【 租屋分析系列一】哪些因素會讓租金變高呢?

作者:盧紀安   |   2020 / 07 / 24

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


台灣租屋市場的資訊一直都不是非常多,大家都知道買房子可以參考實價登錄,但並不是太多人知道租屋租金其實也有實價登錄,但上面的物件數並不多,對於租屋族來說,比較難清楚知道自己的租金是貴或便宜,因此筆者想試分析一下到底各個區域合理價格是多少?又有哪些房屋情況、租屋條件是與價格息息相關?

本篇使用 2019 年 591 租屋網物件資訊

會開始進行租屋資訊的分析,主要是來自《2020 雙北捷運租屋行情地圖》的啟發,本文使用的資料源也是《開放台灣民間租屋資料》,在此感謝兩位網友。本篇使用的是 2019 年全年消除重複住宅的所有物件共 74 多萬筆,本篇主要分析最多北漂青年租屋的雙北市共約 28 萬筆資料。

台北市租金約為新北市的 1.5 倍

首先從下表可以看出,台北市與新北市的總物件數相差不大,各類物件的分佈比例也差不多,但差距最的是在租金部分,無論是月租金或是每坪租金,台北市皆較新北市高出 50% 以上,難怪不少在台北市工作的人寧可通勤也不在台北市租屋。雖然台北市較新北市地狹人稠,房價也較高,然而各類型物件的坪數卻差不多。

從下表也可以發現,月租金是整層住家>獨立套房>分租套房>雅房,主要來自坪數的差異,但每坪租金雙北個物件的排序卻不同,新北市的整層住家較台北市幾乎便宜一半,也較新北市其他物件類型便宜不少,因此如果想要以較少的錢擁有較大的生活空間,在新北市尋找整層住家是不錯的選擇喔!

台北市與新北市的物件比例與坪數差異不大,僅價格有所差異,因此底下我們再進一步分析時,就先將雙北市合併一起看,找尋除了所在區域以外,還有哪些因素可能會與高租金有關。

分租套房和雅房以公寓佔大宗

而除了區域以外,各類型的物件在不同的建築內會有不同價格嗎?理論上有電梯的建築租金應該會比較貴吧?
從底下圖表來看確實是如此喔!價格部分沒有以外,電梯大樓的各類物件,確實是比公寓高出一截,獨立套房和整層住家尤其明顯,不只是因為電梯大樓的物件坪數較高,每坪租金也高出不少,如果不想走樓梯就要多花點錢囉!

但底下圖表還可以發現另一件有趣的事,分租套房和雅房位於公寓的比例非常高,皆超過 70% ,推測是因為過去的建築法規,五樓以下非供大眾使用的建築物室內裝修是不需要申請的,房東可以自己找人改裝成分租套房或雅房,但 2007 年後就必須要向主管機關提出申請,沒那麼容易改變格局了。公寓通常不會超過五層樓,因此在 2007 年以前很容易變更格局,因此分租套房和雅房多在公寓內。(建築分類可參考:華廈大樓搞不清楚,這些類型的房子該怎麼分!?)

房仲帶看以整層住家為主且價位較高

區域和建築類型是我們直覺會想到可能跟租金有關的因素,但在租屋平台上刊登者不同,租金也會有不小差異喔!

從下表可以看出,各種物件如果是由房仲刊登,無論月租金或每坪租金都較高,這不代表房仲是刻意抬價,或許是高價的物件房仲較願意接,畢竟同樣都是帶看一組房客,單價較高的物件可以收取較高的服務費,比較常見的是房仲會向房東房客各收取半個月租金作為服務費,因此如果在租屋平台上看到物件是由房仲刊登,除了要額外繳交服務費,物件本身可能單價也是比較高的喔!至於房屋是否符合身價,就不是這邊要討論的主題了。

而我們也可以發現,除了同類型的物件中房仲刊登的物件價位較高,房仲刊登比例整層住家>獨立套房>分租套房>雅房,這個排序大家應該不陌生,是月租金由高到低的排序,也符合房仲通常承接高單價物件的特性,想找整層住家的各位可能要做好被房仲收取服務費的準備囉!

整層住家最有機會可以養寵物 其他則是單價越高越有機會

許多愛貓愛狗人士在找房子時,很難找到可以養毛小孩的好物件,從下圖我們可以發現,整層住家在不同價位皆有約 30% 的物件可以養寵物,而如果是一個人住,無論是套房或雅房,月租金超過 10,000 元,可以養寵物的物件會大大增加,因此有養寵物的租屋族,想找便宜又可以養寵物的物件確實是非常不容易。

總結:哪些類型的物件租金較高

  • 區域因素:台北市租金約為新北市的 1.5 倍
  • 物件因素:整層住家>獨立套房>分租套房>雅房
  • 建築因素:電梯大樓>公寓
  • 刊登者因素:房仲>房東
  • 寵物因素:可以養寵物>不可養寵物

《開放台灣民間租屋資料》中還有許多值得資料花時間深入探究,如果還想看到什麼類型的租屋分析,歡迎到股感的粉專或IG私訊給我們喔!

【資料來源】開放台灣民間租屋資料

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盧紀安
重度電子設備成癮者、重度睡眠成癮者
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