2024 二順位房貸｜二順位房貸是什麼？誰適合貸？銀行、民間二順位房貸比較！
相信大家應該常常在某某廣告上看過「 房屋二順位 」、「 二順位房貸 」的相關字眼吧？「 二順位房貸 」是一種貸款人本身信用相對欠佳或是信用有些微瑕疵，且資金需求超出已償還房貸額度時，可以利用已經申請過房貸的房屋，再次申貸資金的一種貸款！
不過，畢竟是「 第二順位 / 第二順位」的房貸，所以申請的條件、限制勢必會跟第一胎有所不同！究竟一胎房貸跟二順位房貸差在哪？如果想要申貸二順位房貸的話又有哪些途徑可以參考呢？筆者通通幫你整理好囉，一起到內文看看吧！
二順位房貸是什麼？
「 二順位房貸 」，又可稱為「 次順位房貸 」、「 房屋二順位貸款 」。二順位房貸是指你在某一間銀行已經申請過購屋貸款了，而在繳房貸的期間因為還有其他資金周轉的需求，因此便用同一間房子向其他銀行或是貸款單位辦理第二次抵押借款的一種貸款方式。簡單來說，同一間房子有二筆不同債權人的借款就是二順位房貸 / 二順位房貸！
二順位房貸是貸款人只要名下有房，且剛好急需資金、需求金額大、信用紀錄欠佳的人都可以考慮使用的一種貸款方案！
貸款順位是什麼？房貸順位怎麼看？
貸款順位介紹
「 貸款順位 」指的是「債權清償的順序」。當你繳不出貸款，導致房子被法院拍賣時，法院會把相關費用扣除後，將剩下的錢清償給有設定抵押權的債權人們，而清償順序當然是優先由第一順位開始獲得債務清償。
也就是說，你的抵押權順序如果越後面，那你以後拿不回錢的機率也越高（因為假設剩下的錢在第二個抵押順位已經償還完畢，那第三順位的借款單位就可能收不回帳款）！所以對於借款單位來說，房屋如果貸到第二順位、第三胎，風險就會越來越高，借款單位提供的核貸條件也會較嚴苛，甚至會不予核貸。
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貸款順位怎麼查？
如果你想知道自己的房子現在到底有幾胎貸款的話，可以調閱「 土地與建物登記簿謄本 」來查看。
土地與建物登記謄本中的「他項權利部」中，會記載不動產設定的相關權利及重要資訊。在他項權利部欄位中，最上方有一個「登記次序」的資訊，這個登記次序代表著「債權優先清償的順序」，第一個貸款的單位就會排在第一順位，以此類推。
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二胎房貸跟一胎房貸差在哪？
既然叫做第二胎房貸，那想當然爾會先有一胎房貸囉！讓我們一起來認識一胎房貸跟二胎房貸的差別吧！
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一胎房貸是什麼？
所謂的「 一胎房貸 」，指的是貸款人買房時，向金融機構或其它貸款公司申請設定房子抵押權來取得借款。這時，第一個設定抵押權的機構就擁有所謂的「 第一順位抵押權 」，也是俗稱的「 一胎 」，因此被稱為「 一順位房貸 」、「 一胎房貸 」。
二胎房貸是什麼？
所謂的「 二胎房貸 」，指的是貸款人買房、申請房貸之後，如果在貸款還沒完全付清時，就有資金周轉需求，而必須用同一間房子向其他金融機構或其它貸款公司設定抵押權借款的一種房貸。二順位房貸可以說是介於「信貸」與「房貸」之間的一種貸款。
因為這時候第二間貸款單位設定的抵押權，是擁有「第二順位抵押權」，也就是俗稱的「二順位」，因此就被稱為「 二胎房貸 」、「 二順位房貸 」。
💡讓我們舉例來說：
假設檸檬熊買房時，已經先跟 A 銀行申請房貸，後來卻臨時有大筆資金周轉的需求，因此便再用同一間房子向 B 銀行申請第二順位的貸款。那麼這時候， A 銀行擁有的就是第一順位的抵押權，而 B 銀行擁有的就是第二順位抵押權。
不過，要特別注意的是，如果檸檬熊是先跟 A 銀行申請房貸後，再用同一間房子向 A 銀行申請貸款，因為是跟同一間銀行申貸，所以這個貸款依然是屬於一胎房貸的範疇，只是我們會稱它為「 增貸 」。（更詳細的比較，筆者留到文末彙整給大家看！）
一胎房貸和二順位房貸差在哪？
綜整上述，筆者幫大家把一胎房貸和二順位房貸的異同彙整如下表了，一起來看看吧！
| 房貸種類 | 一胎房貸 | 二胎房貸 |
| 貸款機構 清償順序 |
第一順位抵押權 | 第二順位抵押權 |
| 貸款成數 | 房屋鑑價的 60% ~ 80% | 房屋鑑價殘值的 80% ~ 120% （通常最高 300 萬元） |
| 貸款利率 | 較低 （約 1.6 ～ 2.5%） |
較高 （約 2 ～ 16%） |
| 還款年限 | 較長 （最長約 40 年） |
較短 （最長約 15 年） |
| 寬限期 | 通常有 | 通常無 |
| 還款方式 | 本息 or 本金攤還 | 本息攤還 |
| 審核條件 | 較嚴苛、較多 | 較寬鬆、較少 |
| 審核期間 | 較長 （約 2 ～ 3 週） |
較短 （約 1 ～ 2 週） |
| 可否抵稅 | 可抵稅 | 不可抵稅 |
銀行二順位房貸、民間二順位房貸特色、差別一次看！
可以申辦二順位房貸的管道大致包含「金融機構」、與「非金融機構 （民間）」兩種。金融機構包含我們常見的銀行、合作金庫、農漁會以及信用合作社；而非金融機構多只民間的融資公司、代書代辦以及當鋪等。不同的貸款單位，都有不同的申貸條件，一起跟著筆者來比較看看吧！
銀行二順位房貸介紹
金融機構對於放款的態度本來就相較非金融機構「保守」，因為怕借出去的錢收不回來，所以審核的條件會較多、較嚴苛，不同金融機構審核條件皆不同，但大多都會著重考量借款人的信用紀錄以及還款能力。
- 銀行二順位房貸特色：
銀行二順位房貸利率較低，不過過件率也相對較低。如果貸款人信用條件較差，銀行通常都會拒絕核貸。此外，雖然銀行二順位房貸的放款額度不高、審核期間較久，但還款期間通常會提供的比較寬裕。 - 銀行二順位房貸適用對象：
收入穩定、信用條件優良、借款額度不高、房子有增值/殘值、想要長期投資週轉者 - 有承作二順位房貸的銀行：
目前多數金融機構仍以一胎房貸（一般購屋貸款）業務為主，目前有承貸二順位貸款的銀行有凱基銀行、台新銀行、玉山銀行、兆豐銀行、永豐銀行、遠東商銀、國泰世華銀行、王道銀行、日盛銀行以及新光銀行。
融資公司二順位房貸介紹
融資公司審核條件比金融機構寬多，主要會根據借款人的房屋殘值與房貸繳款紀錄來核貸，通常只要房屋有殘值、房貸沒有嚴重遲繳、信用紀錄不要過差，就算借款人工作收入不穩定，也都有機會從融資公司手上獲得週轉金。但要記得務必要選擇合法的融資公司，資本額大、有上市櫃的公司最佳，例如中租、和潤等，可以降低遇到高利貸或是詐騙集團的機率。
- 融資公司二順位房貸特色：
融資公司二順位房貸的利率會比銀行高，但比私人貸款公司低，放款的額度、期間同樣介於兩者之間。不過相較於金融機構，有更寬鬆的申請限制、審核標準，過件率更高。 - 融資公司二順位房貸適用對象：
信用條件欠佳、不滿意銀行放款額度、房子有殘值、想要中長期投資周轉、向金融機構申請增貸or轉貸or二順位房貸被拒絕者
民間二順位房貸介紹（私人貸款公司）
私人貸款公司通常很多都是私人放貸的地下錢莊（當然也有代書代辦的二順位房貸，不過限制就不太一樣），資金來源是民間的金主。私人貸款公司為了吸引大家去借錢，會提供比較多的貸款額度，審核條件也會比融資公司再更加寬鬆。通常只要借款人名下有房，且該房屋有殘值，就可以申貸成功（信用不佳也沒什麼問題）。
不過，既然這麼好申貸，反面一定會要你付出一些代價。因為私人貸款公司願意借款給信用不佳的人，所以相對就會要求你負擔更高的貸款利率，甚至會有要求你簽署本票、用利息滾利息等等的高利貸手段出現。
雖然私人貸款公司的二順位房貸很適合被銀行拒貸者、想要短期週轉資金但信用不佳的借款人，不過因為私人貸款公司不會受到「銀行法」與「融資公司法」的管制，所以建議申貸一定要選擇有合法立案、具有營業執照、有固定實體店面、費用公開透明且利息合理的私人貸款公司，才會比較有借款保障。
- 私人貸款公司二順位房貸特色：
借款條件又比融資公司再更為寬鬆，貸款額度、貸款胎數也有更大的商議空間，而且通常不需要綁約、撥款也十分快速（最快甚至可以當天核貸撥款），可以隨借隨還。不過，相對地需要負擔比較高的利率、利息，以及收費不透明的風險。 - 私人貸款公司二順位房貸適合對象：
信用條件不佳、不滿意銀行放款額度、房子有殘值、想要短期投資週轉、向金融機構申請增貸or轉貸or二順位房貸被拒絕者
銀行二順位房貸 vs 民間二順位房貸比較表
綜整上述，筆者幫大家把銀行、融資公司以及私人貸款公司的二順位房貸資訊彙整如下表，建議大家在選擇時要多方比較，選擇最適合自己貸款條件、負擔能力的貸款方案：
| 二順位房貸 | 銀行 | 融資公司 | 私人貸款公司 |
| 房貸利率 | 2.5～14% | 7～16% | 18～36% |
| 貸款期限 | 7 ～ 15 年 要綁約、有違約金 |
7 ～ 10 年 要綁約、有違約金 |
隨借隨還 不綁約 |
| 貸款成數 | 房屋鑑價殘值的 60 ～ 80% （最高通常 300 萬元） |
房屋鑑價殘值的 90 ～ 120% （也有最高額度上限） |
通常較無最高額度上限 |
| 核貸速度 | 2～3 週 | 1～2 週 | 通常 1 週內 |
| 申請資料 | 多 | 中 | 少 |
| 審核標準 | 嚴苛 | 適中 | 寬鬆 |
| 過件率 | 低 | 中 | 高 |
| 適合對象 / 貸款條件 |
・信用條件優良 ・貸款金額不大 ・收入薪資穩定 ・房子有增值 ・適合長期週轉 |
・信用條件欠佳 ・貸款金額較大 ・收入薪資不穩 ・房子有增值 ・適合中長期週轉 |
・貸款金額較大 ・房子有增值 ・適合短期週轉 |
| 優點 | ・貸款利率最低 ・還款期限最長 |
・信用限制較低 ・核貸速度較快 ・可貸額度比銀行多 |
・信用限制最低 ・核貸速度最快 ・可貸額度最高 ・不綁約 |
| 缺點 | ・核貸速度最慢 ・信用限制最多 ・可貸額度較低 |
・貸款利率較高 | ・貸款利率最高 ・收費不透明 |
誰適合二順位房貸？
看了這麼多，相信讀者們應該很好奇，除了急需資金周轉的情況下會需要二順位房貸，還有什麼樣特質的人，也有可能會需要申貸二順位房貸呢？筆者幫大家彙整了以下幾種狀況，供大家做參考：
需要短期周轉大筆資金的人
用房子做擔保申請二順位房貸，房貸的額度可以不受到月薪 22 倍（ DBR22 ）的負債比限制，基本上只要符合各家貸款單位的申貸條件，且房屋鑑價後還有殘值，就可以成功貸款。
除此之外，無論是向金融機構還是非金融機構申請二順位房貸，二順位房貸的核貸、撥款的時間通常都很快（約莫半個月內），少數私人貸款公司甚至會當天撥款，讓借款人可以快速取得一筆周轉金使用。
💡DBR22 是什麼？
所謂的 DBR22 ，指的是，債務人在全部金融機構的無擔保債務（包含信貸、信用卡等）歸戶後總餘額，除掉債務人的平均月收入後，不可以超過 22 倍。
沒有固定收入的人
一般來說，銀行比較喜歡有固定收入的人，像公務員或是百大企業就是銀行放貸的寵兒！因為借款人擁有穩定的收入，代表銀行收不回錢的機率也相對較低，那自然就更願意借錢給你。如果你是創業者、沒有底薪的業務員或是無固定收入的部落客、計程車司機等，因為每月收入不固定，所以銀行對這些族群的審核標準也會比較高。如果可以檢附其他財力證明，或許可以提升自己的過件率。
如果財力證明依然不足的話，建議無固定收入的族群也可以轉而考慮審核標準相對寬鬆的民間融資公司或是私人貸款公司申請二順位房貸。
信用紀錄欠佳的人
雖然說我們上面提到二順位房貸可以提供給信用紀錄相對欠佳的人申請，不過如果你是要申請銀行的二順位房貸，因為金融機構態度較保守，且申請二順位貸款時也會特別注重借款人的信用紀錄，所以如果你有借款遲繳記錄、或是負債比超過22倍限制等情況時，跟銀行申請二順位房貸是很容易被拒絕的。
如果你屬於上述情況，那建議或許可以改找審核條件相對較為寬鬆的民間融資公司、私人貸款公司來申貸，不過就需要特別注意還款的相關條件，小心不要簽到不利自己的條款了！
想要債務整合的人
如果你也是卡債、車債等各種債務纏身的人，申辦二順位房貸除了可以幫你短期週轉資金，還可以幫你整合債務！因為這些債務的利率都相對較高，且還款時間短，會讓你每個月的月付金越疊越高。而利用二順位房貸相對較低的利率，降低整體債務的利息、月付金，紓解自身的還款壓力。
舉例來說，一般信用卡的循環利率最高 15%，信貸利率也要 6 ～ 8％左右（除非你是公教身份或是特殊專業才可能拿到更低的利率），而二順位房貸的利率大約落在 2.5 ～ 16%（金融機構利率較非金融機構低），還款期限最長可能到 15 年，相對來說月付款的壓力就比較小。
無法轉貸、增貸的人
想用房屋再次貸款，有人會首先選擇增貸這個選項，如果信用紀錄不錯、收入穩定，那原貸款機構願意增貸給你的機會也較高。如果是礙於合約限制，或是其他原因，導致原先貸款機構不願意增貸，那借款人也可以考慮轉貸到另一間銀行借款。
不過，當你上述兩種方法都被拒絕或是不想要負擔轉貸的違約費用時，就可以考慮申請二順位房貸，不僅申辦手續快速，開辦費用、抵押權設定費用也相對比違約費用划算。
申請房屋二順位被銀行拒絕怎麼辦？原因是什麼？
房屋二順位被拒原因
你申請房屋二順位被拒絕的話，通常是因為貸款單位覺得借錢給你的呆帳風險過高，所以不願意核貸，原因大致有以下幾種：
- 沒有薪資或是財力證明
- 聯徵紀錄被查 3 次以上 （每去一家銀行諮詢，都會被查一次聯徵紀錄，會被認為密集借貸，信用評分會受影響）
- 有強制停卡的紀錄
- 有呆帳的紀錄
- 負債比超過 22 倍
- 過去曾有遲繳紀錄，包含房貸、信貸、信用卡等
- 經常使用信用卡預借現金
- 近期有申請增貸
- 信用小白（沒有跟銀行有什麼往來，比較容易借不到錢）
銀行二順位房貸被拒解方
那如果你因為上述原因真的被拒絕申貸二順位房貸，可是你又非常需要資金周轉的話，可以怎麼辦呢？提供以下幾種方法供大家做一個參考，建議可以依照自身的狀況做安排調整：
- 向原貸款單位申請「增貸」
如果原先購屋貸款的貸款機構，願意讓你有條件地使用增貸來借款的話，也可以向原貸款單位申請增貸談看看！ - 向其他貸款單位申請「轉貸」
如果原先購屋貸款的貸款機構，不願意讓你增貸，你在其他銀行也談不到二順位房貸，或許你也可以嘗試看看把原先的房貸轉貸到其他銀行看看能否獲取更優渥的貸款條件。 - 改循「民間二順位房貸」
如果你在金融機構已經貨比三家，但每一間貸款機構核貸的意願都不高的話，若你真的非常需要申貸二順位房貸，建議這時可以找民間的融資公司或是貸款公司申貸。
因為民間貸款公司的審核條件相對沒有銀行嚴苛，不過相對地會要你負擔相對較高的利息。所以如果真的要找民間的貸款公司，建議一定要找合法的融資公司，以避免自己不小心借到高利貸，導致後續只能過著被追債的生活呀！
二順位房貸 VS 房屋增貸 VS 房屋轉貸 VS 信貸
一般人如果在購屋後還有資金周轉的需求，一般了透過二順位房貸，還會尋求信用貸款或是透過房屋增貸、轉貸等方式來融資。
💡延伸閱讀＞＞＞
究竟上述這幾種貸款方式差在哪？讓我們一起來比較看看，讀者看完之後，也可以多方比較之後再選擇最適合自己的房貸種類申貸喔！
| 房貸 種類 |
二順位房貸 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 信用貸款 |
| 房貸 利率 |
2 ～ 16% | 1.7 ～ 2.8% | 1.5 ～ 2% | 5 ～ 20% |
| 貸款 期限 |
最長 15 年 | 最長 40 年 | 最長 30 年 | 最長 7 年 |
| 貸款 成數 |
房屋殘值鑑價的 80～120% （最高約 300 萬） |
視已償還房貸額度、房屋增值狀況而定 | 房屋殘值鑑價的 60～80% | 月薪 22 倍 |
| 核貸 速度 |
2～3 週 | 2～4 週 | 2～4 週 | 7～10天 |
| 適合 對象 |
・短期急需大筆週轉金者 ・信用條件欠佳者 ・欲債務整合者 ・沒有固定收入者 ・無法轉增貸者 |
・信用優良者 ・房貸已償還一半以上者 |
・原有貸款條件不佳，向原銀行溝通無果者 ・較不急需用錢者 |
・信用優良者 ・急需週轉資金，但需求金額不大者 |
| 優點 | ・信用條件較寬鬆 ・核貸速度快，協助短期週轉 ・可以債務整合 ・沒有DBR22限制 |
・貸款利率較低 ・貸款期限長 |
・貸款利率較低 ・貸款期限長 |
・無須抵押品 ・核貸速度快，協助短期週轉 |
| 缺點 | ・金融機構二順位較難過件 ・貸款利率較高 ・無寬限期 |
・信用條件嚴苛 ・貸款額度較低 ・審核標準較嚴格（過件率不高） |
・信用條件嚴苛 ・需負擔轉貸的違約費用 ・審核期間較長 |
・信用條件嚴苛 ・貸款利率高 ・貸款額度低 |
二順位房貸常見問題
Q：只有房子可以設定二順位房貸嗎？
A：房子跟土地通常都可以設定抵押權喔！也就是說，無論你是擁有建地、農地還是持分土地都可以透過二順位房貸抵押借款。不過，要特別注意的是，很多銀行機構是不接受使用土地來做抵押借款的（因為土地流動性不高），所以在申貸前要記得詢問清楚喔！
Q：二順位房貸申辦流程會多久？何時可以收到撥款？
A：一般銀行二順位房貸的核貸流程通常大約需要 10 ~ 14 天左右，如果是民間貸款可能會更快一些（約一週內）。核貸完成並完成相關手續後，貸款單位就會立即撥款。
Q：房貸要繳幾年才能貸二順位房貸？
A：一般來說，二順位房貸的貸款業者都會要求，申請二順位房貸前，借款人需擁有設定一年以上的第一順位房貸抵押權，且要繳款超過一年、無遲繳紀錄的狀況下，才能申請。
Q：二順位房貸需要保證人嗎？
A：通常二順位房貸是不需要提供保證人的。因為二順位房貸的審核條件最重視的是房屋的鑑價殘值以及借款人本身的信用條件。
不過，如果借款人的信用條件欠佳，或是沒有檢附足夠的財力證明，那銀行也許就會特別要求借款人額外提供保證人（保證人如果是薪資穩定的直系親屬，對於借款條件會更加分喔）！
Q：已經申請過二順位房貸，還可以申請第三胎嗎？
A：如果你的房屋已經申請二順位房貸，其實並不建議再申請第三胎的房貸，無論是對於民間貸款業者還是對於金融機構來說，因為呆帳風險相對更大，所以也不太願意承作。
主要是因為三胎房貸，代表該借款單位是第三順位抵押權，當房子被法拍後，扣掉相關規費、稅費，其實第三順位的債權人是很可能拿不到半毛錢的！就算民間貸款單位願意放貸，也有可能只是提供「高利貸」，大家在申貸時可要特別留意呀，不要為了借到一時的周轉金，讓自己的本金被誣無限滾雪球！
Q：需要資金周轉只能用二順位房貸嗎？
A：想要把房子當作 ATM 的方法，除了二順位房貸以外，房屋增貸、轉貸以及信用貸款也都是可以考量的資金周轉方式。不過每個貸款條件都各有不同，審核的標準也都各有所異。
舉例來說，如果你是信用條件優良且房屋價值有所提升，那使用房屋增貸就會是個好方法；如果信用條件優良但不需要周轉那麼大筆的資金，或許可以考慮核貸迅速的信貸；如果是短期需週轉大筆資金，信用條件又沒那麼好的話，這時選擇二順位房貸才會有比較高的過件率。讀者們一定要多方比較後選擇最符合自己負擔能力的貸款方式喔！
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【參考資料】
- 各銀行官網
【延伸閱讀】
