亞洲新灣區懶人包!亞灣區未來發展?亞灣房價?亞灣區重大建設盤點!
作者 阿霓
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亞洲新灣區懶人包!亞灣區未來發展?亞灣房價?亞灣區重大建設盤點!

2022 年 5 月 23 日

 
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亞洲新灣區,簡稱「 亞灣 」被稱為「高雄市的信義計畫區」!是高雄市近年來大型公共建設最多的區域,中央更直接規劃 100 億的投資案,希望吸引產業聚集帶動 亞灣 發展!在亞灣區內占比最大、也是從前的工業重鎮:前鎮區,這三年來房價更成為南高雄漲幅數一數二的行政區。究竟高雄亞灣有什麼重大建設與發展潛力呢?讓我們一起看下去!

編按:高雄總圖二期預計在今年秋季試營運!未來除了有承億酒店營運,內部還規劃米其林餐廳、喜樂時代影城、青鳥書店,甚至還有24樓高空無邊際泳池及池畔酒吧,多功能的空間規劃,想必會讓高雄市民擁有更優質的讀(玩)書(樂)場所。

亞洲新灣區

亞洲新灣區的規劃源自於「高雄多功能經貿園區特定區」,範圍橫跨高雄市前鎮區、苓雅區、鹽埕區、鼓山區,總面積 590.22 公頃。高雄亞灣涵蓋了早期的高雄港,以及周邊新規劃的商業區及大型建設。從下圖可以看到,亞灣區擁有台灣少見的天然海灣,而且位置非常接近高雄市中心—新興區、前金區、苓雅區,又有大片可開發土地,區位條件相當稀有。

亞洲新灣區範圍

亞洲新灣區規劃

高雄亞灣最初的理念是借鏡國外的港都城市(如德國漢堡港、日本橫濱港),來帶動「港口再造」,將舊港區轉型成文化休閒、經貿發展、倉儲轉運的空間,其中又以商業發展為主,這三種專用區現況如下:

  • 特定文化休閒專用區:駁二藝術特區、棧貳庫、流行音樂中心、旅運中心
  • 特定經貿核心專用區+商業區:中鋼總部、夢時代購物中心 、台鋁 MLD 、IKEA 
  • 特定倉儲轉運專用區+工業區:高雄軟體園區、科技產業園區(原加工出口區)

可以看出亞灣區積極推動的公共設施,是以發展觀光、會展產業為導向,並帶動產業轉型與科技業廠商的進駐。

高雄亞灣發展規劃

另外,從亞洲新灣區的土地使用分區的比例可以看出,區域內的公共設施比例高達 39% ,以高雄港的港埠用地占比為最多( 13% ),提供貨櫃船隻裝卸貨物的腹地。

延伸閱讀>>>土地使用分區是什麼?為什麼要劃分使用分區?住宅區、商業區有什麼差?

同時,也可以觀察到多數土地使用分區屬於專用區或商業區、工業區,住宅的分區使用極少,政府為了刺激開發速度,也有開放部分特貿專區(下圖部分紅色的地方)土地可以蓋住宅,所以我們看到的指標大案- 遠雄The One 就屬於特貿區內的酒店住宅複合式建案。

以土地使用分區來說,特貿區有部分是可以蓋住宅的,但必須要有商業使用,所以很多建案會變成是下面蓋旅館,上面蓋住宅,民眾如果在這裡買房的話,可以稍微留意一下!

亞灣區土地使用分區

亞洲新灣區交通

一般道路

亞灣區周邊及區內的道路,基本上可以用車走的五福橋+輕軌走的苓雅寮鐵橋分為東西兩側,西側靠近駁二特區主要道路為五福路、公園路;而東側到了市中心後,主要道路則分別是中華路、中山路、成功路,上下班尖峰時段車流量大,特別是東側容易車多擁擠。

以道路設計來說,成功路有號誌不一致的問題,等紅燈大幅增加行車時間;中華路、中山路雖然路寬有 50 公尺,但因為有左轉道的設計,許多路口又沒有左轉燈,容易造成交通壅塞及事故發生,這幾點都是亞洲新灣區周邊道路的缺陷。

亞灣區主要交通道路

捷運輕軌

輕軌是亞灣區最主要的大眾運輸,從哈瑪星站一路到凱旋瑞田站,銜接亞灣區東西兩側,多數建設也分佈於輕軌兩側,乘坐過程也可享受海景,班距大概10~15分/班。

此外,亞灣區內部與周遭都有捷運站,不同的捷運站都象徵不同的商圈及產業的聚集:

  • O1 西子灣站、O2 鹽埕埔站:成為駁二交通來往的重要樞紐
  • O4 市議會站、R9 中央公園站、R10/O5美麗島站:串連高雄市金融中心及新崛江商圈
  • R8 三多商圈站:分別有大遠百、遠東SOGO及新光三越
  • R7 獅甲站鄰近IKEA、家樂福、台鋁MLD、好市多等商場
  • R6 凱旋站:則可抵達高雄最大的購物中心-夢時代,也鄰近南台灣知名燒肉餐廳-碳佐麻里!對面也有 2021 年剛開幕的迪卡儂亞灣店,佔地有 4,000 坪!是南台灣最大型的運動商場,經筆者實測,動線像 IKEA 一樣走到腿痠~連同夢時代一起逛真的可以玩半天以上!

高雄亞灣大眾運輸

亞洲新灣區五大建設

前面有提到,亞洲新灣區是高雄市近年投入最多公共建設的地方,多數都是以觀光為導向的建設,其中最亮眼的五大建設,以下就來跟大家介紹一下~

高雄流行音樂中心

已於 2021 年開幕的流音中心,內部總共可以提供 17,000 個座位,至今已經辦了許多大型演唱會及頒獎典禮,包含 2021 年金音創作獎及《高流PLAY!》,同時 2022 年 5 月的金曲獎也將在此舉行。這裡最大的功能就是提供音樂及表演的空間,還有透過輕軌來延伸駁二的文創商業機能,近一步拓展觀光人潮。

延伸閱讀>>高雄流行音樂中心有什麼?

高雄流行音樂中心

高雄港埠旅運中心

由台灣港務公司建設,位於輕軌「旅運中心站」站,總樓地板面積為 24,000 餘坪,規劃地上 15 層樓的建築,可停靠 22.5 噸大型郵輪。除了作為港務公司總部外,還會連接客運接駁站,並提供郵輪旅客出入境的空間,也配置免稅店(澎坊)、觀景平台、餐廳、多功能商業會議設施等,預計 2022 年 6 月完工啟用。

預計完工之後,如果疫情狀況許可+衛福部指揮中心對於邊境管制放寬,那這裡是有機會帶來觀光人潮的,但依照目前的防疫方向,要完全開放外國觀光客乘坐郵輪入境,筆者估計還需要 1 年以上的時間。

高雄港埠旅運中心

高雄市立圖書總館

  • 第一期:也就是我們常看到的方體建物,是全台最大的公立圖書館,為周邊提供極佳的生活機能與舒適的居住氛圍,當然也成為了高雄市的觀光景點之一。
  • 第二期:在總圖對面,由台灣人壽投資 40 億建設的 BOT 大樓(又稱「文創會館」),是與總圖共構、地上 27 樓的建築物,也是全國第一個政府與民間合作的圖書館 BOT 案,目前已完工。 9 樓至頂樓是由承億酒店投資 10 億元,經營 14,000 坪的五星級酒店,預計在 2022 年試營運。其餘樓層規劃為辦公使用,已經有一些廠商如「方陣聯合」、「佳駿科技」、「仁寶電腦」、「Cisco」等科技業廠商完成簽約即將進駐,多為發展智慧城市、XR 實境相關的產業進駐。

高雄市立圖書總館

高雄展覽館

在 2014 年就啟用的高雄展覽館,分為南館與北館,提供會議中心、展場空間,依照 2021 年的展覽檔期表,大概有 32 場展覽及會議,主題多為智慧科技相關產業,但以使用率來說非常低,主要也是因為疫情的影響。不過未來政府的方針是結合周邊的 5G 相關產業,以及前面所提及的公共建設,讓高展成為 5G 的會展示範場域。

高雄展覽館

亞洲新灣區產業發展

政府在亞灣區投入的建設,大部分為發展觀光、會展、文創產業為主,但這些產業的產值與科技業相比還是有落差,即便有了城市的知名度,經濟的發展也需要同步進行,才能吸金進來!因此高雄在亞灣區一大重點就是放在 5G 及 AIoT 產業,為了吸引廠商來投資,高市府也提出了租稅補貼政策「006688」,還有薪資、設備、房屋稅的補貼與減免!

006688補貼政策有哪些?

  1. 「006688」:第1、2年免租金,第3、4年租金只要負擔60%,第5、6年是80%。
  2. 廠商設備如果投資超過 4 億元,就提供 0 利率的利息補貼。
  3. 補貼新聘員工最高 25% 薪資、最多 200 人。(80%高雄市籍)
  4. 新建置廠辦房屋稅 5 年最高補貼 200 萬。

亞洲新灣區5G AIoT創新園區

政府一直大力推動的創新園區,其實是由不同公共設施所提供的空間,組合起來的一個大園區

  • 高雄流行音樂中心:5G影音串流實驗場域
  • 高雄電競館:5G無人載具實驗場域
  • 高雄港埠旅運中心:5G國門示範場域
  • 高雄展覽館:5G會展示範場域
  • 高雄軟體園區:5G互動娛樂應用場域

而這個園區主要的專案辦公室為位於鴻海大樓,只要企業是XR、資安、車聯網、無人機、網通、軟體服務、機器人、資通訊、智慧電子產業,都可以優先進駐。目前亞灣區屬於滿租狀態,已經有 42 家科技新創業者進駐,招商成果還不錯。

高雄軟體園區

高雄軟體園區總共有 8 座大樓,共有 319 家廠商。除了剛剛提到的鴻海大樓以外,還有國城建設投資興建的A、B、C三棟,以及智崴資訊科技大樓、慶富集團總部大樓,近一半廠商屬於資訊軟體、智慧應用、數位內容等產業,投資額高達 190 億元。

那大家最關注的營業額表現如何呢?

根據高雄經發局的統計資料,高軟園區 2021 年 1~10 月的營業額相較於前一年成長 10.8% ,來到 73.39 億元,也提供了 7,708 個就業機會。如果一直有增長也會吸引更多知識密集型廠商、資金、研發人才聚集,對於這個地方的居住環境或是房市都會帶來很正面的影響!

高雄亞灣創新產業區位

亞洲新灣區未來開發

亞灣區還有一個特色,就是公有土地+國營事業土地特別多!這些土地面積共 480 公頃,占比高達八成,具備很優良的開發條件,代表產權很單純,就不用花一堆時間慢慢整合,可以節省許多成本!因此要進行招商、開發都有一定的優勢,為此政府與港務公司還成立了「高雄港區土地開發公司」來做港區活化的土地開發與建設。

國防部 205 兵工廠

而其中備受矚目的國有土地就是國防部 205 兵工廠,面積約 57 公頃,分為三期來進行區段徵收,預計 2023 年搬遷完畢,將規劃企業總部、金融商貿中心與創新研發機構,同時也有部分用地作為住宅使用,預計 2027 年完工。

205 兵工廠算是高雄市中心非常少見的大面積精華地,未來建設到位後,如果招商順利,將有機會帶來許多就業人口與人才,帶動房價上升。此外,205兵工廠也帶動周邊的國營土地的開發,如周邊的台銀、台糖土地也紛紛開始找尋建商,對持有的土地進行開發,若規劃為住宅,預計也可以賣到 4 字頭。

205兵工廠

亞灣區其他開發

除了兵工廠以外,還有以下幾個不同的土開案將會陸續完成,不過多半還是以發展觀光為導向,值得注意的是在亞灣區也有社宅的規劃,象徵著房價的上升,帶動租屋市場需求的提升,以下就來跟大家一一介紹接下來幾年會慢慢完工的開發投資案~

亞灣未來開發 開發說明
1 鼓山魚市場整建計畫 為保留哈瑪星漁業文化的歷史,鼓山魚市場將進行改建。規劃漁業文物陳列室、漁產品展售區、海鮮餐飲空間,預計今年會完工,之後也可以把駁二、哈瑪星、旗津串連起來,創造更多觀光效益。
2 駁二特區 包含高雄主題棧庫群、蓬萊新天地、大港倉、高港候工室,將會有商場、旅店、水岸設施等建設,估每年產值可以達3億元,為將來外國人潮觀光的舖陳。
3 愛河灣遊艇碼頭
  • 第一期高流礁群文創中心
    高雄的遊艇業在全球的遊艇產值排行第 4 ,佔了全國 80% 以上,而礁群文創中心就位於愛河河畔,規劃國際遊艇泊位、遊艇俱樂部及海洋教育中心,預計今年下半年完工啟用,推估可以創造 5 億元的產值。
  • 第二期:15號碼頭BOT
    在旅運中心附近,採 BOT 方式開發,預定今年 7 月招商,將規劃為愛河灣 YACHTS PLAZA 。預估帶動外部投資30~50億元,創造 500 人就業機會,加上相關產業產值約約 10 億元。
4 特貿區停三用地聯開案 位於 21 號碼頭周遭,將規劃立體停車空間或複合式大樓,但目前還是流標的狀態,政府將在明年再次進行招商,解決現有+之後的觀光人潮,周邊的停車問題。
5 21 號碼頭後線土地 位於旅運中心旁,面積約 1.68 公頃的碼頭土地,未來會建立主題餐廳、親子樂園、商場,去年年底公告招標,但目前還沒有其他消息。
6 高雄軟體園區二期 位於高雄軟體園區一期旁,規劃三棟大樓,將引進5G、AIoT、資訊軟體、數位內容等廠商進駐,提供研發、測試、應用發展的場域,未來將提升產值 33 億元,可望創造 1,500 個就業機會。
7 亞灣智慧公宅新建計畫 位於中鋼大樓對面,分為兩期建造,總計 1,664 戶,目前還在規劃設計階段,預計 2026 年完工

  • 第一期:面積約 2,710 坪,市府直接出資建造 750 戶
  • 第二期:面積約 4,315 坪,採公辦都更的方式建造約 914 戶
8 特貿三 將提供 4 萬坪空間給5G、AIoT創新產業使用,希望可以在未來創造 1,200 億產值,增加 12,000 個就業機會。未來投資金額總計約 775 億元,也創下全台史上規模最大的公辦都更紀錄!

  • 北基地:由興富發得標
  • 南基地(北側):由國揚與台灣人壽共同得標
  • 南基地(南側):由國城建設與高興昌共同得標
9 國防部 205 兵工廠 面積約 57 公頃,分為三期來進行區段徵收,預計 2023 年搬遷完畢,將規劃企業總部、金融商貿中心與創新研發機構,同時也有部分用地作為住宅使用,預計 2027 年完工。
10 特貿六部分土地 屬於唯一可規劃全棟住宅產品的土地使用分區,相當稀有。去年 8 月,慶旺建設也以每坪高達 86.7 萬的價格標下其中 2,744 坪的土地,總價 23.8 億,筆者預估未來住宅推案可能會賣到 4 字頭。

亞洲新灣區指標豪宅

想了解亞洲新灣區的豪宅房市,這些案子你一定要聽過!

國硯

在光榮碼頭附近最顯眼的那棟就是國揚建設的「國硯」,它可以說是高雄豪宅指標大案,最高成交價有 68.6 萬/坪,單戶成交最高達到 1.7 億元,位居高雄豪宅價格榜首,可以說是高雄房價的超高天花板了!

而目前已經屋齡 8 年的國硯,共 179 戶,近一年成交價大概落在 30~40 萬/坪之間,且有明顯的高低樓層、前後棟的價差。儘管如此,國硯在 2021 年 12 月仍有總價 8,000 萬元的成交價。

遠雄The One

在高雄總圖旁,地上 68 層樓,住宅與高雄洲際酒店複合式建築的「遠雄The One」,建築高度達 268 公尺,是全台最高的飯店豪宅,在價格上也不慌多讓,最高成交價落在 54.3 萬/坪,近一年的成交價也大概落在 35~40 萬/坪,以高雄市平均房價 20 萬/坪左右來說仍是非常高。雖然住不起但 1~16 樓的高雄洲際酒店已經開始營運囉!大家也可以先去住住看再決定要不要買~

和陸寓邸

位於捷運三多商圈與獅甲站中間,一樣是住宅與酒店的複合式開發,是知名建商「大陸建設」的建案,其中住宅規劃 29 樓高;酒店則是 21 層樓高,兩棟用空橋連結,是高雄第一個擁有日系酒店的共構宅,預計在 2023 年第四季完工開幕,每坪開價 45 萬起!

國城定潮

正對IKEA與中鋼總部對面,規劃地上 41 層樓,在店面的部分會開設 2 家米其林餐廳,預計今年完工,開價落在 50~70 萬元之間,而頂樓合併戶單坪售價最高達 120 萬元,成為高雄最貴豪宅!

亞洲新灣區住宅

看完高不可攀的指標大案,筆者也認清現實了,來談談這裡比較正常的價格!

亞灣區新屋

亞灣區內部的新案不多,多規劃大坪數的產品,客群鎖定換屋族居多,近一年成交的行情大概落在30-40(萬/坪)。

建案 屋齡 戶數 坪數區間 實際成交行情
欣灣時代 3 386 41~107坪 32.6(萬/坪)
大船入港 1 92 90、180坪 39.9(萬/坪)
亞灣之丘 5 58 125、131坪 29.0(萬/坪)

(近一年僅一筆)

碧波灣 5 53 26~45坪 27.3(萬/坪)

亞灣區中古屋

區域內的中古屋基本上保底在 2 字頭,也有少數小坪數的產品供選擇。

建案 屋齡 戶數 坪數區間 實際成交行情
一品花園 8 108 92 27.4(萬/坪)
百立海洋帝寶 7 50 120 35.7(萬/坪)

(近一年僅一筆)

貝拉莫里 10 132 78~172 30.0(萬/坪)
夢世代大樓 15 217 25~67 22.7(萬/坪)
陽光情人 16 419 13~68 21.3(萬/坪)

亞灣區國宅

區域內有大面積的國宅,是早期的眷村改建而成的,即使屋齡較舊,但地段精華,提升整體交易量(近一年有 40 餘筆交易),而且還有1字頭的行情

建案 屋齡 戶數 坪數區間 實際成交行情
純邦國宅 21 136 43~48 19.3(萬/坪)
君毅正勤國宅 27 1832 28~111 15.2(萬/坪)
獅甲國宅 19 1094 13~151 18.6(萬/坪)

亞灣區周邊房市

雖然亞灣區範圍很大,但內部的住宅用地非常稀少,多數建案都會以住宅與酒店共構的形式來推出,也因此產生許多高單價、大坪數豪宅產品的出現。但以多數購買者來說,周邊的區域反而是更可以負擔的,同時也屬於高雄的市中心,所以亞灣區的利多都是外溢到周邊的市區,包含鹽埕舊市區、光榮碼頭與新崛江、三多商圈、籬仔內、75期重劃區(五甲)、前鎮舊市區等,以下分為介紹這些區域的熱門建案,還有 6 個小區之間的差異:

高雄亞灣周邊商圈

周邊熱門新建案

建案 屋齡 分佈區域 戶數 坪數區間 實際成交行情
塩埕序 1 鹽埕 176 21~38 23.2萬/坪
仰德灣 0 鹽埕 124 32~75 28.0萬/坪
繽海 0 光榮碼頭 601 18~42 27.1萬/坪
星玥灣 0 光榮碼頭 320 27~48 28.7萬/坪
京城新世界 0 三多商圈 533 21~46 30.0萬/坪
R5新世紀(地上權) 1 五甲 184 23~53 17.5萬/坪
英倫亞灣 0 前鎮舊市區 108 24~51 25.4萬/坪
德旺夢享家 0 前鎮舊市區 85 20~33 開價28萬/坪

周邊區域比較

  • 鹽埕舊市區
    早期多銀樓、舶來品買賣的商圈,因為鄰近駁二特區,也有許多古早味小吃,現在則是發展為觀光美食休閒導向的區域。
  • 光榮碼頭與新崛江
    高雄百貨公司起源地,包含大立百貨、漢神百貨與大統百貨都發跡於此。新崛江商圈早期是年輕人最喜歡的商圈,但現在隨著電商崛起、百貨重心轉移,已經在慢慢沒落。
  • 三多商圈
    商圈內的三多四路連續9年蟬聯高雄地王(公告現值最高的地段),每坪高達190萬元,是高雄市商業發展非常核心的位置。
  • 離仔內
    二聖路與、光華路、瑞隆路一帶,近年建案集中於瑞隆商圈、光華國中周邊。
  • 75期重劃區(五甲)
    前鎮與鳳山區的交界,以五甲路為發展中心。重劃區內目前較少建案,多集中於五甲公園東側,較多地上權案。
  • 前鎮舊市區
    較靠近小港區與加工出口區,須留意飛機噪音及大卡車,生活機能較差。

高雄亞灣周邊商圈

亞洲新灣區買房指南

總合以上對亞灣區的介紹,大家是否對亞灣區有更多的了解呢?筆者統整亞灣區最主要的三個特點:

1.區位精華、稀有地理條件

就整個台灣來說,高雄亞灣幾乎是唯一可以有大面積海灣與腹地,來進行產業的發展的區域,以商業角度來說,具有發展觀光產業很大的優勢;而就住宅市場而言,這可以開發出獨特的海景產品,周邊學區、生活機能、居住舒適度都相當不錯,區位條件真的很好。

2.住宅區少,對周邊房市影響大

亞灣區內部的住宅物以稀為貴,多數消費者傾向選擇周邊的建案,連中古屋價格也跟著上漲,而且都位於高雄市中心,新舊建案其實都有保值甚至增值的效果。

3.產業與觀光同步發展

從區域的公共建設可以看到政府真的投入大量資源在這裡,不僅是觀光產業(帶動人潮),也有高產值的5G、AIoT產業(吸引資金與人才),兩者相輔相成,大環境好的話房市也會隨之成長,跟著政府的腳步走不會錯。

想要在這附近買房需要關注什麼呢?還有房子可以買嗎?

1.關注未來高軟廠商家數與產值

未來關注焦點可以放在科技廠商的家數與產值變化,是否屬於穩定正成長的狀態,若有穩定向上成長,代表亞灣區對於科技廠商來說有一定的吸引力,進一步吸引更多人才、資金、技術進駐,有機會推升房屋需求。

2.中古屋/國宅

身為首購族或中小坪數的購屋族,若負擔不起區域內的豪宅,覺得周邊的新案也很貴的話,其實新古屋或中古屋都是可以納入考量的!亞灣區內部也有1字頭的國宅供選擇,自住或投資都不錯!

【延伸閱讀】

 
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