亞洲新灣區懶人包｜亞灣建設？亞洲新灣區建案？亞灣2.0 啟動！

「 亞洲新灣區 」，簡稱「 亞灣 」，被譽為「高雄市的信義計畫區」！是高雄市近年來大型公共建設最多的區域，中央更直接規劃 100 億的投資案，希望吸引產業聚集帶動 亞灣 發展！在亞灣區內占比最大、也是從前的工業重鎮：前鎮區，這三年來房價更成為南高雄漲幅數一數二的行政區。究竟高雄亞灣有什麼重大建設與發展潛力呢？讓我們一起看下去！

💡編按：備受矚目的「亞洲新灣區2.0」計畫也在 2023/3/29 順利通過都委會審議，未來可供住宅的面積將大增至 30%！

日前高雄市政府通過都市計畫調整案，明訂亞洲新灣區 20% 產業容積獎勵資格及期限至 2029 年，訂定公有土地及開發方式，公園用地可為多目標使用，配合亞洲新灣區產業結構，新增 IC 設計以及相關智慧產業及增訂相關土地使用組別等。

亞洲新灣區

「 亞洲新灣區 」的規劃源自於「 高雄多功能經貿園區特定區 」，範圍橫跨高雄市前鎮區、苓雅區、鹽埕區、鼓山區，總面積 590.22 公頃。高雄亞灣涵蓋了早期的高雄港，以及周邊新規劃的商業區及大型建設。從下圖可以看到，亞灣區擁有台灣少見的天然海灣，而且位置非常接近高雄市中心—新興區、前金區、苓雅區，又有大片可開發土地，區位條件相當稀有。

亞洲新灣區規劃

高雄亞灣最初的理念是借鏡國外的港都城市（如德國漢堡港、日本橫濱港），來帶動「港口再造」，將舊港區轉型成文化休閒、經貿發展、倉儲轉運的空間，其中又以商業發展為主，這三種專用區現況如下：

• 特定文化休閒專用區：駁二藝術特區、棧貳庫、流行音樂中心、旅運中心
• 特定經貿核心專用區＋商業區：中鋼總部、夢時代購物中心 、台鋁 MLD 、IKEA 
• 特定倉儲轉運專用區＋工業區：高雄軟體園區、科技產業園區（原加工出口區）

可以看出亞灣區積極推動的公共設施，是以發展觀光、會展產業為導向，並帶動產業轉型與科技業廠商的進駐。

💡編按：好消息！全球第一座生成式 AI 醫療產業聚落在亞灣啟動，透過台灣在 AI 方面的頂尖技術結合高醫附醫、高雄長庚、高雄榮總、義大醫院，四大醫學中心的協助，將生成式 AI 與醫療結合，使台灣在智慧醫療產業的發展中有一席之地，並為台灣的智慧醫療領域帶來許多前景和潛力。

另外，從亞洲新灣區的土地使用分區的比例可以看出，區域內的公共設施比例高達 39% ，以高雄港的港埠用地占比為最多（ 13% ），提供貨櫃船隻裝卸貨物的腹地。

💡延伸閱讀＞＞＞土地使用分區是什麼？為什麼要劃分使用分區？住宅區、商業區有什麼差？

同時，也可以觀察到多數土地使用分區屬於專用區或商業區、工業區，住宅的分區使用極少，政府為了刺激開發速度，也有開放部分特貿專區（下圖部分紅色的地方）土地可以蓋住宅，所以我們看到的指標大案- 遠雄The One 就屬於特貿區內的酒店住宅複合式建案。

以土地使用分區來說，特貿區有部分是可以蓋住宅的，但必須要有商業使用，所以很多建案會變成是下面蓋旅館，上面蓋住宅，民眾如果在這裡買房的話，可以稍微留意一下！

亞洲新灣區交通

亞灣一般道路

亞灣區周邊及區內的道路，基本上可以用車走的五福橋＋輕軌走的苓雅寮鐵橋分為東西兩側，西側靠近駁二特區主要道路為五福路、公園路；而東側到了市中心後，主要道路則分別是中華路、中山路、成功路，上下班尖峰時段車流量大，特別是東側容易車多擁擠。

以道路設計來說，成功路有號誌不一致的問題，等紅燈大幅增加行車時間；中華路、中山路雖然路寬有 50 公尺，但因為有左轉道的設計，許多路口又沒有左轉燈，容易造成交通壅塞及事故發生，這幾點都是亞洲新灣區周邊道路的缺陷。

高雄輕軌、高雄捷運

輕軌是亞灣區最主要的大眾運輸，從哈瑪星站一路到凱旋瑞田站，銜接亞灣區東西兩側，多數建設也分佈於輕軌兩側，乘坐過程也可享受海景，班距大概10～15分/班。

此外，亞灣區內部與周遭都有捷運站，不同的捷運站都象徵不同的商圈及產業的聚集：

• O1 西子灣站、O2 鹽埕埔站：成為駁二交通來往的重要樞紐
• O4 市議會站、R9 中央公園站、R10/O5美麗島站：串連高雄市金融中心及新崛江商圈
• R8 三多商圈站：分別有大遠百、遠東SOGO及新光三越
• R7 獅甲站：鄰近IKEA、家樂福、台鋁MLD、好市多等商場
• R6 凱旋站：可抵達高雄最大的購物中心-夢時代，也鄰近南台灣知名燒肉餐廳-碳佐麻里！對面也有 2021 年剛開幕的迪卡儂亞灣店，佔地有 4,000 坪，是南台灣最大型的運動商場，經筆者實測，動線像 IKEA 一樣走到腿痠～連同夢時代一起逛真的可以玩半天以上！

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• 高雄輕軌懶人包｜輕軌路線？營運狀況？爭議？輕軌房價？
• 高雄捷運紅線｜捷運紅線路線？小港林園線進度？林園捷運爭議？

亞灣五大建設

前面有提到，亞洲新灣區是高雄市近年投入最多公共建設的地方，多數都是以觀光為導向的建設，其中最亮眼的五大建設，以下就來跟大家介紹一下～

高雄流行音樂中心

已於 2021 年開幕的流音中心，內部總共可以提供 17,000 個座位，至今已經辦了許多大型演唱會及頒獎典禮，包含 2021 年金音創作獎及《高流PLAY!》，同時 2022 年 5 月的金曲獎也將在此舉行。這裡最大的功能就是提供音樂及表演的空間，還有透過輕軌來延伸駁二的文創商業機能，近一步拓展觀光人潮。

💡延伸閱讀＞＞＞高雄流行音樂中心懶人包！

高雄港埠旅運中心

由台灣港務公司建設，位於輕軌「旅運中心站」站，總樓地板面積為 24,000 餘坪，規劃地上 15 層樓的建築，可停靠 22.5 噸大型郵輪。除了作為港務公司總部外，還會連接客運接駁站，並提供郵輪旅客出入境的空間，也配置免稅店（澎坊）、觀景平台、餐廳、多功能商業會議設施等。

高雄港埠旅運中心在 2023 年 3 月 6 日正式開幕，除了一、二樓作為旅客出入境中心，3~15 樓將作為商辦與營運總部，而三樓規劃設置輕食咖啡店，蔦屋書店也會進駐，供民眾休憩，與在海岸平台欣賞港灣之美。

高雄市立圖書總館

• 第一期：也就是我們常看到的方體建物，是全台最大的公立圖書館，為周邊提供極佳的生活機能與舒適的居住氛圍，當然也成為了高雄市的觀光景點之一。
• 第二期：在總圖對面，由台灣人壽投資 40 億建設的 BOT 大樓（又稱「文創會館」），是與總圖共構、地上 27 樓的建築物，也是全國第一個政府與民間合作的圖書館 BOT 案，目前已完工。 9 樓至頂樓是由承億酒店投資 10 億元，經營 14,000 坪的五星級酒店。其餘樓層規劃為辦公使用，已經有一些廠商如「方陣聯合」、「佳駿科技」、「仁寶電腦」、「Cisco」等科技業廠商完成簽約即將進駐，多為發展智慧城市、XR 實境相關的產業進駐。總圖二期預計在 2022 年秋季試營運，未來除了有承億酒店營運，內部還規劃米其林餐廳、喜樂時代影城、青鳥書店，甚至還有24樓高空無邊際泳池及池畔酒吧，多功能的空間規劃，想必會讓高雄市民擁有更優質的讀（玩）書（樂）場所。

高雄展覽館

在 2014 年就啟用的高雄展覽館，分為南館與北館，提供會議中心、展場空間，依照 2021 年的展覽檔期表，大概有 32 場展覽及會議，主題多為智慧科技相關產業，但以使用率來說非常低，主要也是因為疫情的影響。不過未來政府的方針是結合周邊的 5G 相關產業，以及前面所提及的公共建設，讓高展成為 5G 的會展示範場域。

前鎮時代公園

「 前鎮時代公園 」位於高雄市前鎮區凱旋四路旁的 65 期及 88 期重劃區，是座落在亞灣區的新亮點建設，在 2022 年 12 月 2 日已經正式啟用！前鎮時代公園占地超過 10,000 坪，共規劃有 9 個遊戲區、 16 項體健設施，是全齡都可以使用的休閒空間，再加上公園緊鄰高雄捷運、高雄輕軌，便捷的交通機能更吸引民眾前來。

亞灣區產業發展

政府在亞灣區投入的建設，大部分為發展觀光、會展、文創產業為主，但這些產業的產值與科技業相比還是有落差，即便有了城市的知名度，經濟的發展也需要同步進行，才能吸金進來！因此高雄在亞灣區一大重點就是放在 5G 及 AIoT 產業，為了吸引廠商來投資，高市府也提出了租稅補貼政策「006688」，還有薪資、設備、房屋稅的補貼與減免！

💡 006688補貼政策有哪些？

1. 「006688」：第1、2年免租金，第3、4年租金只要負擔60%，第5、6年是80%。
2. 廠商設備如果投資超過 4 億元，就提供 0 利率的利息補貼。
3. 補貼新聘員工最高 25% 薪資、最多 200 人。（80%高雄市籍）
4. 新建置廠辦房屋稅 5 年最高補貼 200 萬。

亞洲新灣區5G AIoT創新園區

政府一直大力推動的 5G AIoT創新園區，其實是由不同公共設施所提供的空間，組合起來的一個大園區

• 高雄流行音樂中心：5G影音串流實驗場域
• 高雄電競館：5G無人載具實驗場域
• 高雄港埠旅運中心：5G國門示範場域
• 高雄展覽館：5G會展示範場域
• 高雄軟體園區：5G互動娛樂應用場域

而這個園區主要的專案辦公室為位於鴻海大樓，只要企業是XR、資安、車聯網、無人機、網通、軟體服務、機器人、資通訊、智慧電子產業，都可以優先進駐。目前亞灣區屬於滿租狀態，已經有 42 家科技新創業者進駐，招商成果還不錯。

高雄軟體園區

高雄軟體園區總共有 8 座大樓，共有 319 家廠商。除了剛剛提到的鴻海大樓以外，還有國城建設投資興建的A、B、C三棟，以及智崴資訊科技大樓、慶富集團總部大樓，近一半廠商屬於資訊軟體、智慧應用、數位內容等產業，投資額高達 190 億元。

💡 那大家最關注的營業額表現如何呢？

根據高雄經發局的統計資料，高軟園區 2021 年 1～10 月的營業額相較於前一年成長 10.8% ，來到 73.39 億元，也提供了 7,708 個就業機會。如果一直有增長也會吸引更多知識密集型廠商、資金、研發人才聚集，對於這個地方的居住環境或是房市都會帶來很正面的影響！

除此之外，總開發面積約 2.45 公頃的高雄軟體園區第二園區開發計畫，共分為 A 、 B 、 C 三大區塊進行開發，目前 A 區塊內的首棟大樓已經在 2022/10/3 正式動土開工，預計最快 2026 年完工啟用，啟用後將可吸引大批 5G AIoT 產業、人才進駐，為亞灣區注入 17 億元的年產值、 85 億元的高投資效益！

亞灣未來開發

亞灣區還有一個特色，就是公有土地＋國營事業土地特別多！這些土地面積共 480 公頃，占比高達八成，具備很優良的開發條件，代表產權很單純，就不用花一堆時間慢慢整合，可以節省許多成本！因此要進行招商、開發都有一定的優勢，為此政府與港務公司還成立了「高雄港區土地開發公司」來做港區活化的土地開發與建設。

國防部 205兵工廠

而其中備受矚目的國有土地就是國防部 205 兵工廠，面積約 57 公頃，分為三期來進行區段徵收，預計 2023 年搬遷完畢，將規劃企業總部、金融商貿中心與創新研發機構，同時也有部分用地作為住宅使用，預計 2027 年完工。

205兵工廠算是高雄市中心非常少見的大面積精華地，未來建設到位後，如果招商順利，將有機會帶來許多就業人口與人才，帶動房價上升。此外，205兵工廠也帶動周邊的國營土地的開發，如周邊的台銀、台糖土地也紛紛開始找尋建商，對持有的土地進行開發，若規劃為住宅，預計也可以賣到 4 字頭。

💡 位於 205兵工廠與75期重劃區之間 5,000坪的台糖土地，曾經是「金銀島購物中心」，於 2022/6 進行土地標售，預估購置成本至少 47 億元，但因投資門檻過高而流標收場。預估可能要先等 205兵工廠搬遷，或將土地拆分標售，才有可能成功脫標。

亞灣區其他開發

除了兵工廠以外，還有以下幾個不同的土開案將會陸續完成，不過多半還是以發展觀光為導向，值得注意的是在亞灣區也有社宅的規劃，象徵著房價的上升，帶動租屋市場需求的提升，以下就來跟大家一一介紹接下來幾年會慢慢完工的開發投資案～

亞洲新灣區豪宅

想了解亞洲新灣區的豪宅房市，這些案子你一定要聽過！

國硯

在光榮碼頭附近最顯眼的那棟就是國揚建設的「 國硯 」，國硯可以說是高雄豪宅指標大案，最高成交價有 68.66 萬/坪，單戶成交最高達到 1.7 億元，位居高雄豪宅價格榜首，可以說是高雄房價的超高天花板了！（2023/03 高雄第一豪宅由位於高美館特區的建案「御皇苑」以單坪 69.6 萬元奪下！）

而目前已經屋齡 10 年的國硯，共規劃有 179 戶，近一年成交價大概落在 40.41 萬/坪，且有明顯的高低樓層、前後棟的價差，最高可以差到單坪 30 萬元以上！儘管如此，國硯在 2022 年 3 月仍有總價 1.15 億元的成交價出現！

遠雄The One

在高雄總圖旁，地上 68 層樓，住宅與高雄洲際酒店複合式建築的「遠雄The One」，建築高度達 268 公尺，是全台最高的飯店豪宅，在價格上也不慌多讓，最高成交價落在 54.37 萬/坪，近一年的成交價也大概落在 35～40 萬/坪，以高雄市平均房價 20 萬/坪左右來說仍是非常高。雖然住不起但 1～16 樓的高雄洲際酒店已經開始營運囉！大家也可以先去住住看再決定要不要買～

和陸寓邸

位於捷運三多商圈與獅甲站中間，一樣是住宅與酒店的複合式開發，是知名建商「大陸建設」的建案，其中住宅規劃 29 樓高；酒店則是 21 層樓高，兩棟用空橋連結，是高雄第一個擁有日系酒店的共構宅，預計在 2023 年第四季完工開幕，每坪開價 45 萬起！

國城定潮

正對IKEA與中鋼總部對面，規劃地上 41 層樓，在店面的部分會開設 2 家米其林餐廳，預計今年完工，開價落在 50～70 萬元之間，而頂樓合併戶單坪售價最高達 120 萬元，成為高雄最貴豪宅！

亞灣建案！

看完高不可攀的指標大案，筆者也認清現實了，來談談這裡比較正常的價格！

亞灣預售、新屋

亞灣區內部的新案不多，多規劃大坪數的產品，客群鎖定換屋族居多，近一年成交的行情大概落在單坪 40 萬元以上。

亞灣中古屋

區域內的中古屋基本上保底在 2 字頭以上，近幾年的成交行情也大多可以站穩 3 字頭，其中又以被譽為高雄第一豪宅的「國硯」建案表現最為亮眼，均價可達 4 字頭以上。

亞灣國宅

除了一般中古屋及預售屋建案，亞洲新灣區的區域內還有許多大面積的「 國民住宅 （ 國宅 ）」，是早期的眷村改建而成的，即使屋齡較舊，但地段精華，提升整體交易量（近一年有 40 餘筆交易），而且還有 1 字頭的行情

💡延伸閱讀＞＞＞國民住宅｜國民住宅是什麼？國宅怎麼申請？國宅買賣要注意什麼？

亞灣周邊房市

雖然亞灣區範圍很大，但內部的住宅用地非常稀少，多數建案都會以住宅與酒店共構的形式來推出，也因此產生許多高單價、大坪數豪宅產品的出現。但以多數購買者來說，周邊的區域反而是更可以負擔的，同時也屬於高雄的市中心，所以亞灣區的利多都是外溢到周邊的市區，包含鹽埕舊市區、光榮碼頭與新崛江、三多商圈、籬仔內、75期重劃區（五甲）、前鎮舊市區等，以下分為介紹這些區域的熱門建案，還有 6 個小區之間的差異：

亞灣周邊熱門新建案

亞灣周邊區域比較

• 鹽埕舊市區
  早期多銀樓、舶來品買賣的商圈，因為鄰近駁二特區，也有許多古早味小吃，現在則是發展為觀光美食休閒導向的區域。

• 光榮碼頭與新崛江
  高雄百貨公司起源地，包含大立百貨、漢神百貨與大統百貨都發跡於此。新崛江商圈早期是年輕人最喜歡的商圈，但現在隨著電商崛起、百貨重心轉移，已經在慢慢沒落。

• 三多商圈
  商圈內的三多四路連續9年蟬聯高雄地王（公告現值最高的地段），每坪高達190萬元，是高雄市商業發展非常核心的位置。

• 離仔內
  二聖路與、光華路、瑞隆路一帶，近年建案集中於瑞隆商圈、光華國中周邊。

• 75期重劃區（五甲）
  前鎮與鳳山區的交界，以五甲路為發展中心。重劃區內目前較少建案，多集中於五甲公園東側，較多地上權案。

• 前鎮舊市區
  較靠近小港區與加工出口區，須留意飛機噪音及大卡車，生活機能較差。

亞灣最新消息！中石化標售高雄亞洲新灣區精華地！

國泰化工高雄廠舊址標售

第一太平戴維斯於 2023 年 12 月 12 日宣布受國泰化工委託標售高雄廠舊址亞灣區精華土地總底價49.08億元，換算每坪底價約96.4萬元起，將在明年 2 月 5 日開標，此次標售國泰化工高雄土地，土地使用分區為第五種特定經貿核心專用區，建蔽率為60％、容積率為630％，可規劃做商場、飯店、辦公室等商業設施，其中法定容積樓地板面積的三分之一可規劃作為住宅，開發強度高，使用多元，提供投資人更彈性的使用。

亞洲新灣區各路建商搶進駐！

中石化11月2日發布重大訊息，為有效活化資產，中石化公開標售亞灣區 2 筆共 4486 坪住宅用地，開標結果出爐，其中 1 筆標脫，由隆大營建以約 15.4 億元得標。預計規劃 2 棟地上 24 樓、地下 3 樓超高樓住宅，坪數為 40~50 坪的換屋產品，初步規劃約 300 戶，總銷逾 60 億元。至於開發時程尚未確定。

御盟集團負責人邵永添也入手亞灣第 7 種特定經貿核心專用區用地，共 2410 坪，成交總金額達 16.2 億元，換算單價 67.4 萬元，該地位於成功二路，正對「統一夢時代購物中心」。目前將朝商辦規劃，細節則在討論中。

亞灣2.0計畫啟動！都委會通過亞灣2.0！

高雄市政府聯手中央推動「 亞灣5G AIoT創新園區 」計畫，在亞灣1.0計畫中有五大公共建設，分別是高雄展覽館、海洋流行音樂中心、港埠旅遊中心、高雄軟體園區以及高雄市立總圖，這些建設皆已逐步到位，市府也決定趁勝追擊再推出「 亞灣2.0計畫 」，亞灣2.0計畫將分四期進行開發，會更著重於推廣「金融、科技產業」的發展，盼可讓亞灣 5G AIOT智慧園區成為這些企業總部的聚落。

亞灣2.0都市計畫在 2023 年 3 月 29 日順利通過高雄都委會審議，未來將透過多項獎勵措施，在國營事業 43.54 公頃的土地範圍內加速推動亞灣5G AIoT創新園區！其中一項重要的獎勵措施，便是「可供住宅的容積」將大舉提高至 30％ （原只有10％~12％），不僅讓亞灣區可以兼顧產業發展與居住需求，更讓區域的土地使用效益大幅增加！

💡編按：行政院宣布原本「亞灣5G AIoT創新園區」五年 106.64 億元預算，將加碼擴增為七年 170.39 億元，中央將持續投入預算強化亞灣發展。

安藤忠雄操刀全台唯一複合都更案！

高雄「 特貿三5GAIoT園區 」招商案近期招商備受矚目，其中的特貿三南之南基地，預計透過公辦都更進行開發，全案約 40,000 多坪。 2022 年 10 月 18 日國城建設、智匯方舟公司透過視訊與知名建築大師「 安藤忠雄 」完成簽約。預計由安藤來一手打造這個「住宅、特A級商辦與美術館」三合一的複合建築，此案將會成為安藤在全世界唯一一個三合一開發案！

💡延伸閱讀＞＞＞安藤忠雄是誰？安藤忠雄設計風格？清水模詩人作品盤點！

這座複合式建築，預計規劃一棟地上 45 層的住宅大樓、一棟地上 29 層的商辦大樓以及一座光影美術館。商辦大樓將回饋台電及高雄市政府，作為智匯學院、智慧辦公等公共使用，商辦預估 2028 ～ 2030 年完工；而光影美術館則是安藤忠雄在台灣建置的第一座光影美術館，未來更預計設立 5GAIoT新創天使基金 7,000 萬元，作為新創事業發展的扶植基金。此案總開發預計投入 140 億元以上，將這座複合式建築打造為領航亞灣轉型的「 航空母艦 」，帶動亞灣地區的發展更上一層樓！

💡延伸閱讀＞＞＞都市更新 是什麼 ？都更方式有哪些？為什麼要都更？

亞洲新灣區可以買嗎？

總合以上對亞灣區的介紹，大家是否對亞灣區有更多的了解呢？筆者統整亞灣區最主要的三個特點：

1.區位精華、稀有地理條件

就整個台灣來說，高雄亞灣幾乎是唯一可以有大面積海灣與腹地，來進行產業的發展的區域，以商業角度來說，具有發展觀光產業很大的優勢；而就住宅市場而言，這可以開發出獨特的海景產品，周邊學區、生活機能、居住舒適度都相當不錯，區位條件真的很好。

2.住宅區少，對周邊房市影響大

亞灣區內部的住宅物以稀為貴，多數消費者傾向選擇周邊的建案，連中古屋價格也跟著上漲，而且都位於高雄市中心，新舊建案其實都有保值甚至增值的效果。

3.產業與觀光同步發展

從區域的公共建設可以看到政府真的投入大量資源在這裡，不僅是觀光產業（帶動人潮），也有高產值的5G、AIoT產業（吸引資金與人才），兩者相輔相成，大環境好的話房市也會隨之成長，跟著政府的腳步走不會錯。

💡 想要在這附近買房需要關注什麼呢？還有房子可以買嗎？

1.關注未來高軟廠商家數與產值

未來關注焦點可以放在科技廠商的家數與產值變化，是否屬於穩定正成長的狀態，若有穩定向上成長，代表亞灣區對於科技廠商來說有一定的吸引力，進一步吸引更多人才、資金、技術進駐，有機會推升房屋需求。

2.中古屋/國宅

身為首購族或中小坪數的購屋族，若負擔不起區域內的豪宅，覺得周邊的新案也很貴的話，其實新古屋或中古屋都是可以納入考量的！亞灣區內部也有1字頭的國宅供選擇，自住或投資都不錯！

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