立美術館

以「蘆葦叢中的現代美術館」的概念打造的「新北市立美術館」，同樣座落在鶯歌區（鶯歌溪與大漢溪匯流三鶯新生地），新北市立美術將以人行空橋連接捷運三鶯線站點，步道亦規劃延伸至鶯歌火車站。新北市立美術館完工興建後，除了可以舉辦大型藝文展覽，未來更可與三鶯藝術聚落結合，讓鶯歌將不只是陶瓷重鎮，也成為北台灣藝術新地標！

新北市立美術館第一期戶外園區、藝術街坊及圓頂藝術等空間已順利在 2023 年 4 月 15 日開園，而為了搭上「 2023 年台灣設計展 」的列車，新北市政府預計主體室內裝修部分會在 2023 年 8 月完工、並於 10 月即可做為「 2023台灣設計展 」的主展場之一。

鳳鳴重劃區缺點

鳳鳴重劃區目前還在發展階段，在規劃上或是本身的條件上還是有些缺點需要注意！例如：

1.學區規劃

目前僅規劃鳳鳴國小、鳳鳴國中兩所學校，選擇上較少。

2.交通機能

雖然雙鐵的規劃引人注目，但實際上捷運或火車站皆未完工，仍須等待。

3.居住品質

因為地理位置鄰近龜山工業區，附近也有許多零星工廠，工業排房的廢氣可能會讓空氣品質受到影響。再加上這附近有兩種比較大的嫌惡設施，一個是台北監獄與矯正署，位於鄰近的桃園龜山；另一個公墓，分別位於鳳鳴重劃區北側（龜山公墓）與南側（鶯歌公墓），對於自住客來說可能需要稍加考量。

4.土地開發時程

因為鳳鳴重劃區仍處起步階段，大型工程或房屋興建的噪音、揚起的粉塵也會讓早於此地買房、居住的居民受到干擾。

鳳鳴重劃區建案

鳳鳴重劃區的房價，原先約略落在 28 萬/坪左右，在三鶯線、鳳鳴車站臨時站等多條軌道建設陸續規劃完工的利多下，部份建案的房價已經穩穩站上 3 字頭！位在鳳鳴路上的預售案「和耀 ‧ 心綻」，2022 年 5 月的最高成交單價已經衝到 37 萬元；而「金鶯廣場」的最高成交單價，也在 2022 年 4 月衝到 39.4 萬元。

💡編按：鳳鳴重劃區在近一年平均成交價為 35.45 萬／坪，但於 2023 年下半年，新預售建案「四季琢硯」最高價來到  42.70 萬／坪，預期鳳鳴重劃區未來房價將呈現「坐三望四」的趨勢！

整體來說，鳳鳴重劃區的房價，相較於桃園市區或北大特區仍然相對便宜，在土地規劃完整的條件下，吸引許多建商獵地與建設，那我們就來看看這裡有哪些建案吧！

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鳳鳴重劃區預售屋建案

鳳鳴重劃區成屋建案

鳳鳴重劃區可以買嗎？

雖然鳳鳴重劃區的確有不少缺點存在，但從成交數據來看，鳳鳴重劃區的買氣仍然不減。相對便宜的房價優勢乘著後疫情時代房市熱潮的順風車在房產市場裡開出紅盤。筆者認為鳳鳴重劃區適合有車，且工作地點在桃園、八德或鶯歌的小資族群；若是想要買鳳鳴重劃區投資的話，建議須謹慎評估投資報酬率，避免虧損。

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【參考資料】

• 新北市政府施政成果網 
• 新北市政府捷運工程局 
• 新北市不動產愛連網
• 住展房屋網
• 好房網 
• 樂居網
• 圖片來源：https://www.youtube.com/watch?v=lf1TlfR3iXI

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