中路重劃區買房指南!中路特區機能如何?中路重劃區房價?
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中路重劃區買房指南!中路特區機能如何?中路重劃區房價?

2022 年 5 月 27 日

 
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本篇要介紹的,就是在桃園市重劃區中建商推案量名列前茅的「中路重劃區」。受到全球低利率環境與資金回流的影響,台灣的房地產市場的買氣回升、房價飛漲,當蛋黃區的購屋壓力對一般民眾來說已難以負擔,位於蛋白區、房價相對親民的中路重劃區,因價格因素、居住環境、未來公共設施規畫及房價增值空間等多面向的題材吸引不少購屋族群的重視。

「中路重劃區」、「中路特區」泛指的是同一個地方,也是我們今天主要要討論的區域!然而中路重劃區只是俗稱,因為它是根據「區段徵收」進行開發的。本文為了避免大家混淆,統一採「中路重劃區」一名來跟大家介紹區域房市。

中路重劃區介紹

中路重劃區位於桃園市桃園區,與「經國」、「小檜溪」、「青埔」、「林口A7」重劃區並列桃園最受矚目的 5 大重劃區,依據 2021 年第四季國泰房地產指數季報指出,桃園市建商推案戶數(包含預售屋及新成屋)為六都之首,其中又以「林口A7」重劃區所在的龜山區;「青埔」所在的中壢區;「經國」、「小檜溪」、「中路」重劃區所在的桃園區所推出的新成屋、預售屋的數量為大宗,可見桃園重劃區的不動產市場有強勁的供給量能,甚至超越了發展成熟的中心都市,帶動整體不動產市場的發展。

桃園重劃區

中路重劃區範圍

中路重劃區鄰近國道二號的南桃園交流道,計畫區範圍由文中路、國際路二段、永安路所圍,採區段徵收的方式整體開發,面積約 121.06 公頃,與同樣位於桃園區的小檜溪重劃區(面積約 39.94 公頃)相比算是中大型的重劃區。

中路重劃區

中路特區交通機能?缺點?

從地圖上來看,中路重劃區的位置剛好介於桃園火車站商區和桃園藝文特區這兩個成熟的商圈之間,是南桃園交流道前進桃園市區重要的門戶。而且中路重劃區鄰近國道二號的南桃園交流道,這也讓在中路重劃區的居民可以快速抵達桃園機場或是銜接國道一號。雖然如此,但交流道塞車問題也很嚴重,未來人口不斷移入,區域塞車頻率勢必增加,將成為隱憂。

中路重劃區大眾運輸

在大眾交通運輸方面,以目前而言是中路重劃區的缺點,相較林口及青埔重劃區內有已通車的機場捷運、甚至高鐵站經過,中路重劃區尚未有捷運站,連基礎的公車站設點也是為於重劃區外圍。雖然區域距離桃園火車站僅需 10 分鐘的車程,但在整體的大眾運輸規畫上還是十分的不足,也因大眾運輸的配置尚未完整,所以中路重劃區住宅的買盤還是以桃園在地人為主。

近年桃園捷運三心六線建設受到關注,桃園鐵路地下化工程除了既有的火車站地下化之外,將增設鳳鳴、中路、桃園醫院、中原及平鎮等 5 座通勤車站,工程計畫於 2020 年由市政府核定通過,進入施工階段。

桃園鐵路地下化

而桃園捷運方面,捷運沿線就目前規畫的綠線的各站位置雖然對於中路重劃區而言可能沒有直接的效益,但隨著桃園的人口增加,公共建設的力道也逐漸加強,未來不管是重劃區內外的公共交通建設一定會更加完整。

中路重劃區大眾運輸

中路特區生活機能?生活品質?

中路重劃區整體還在發展階段,在生活機能上還是沒有舊市區來的全面,但區域緊鄰桃園車站商圈,能補足中路重劃區裡較為薄弱的商業機能,如傳統市場、百貨公司,且隨著中路重劃區的入住率越來越高,帶動了店家的進駐率,像是中路三段周邊有 24 小時營業的便利商店、生鮮超市、連鎖咖啡廳、餐廳,基本上已能滿足居民日常的採買需求。

除了在地理位置及交通上自帶優勢之外,為了打造優質的住宅環境,中路重劃區在土地使用管制上除了公共設施用地及其他使用分區的配置外,幾乎是以住宅區土地為主,使用分區規劃相對單純許多,加上在重劃區內設置了大大小小的公園,讓在中路重劃區生活的民眾擁有舒適、清新且高品質的住宅環境。

中路重劃區休閒機能?

另外值得一提的是,中路重劃區的公園綠地規劃也是這裡的一大特色,重劃區裡規劃三座大公園(風禾公園、向陽公園、水秀公園)及六座兒童公園,其中最著名的就是位在重劃區中心、占地 4.8 公頃的風禾公園,結合滯洪、生態、遊憩等功能的風禾公園,擁有豐富且新穎的遊憩設施,打破大眾對於公園的既定印象,讓大朋友、小朋友都能在風禾公園找到樂趣。

風禾公園

中路重劃區房價

挾著區位、純住宅區的高品質居住環境等優勢,許多民眾看中中路重劃區的發展潛力,以及未來捷運、火車等建設,住宅產品在市場上反應熱烈,建商推案量也多,觀察線上正在預售的個案開價,價格也一路從 2 字頭攀上 3 字頭了,購買族群主要以北客居多,同時也會在中路、小檜溪、青埔等重劃區進行替選,在相互競爭之下,中路的房價也跟著水漲船高,只要是熱門的建案,成交價大概都會落在 35~40 萬/坪左右,直逼小檜溪的價格。

中路重劃區建案

這裡的建案基本上可依照三座主要公園,而分成三個主要推案區。以下就依照內政部近一年的實價登錄資料(2021/4~2022/4),來帶大家看看這裡的建案!

風禾公園(預售屋)

建案名稱 戶數 坪數規劃 開價 實際成交價
嘉璟一品硯 371戶 22~53坪 41萬/坪 37.0萬/坪
豐邑風禾 150戶 35~52坪 45萬/坪 38.9萬/坪
昭揚天地 124戶 62~101坪 40萬/坪 32.7萬/坪
鴻苑 157戶 55~69坪 44萬/坪 35.9萬/坪

風禾公園(成屋)

建案名稱 屋齡 戶數 坪數規劃 實際成交價
中悅中央公園 4年 101戶 100坪 37.1萬/坪

水秀公園(預售屋)

建案名稱 戶數 坪數規劃 開價 實際成交價
丰格109 109戶 46/53坪 40萬/坪 36.0萬/坪
合輝豐鉑 127戶 26~47坪 35萬/坪 31.2萬/坪
利晉學府 72戶 43/50坪 39萬/坪 34.5萬/坪

水秀公園(成屋)

建案名稱 屋齡 戶數 坪數規劃 實際成交價
國泰水秀 2年 85戶 38~53坪 37.0萬/坪
尊勝白金花園 0年 165戶 22~62坪 33.0萬/坪

向陽公園(預售屋)

建案名稱 戶數 坪數規劃 開價 實際成交價
京懋頤和 180戶 80~90坪 42萬/坪 34.4萬/坪
向陽綻 97戶 33~44坪 35萬/坪 30.1萬/坪

向陽公園(成屋)

建案名稱 屋齡 戶數 坪數規劃 實際成交價
璟都巴黎 0年 231戶 24~41坪 32.0萬/坪
合遠康萊爾美樹 2年 163戶 23~45坪 35.8萬/坪
京懋一號 2年 176戶 45~65坪 36.6萬/坪
中悅學府公園 4年 143戶 79~98坪 36.0萬/坪

基本上中路重劃區的開發方向是從南到北(向陽公園->水秀公園->風禾公園),所以最新的建案都會聚集在風禾公園周邊,從上述的建案表也可以發現,這裡的坪數規劃多為 3 房以上,主打桃園在地人的換屋族群,但也有一些小坪數的規劃供小家庭選擇。從近一年的成交價可以發現,屋齡 5 年內的建案都站穩 3 字頭,35 萬/坪左右算是整體的平均行情,若預計今年在這裡購屋的人們,針對目前尚未開賣的建案,筆者建議把預算至少拉到 37-38 萬/坪比較保險。

中路重劃區買房建議

整體而言,中路重劃區在發展上頗有副都心的氣勢。隨著人口移入、商家進駐率提高,且開車僅要 10 到 15 分鐘就能抵達桃園火車站商圈,在重劃區內不足的部分能透過鄰近成熟商圈的補給,對於住家的日常生活需求而言已經足夠,而且可以期待未來將越來越好。另外,住在中路重劃區所享受到純住宅的環境、大片的綠地、方正開闊的街道等等,這些優點皆是開發歷程較久的舊市區無法相比的。

中路重劃區固然受歡迎,但仔細分析下來還是有缺點存在,像是大眾運輸路網的不足的問題,雖然桃園有三心六線的規劃,但建設從書圖計畫到真正落實不是一時半刻能速成的,有在關注中路重劃區的讀者,如果大眾交通對你而言非必要,中路重劃區是不錯的選擇;那如果是還在觀望,桃園市政府也有在中路重劃區推出社會住宅,上桃園市住宅發展處官網即可查詢相關的抽籤資訊,有機會以優惠的租金「試住」一下,再決定要不要買在這裡喔!

中路社宅

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