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房市
亞洲新灣區，簡稱「 亞灣 」被稱為「高雄市的信義計畫區」！是高雄市近年來大型公共建設最多的區域，中央更直接規劃 100 億的投資案，希望吸引產業聚集帶動 亞灣 發展！在亞灣區內占比最大、也是從前的工業重鎮：前鎮區，這三年來房價更成為南高雄漲幅數一數二的行政區。究竟高雄亞灣有什麼重大建設與發展潛力呢？讓我們一起看下去！
編按：高雄總圖二期預計在今年秋季試營運！未來除了有承億酒店營運，內部還規劃米其林餐廳、喜樂時代影城、青鳥書店，甚至還有24樓高空無邊際泳池及池畔酒吧，多功能的空間規劃，想必會讓高雄市民擁有更優質的讀（玩）書（樂）場所。
亞洲新灣區
亞洲新灣區的規劃源自於「高雄多功能經貿園區特定區」，範圍橫跨高雄市前鎮區、苓雅區、鹽埕區、鼓山區，總面積 590.22 公頃。高雄亞灣涵蓋了早期的高雄港，以及周邊新規劃的商業區及大型建設。從下圖可以看到，亞灣區擁有台灣少見的天然海灣，而且位置非常接近高雄市中心—新興區、前金區、苓雅區，又有大片可開發土地，區位條件相當稀有。
亞洲新灣區規劃
高雄亞灣最初的理念是借鏡國外的港都城市（如德國漢堡港、日本橫濱港），來帶動「港口再造」，將舊港區轉型成文化休閒、經貿發展、倉儲轉運的空間，其中又以商業發展為主，這三種專用區現況如下：
- 特定文化休閒專用區：駁二藝術特區、棧貳庫、流行音樂中心、旅運中心
- 特定經貿核心專用區＋商業區：中鋼總部、夢時代購物中心 、台鋁 MLD 、IKEA
- 特定倉儲轉運專用區＋工業區：高雄軟體園區、科技產業園區（原加工出口區）
可以看出亞灣區積極推動的公共設施，是以發展觀光、會展產業為導向，並帶動產業轉型與科技業廠商的進駐。
另外，從亞洲新灣區的土地使用分區的比例可以看出，區域內的公共設施比例高達 39% ，以高雄港的港埠用地占比為最多（ 13% ），提供貨櫃船隻裝卸貨物的腹地。
同時，也可以觀察到多數土地使用分區屬於專用區或商業區、工業區，住宅的分區使用極少，政府為了刺激開發速度，也有開放部分特貿專區（下圖部分紅色的地方）土地可以蓋住宅，所以我們看到的指標大案- 遠雄The One 就屬於特貿區內的酒店住宅複合式建案。
以土地使用分區來說，特貿區有部分是可以蓋住宅的，但必須要有商業使用，所以很多建案會變成是下面蓋旅館，上面蓋住宅，民眾如果在這裡買房的話，可以稍微留意一下！
亞洲新灣區交通
一般道路
亞灣區周邊及區內的道路，基本上可以用車走的五福橋＋輕軌走的苓雅寮鐵橋分為東西兩側，西側靠近駁二特區主要道路為五福路、公園路；而東側到了市中心後，主要道路則分別是中華路、中山路、成功路，上下班尖峰時段車流量大，特別是東側容易車多擁擠。
以道路設計來說，成功路有號誌不一致的問題，等紅燈大幅增加行車時間；中華路、中山路雖然路寬有 50 公尺，但因為有左轉道的設計，許多路口又沒有左轉燈，容易造成交通壅塞及事故發生，這幾點都是亞洲新灣區周邊道路的缺陷。
捷運輕軌
輕軌是亞灣區最主要的大眾運輸，從哈瑪星站一路到凱旋瑞田站，銜接亞灣區東西兩側，多數建設也分佈於輕軌兩側，乘坐過程也可享受海景，班距大概10~15分/班。
此外，亞灣區內部與周遭都有捷運站，不同的捷運站都象徵不同的商圈及產業的聚集：
- O1 西子灣站、O2 鹽埕埔站：成為駁二交通來往的重要樞紐
- O4 市議會站、R9 中央公園站、R10/O5美麗島站：串連高雄市金融中心及新崛江商圈
- R8 三多商圈站：分別有大遠百、遠東SOGO及新光三越
- R7 獅甲站：鄰近IKEA、家樂福、台鋁MLD、好市多等商場
- R6 凱旋站：則可抵達高雄最大的購物中心-夢時代，也鄰近南台灣知名燒肉餐廳-碳佐麻里！對面也有 2021 年剛開幕的迪卡儂亞灣店，佔地有 4,000 坪！是南台灣最大型的運動商場，經筆者實測，動線像 IKEA 一樣走到腿痠～連同夢時代一起逛真的可以玩半天以上！
亞洲新灣區五大建設
前面有提到，亞洲新灣區是高雄市近年投入最多公共建設的地方，多數都是以觀光為導向的建設，其中最亮眼的五大建設，以下就來跟大家介紹一下～
高雄流行音樂中心
已於 2021 年開幕的流音中心，內部總共可以提供 17,000 個座位，至今已經辦了許多大型演唱會及頒獎典禮，包含 2021 年金音創作獎及《高流PLAY!》，同時 2022 年 5 月的金曲獎也將在此舉行。這裡最大的功能就是提供音樂及表演的空間，還有透過輕軌來延伸駁二的文創商業機能，近一步拓展觀光人潮。
延伸閱讀>>高雄流行音樂中心有什麼？
高雄港埠旅運中心
由台灣港務公司建設，位於輕軌「旅運中心站」站，總樓地板面積為 24,000 餘坪，規劃地上 15 層樓的建築，可停靠 22.5 噸大型郵輪。除了作為港務公司總部外，還會連接客運接駁站，並提供郵輪旅客出入境的空間，也配置免稅店（澎坊）、觀景平台、餐廳、多功能商業會議設施等，預計 2022 年 6 月完工啟用。
預計完工之後，如果疫情狀況許可＋衛福部指揮中心對於邊境管制放寬，那這裡是有機會帶來觀光人潮的，但依照目前的防疫方向，要完全開放外國觀光客乘坐郵輪入境，筆者估計還需要 1 年以上的時間。
高雄市立圖書總館
- 第一期：也就是我們常看到的方體建物，是全台最大的公立圖書館，為周邊提供極佳的生活機能與舒適的居住氛圍，當然也成為了高雄市的觀光景點之一。
- 第二期：在總圖對面，由台灣人壽投資 40 億建設的 BOT 大樓（又稱「文創會館」），是與總圖共構、地上 27 樓的建築物，也是全國第一個政府與民間合作的圖書館 BOT 案，目前已完工。 9 樓至頂樓是由承億酒店投資 10 億元，經營 14,000 坪的五星級酒店，預計在 2022 年試營運。其餘樓層規劃為辦公使用，已經有一些廠商如「方陣聯合」、「佳駿科技」、「仁寶電腦」、「Cisco」等科技業廠商完成簽約即將進駐，多為發展智慧城市、XR 實境相關的產業進駐。
高雄展覽館
在 2014 年就啟用的高雄展覽館，分為南館與北館，提供會議中心、展場空間，依照 2021 年的展覽檔期表，大概有 32 場展覽及會議，主題多為智慧科技相關產業，但以使用率來說非常低，主要也是因為疫情的影響。不過未來政府的方針是結合周邊的 5G 相關產業，以及前面所提及的公共建設，讓高展成為 5G 的會展示範場域。
亞洲新灣區產業發展
政府在亞灣區投入的建設，大部分為發展觀光、會展、文創產業為主，但這些產業的產值與科技業相比還是有落差，即便有了城市的知名度，經濟的發展也需要同步進行，才能吸金進來！因此高雄在亞灣區一大重點就是放在 5G 及 AIoT 產業，為了吸引廠商來投資，高市府也提出了租稅補貼政策「006688」，還有薪資、設備、房屋稅的補貼與減免！
006688補貼政策有哪些？
- 「006688」：第1、2年免租金，第3、4年租金只要負擔60%，第5、6年是80%。
- 廠商設備如果投資超過 4 億元，就提供 0 利率的利息補貼。
- 補貼新聘員工最高 25% 薪資、最多 200 人。（80%高雄市籍）
- 新建置廠辦房屋稅 5 年最高補貼 200 萬。
亞洲新灣區5G AIoT創新園區
政府一直大力推動的創新園區，其實是由不同公共設施所提供的空間，組合起來的一個大園區
- 高雄流行音樂中心：5G影音串流實驗場域
- 高雄電競館：5G無人載具實驗場域
- 高雄港埠旅運中心：5G國門示範場域
- 高雄展覽館：5G會展示範場域
- 高雄軟體園區：5G互動娛樂應用場域
而這個園區主要的專案辦公室為位於鴻海大樓，只要企業是XR、資安、車聯網、無人機、網通、軟體服務、機器人、資通訊、智慧電子產業，都可以優先進駐。目前亞灣區屬於滿租狀態，已經有 42 家科技新創業者進駐，招商成果還不錯。
高雄軟體園區
高雄軟體園區總共有 8 座大樓，共有 319 家廠商。除了剛剛提到的鴻海大樓以外，還有國城建設投資興建的A、B、C三棟，以及智崴資訊科技大樓、慶富集團總部大樓，近一半廠商屬於資訊軟體、智慧應用、數位內容等產業，投資額高達 190 億元。
那大家最關注的營業額表現如何呢？
根據高雄經發局的統計資料，高軟園區 2021 年 1~10 月的營業額相較於前一年成長 10.8% ，來到 73.39 億元，也提供了 7,708 個就業機會。如果一直有增長也會吸引更多知識密集型廠商、資金、研發人才聚集，對於這個地方的居住環境或是房市都會帶來很正面的影響！
亞洲新灣區未來開發
亞灣區還有一個特色，就是公有土地＋國營事業土地特別多！這些土地面積共 480 公頃，占比高達八成，具備很優良的開發條件，代表產權很單純，就不用花一堆時間慢慢整合，可以節省許多成本！因此要進行招商、開發都有一定的優勢，為此政府與港務公司還成立了「高雄港區土地開發公司」來做港區活化的土地開發與建設。
國防部 205 兵工廠
而其中備受矚目的國有土地就是國防部 205 兵工廠，面積約 57 公頃，分為三期來進行區段徵收，預計 2023 年搬遷完畢，將規劃企業總部、金融商貿中心與創新研發機構，同時也有部分用地作為住宅使用，預計 2027 年完工。
205 兵工廠算是高雄市中心非常少見的大面積精華地，未來建設到位後，如果招商順利，將有機會帶來許多就業人口與人才，帶動房價上升。此外，205兵工廠也帶動周邊的國營土地的開發，如周邊的台銀、台糖土地也紛紛開始找尋建商，對持有的土地進行開發，若規劃為住宅，預計也可以賣到 4 字頭。
亞灣區其他開發
除了兵工廠以外，還有以下幾個不同的土開案將會陸續完成，不過多半還是以發展觀光為導向，值得注意的是在亞灣區也有社宅的規劃，象徵著房價的上升，帶動租屋市場需求的提升，以下就來跟大家一一介紹接下來幾年會慢慢完工的開發投資案～
| 亞灣未來開發 | 開發說明 | |
| 1 | 鼓山魚市場整建計畫 | 為保留哈瑪星漁業文化的歷史，鼓山魚市場將進行改建。規劃漁業文物陳列室、漁產品展售區、海鮮餐飲空間，預計今年會完工，之後也可以把駁二、哈瑪星、旗津串連起來，創造更多觀光效益。 |
| 2 | 駁二特區 | 包含高雄主題棧庫群、蓬萊新天地、大港倉、高港候工室，將會有商場、旅店、水岸設施等建設，估每年產值可以達3億元，為將來外國人潮觀光的舖陳。 |
| 3 | 愛河灣遊艇碼頭 |
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| 4 | 特貿區停三用地聯開案 | 位於 21 號碼頭周遭，將規劃立體停車空間或複合式大樓，但目前還是流標的狀態，政府將在明年再次進行招商，解決現有＋之後的觀光人潮，周邊的停車問題。 |
| 5 | 21 號碼頭後線土地 | 位於旅運中心旁，面積約 1.68 公頃的碼頭土地，未來會建立主題餐廳、親子樂園、商場，去年年底公告招標，但目前還沒有其他消息。 |
| 6 | 高雄軟體園區二期 | 位於高雄軟體園區一期旁，規劃三棟大樓，將引進5G、AIoT、資訊軟體、數位內容等廠商進駐，提供研發、測試、應用發展的場域，未來將提升產值 33 億元，可望創造 1,500 個就業機會。 |
| 7 | 亞灣智慧公宅新建計畫 | 位於中鋼大樓對面，分為兩期建造，總計 1,664 戶，目前還在規劃設計階段，預計 2026 年完工
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| 8 | 特貿三 | 將提供 4 萬坪空間給5G、AIoT創新產業使用，希望可以在未來創造 1,200 億產值，增加 12,000 個就業機會。未來投資金額總計約 775 億元，也創下全台史上規模最大的公辦都更紀錄！
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| 9 | 國防部 205 兵工廠 | 面積約 57 公頃，分為三期來進行區段徵收，預計 2023 年搬遷完畢，將規劃企業總部、金融商貿中心與創新研發機構，同時也有部分用地作為住宅使用，預計 2027 年完工。 |
| 10 | 特貿六部分土地 | 屬於唯一可規劃全棟住宅產品的土地使用分區，相當稀有。去年 8 月，慶旺建設也以每坪高達 86.7 萬的價格標下其中 2,744 坪的土地，總價 23.8 億，筆者預估未來住宅推案可能會賣到 4 字頭。 |
亞洲新灣區指標豪宅
想了解亞洲新灣區的豪宅房市，這些案子你一定要聽過！
國硯
在光榮碼頭附近最顯眼的那棟就是國揚建設的「國硯」，它可以說是高雄豪宅指標大案，最高成交價有 68.6 萬/坪，單戶成交最高達到 1.7 億元，位居高雄豪宅價格榜首，可以說是高雄房價的超高天花板了！
而目前已經屋齡 8 年的國硯，共 179 戶，近一年成交價大概落在 30~40 萬/坪之間，且有明顯的高低樓層、前後棟的價差。儘管如此，國硯在 2021 年 12 月仍有總價 8,000 萬元的成交價。
遠雄The One
在高雄總圖旁，地上 68 層樓，住宅與高雄洲際酒店複合式建築的「遠雄The One」，建築高度達 268 公尺，是全台最高的飯店豪宅，在價格上也不慌多讓，最高成交價落在 54.3 萬/坪，近一年的成交價也大概落在 35~40 萬/坪，以高雄市平均房價 20 萬/坪左右來說仍是非常高。雖然住不起但 1~16 樓的高雄洲際酒店已經開始營運囉！大家也可以先去住住看再決定要不要買～
和陸寓邸
位於捷運三多商圈與獅甲站中間，一樣是住宅與酒店的複合式開發，是知名建商「大陸建設」的建案，其中住宅規劃 29 樓高；酒店則是 21 層樓高，兩棟用空橋連結，是高雄第一個擁有日系酒店的共構宅，預計在 2023 年第四季完工開幕，每坪開價 45 萬起！
國城定潮
正對IKEA與中鋼總部對面，規劃地上 41 層樓，在店面的部分會開設 2 家米其林餐廳，預計今年完工，開價落在 50~70 萬元之間，而頂樓合併戶單坪售價最高達 120 萬元，成為高雄最貴豪宅！
亞洲新灣區住宅
看完高不可攀的指標大案，筆者也認清現實了，來談談這裡比較正常的價格！
亞灣區新屋
亞灣區內部的新案不多，多規劃大坪數的產品，客群鎖定換屋族居多，近一年成交的行情大概落在30-40（萬/坪）。
| 建案 | 屋齡 | 戶數 | 坪數區間 | 實際成交行情 |
| 欣灣時代 | 3 | 386 | 41~107坪 | 32.6（萬/坪） |
| 大船入港 | 1 | 92 | 90、180坪 | 39.9（萬/坪） |
| 亞灣之丘 | 5 | 58 | 125、131坪 | 29.0（萬/坪）
（近一年僅一筆） |
| 碧波灣 | 5 | 53 | 26~45坪 | 27.3（萬/坪） |
亞灣區中古屋
區域內的中古屋基本上保底在 2 字頭，也有少數小坪數的產品供選擇。
| 建案 | 屋齡 | 戶數 | 坪數區間 | 實際成交行情 |
| 一品花園 | 8 | 108 | 92 | 27.4（萬/坪） |
| 百立海洋帝寶 | 7 | 50 | 120 | 35.7（萬/坪）
（近一年僅一筆） |
| 貝拉莫里 | 10 | 132 | 78~172 | 30.0（萬/坪） |
| 夢世代大樓 | 15 | 217 | 25~67 | 22.7（萬/坪） |
| 陽光情人 | 16 | 419 | 13~68 | 21.3（萬/坪） |
亞灣區國宅
區域內有大面積的國宅，是早期的眷村改建而成的，即使屋齡較舊，但地段精華，提升整體交易量（近一年有 40 餘筆交易），而且還有1字頭的行情
| 建案 | 屋齡 | 戶數 | 坪數區間 | 實際成交行情 |
| 純邦國宅 | 21 | 136 | 43~48 | 19.3（萬/坪） |
| 君毅正勤國宅 | 27 | 1832 | 28~111 | 15.2（萬/坪） |
| 獅甲國宅 | 19 | 1094 | 13~151 | 18.6（萬/坪） |
亞灣區周邊房市
雖然亞灣區範圍很大，但內部的住宅用地非常稀少，多數建案都會以住宅與酒店共構的形式來推出，也因此產生許多高單價、大坪數豪宅產品的出現。但以多數購買者來說，周邊的區域反而是更可以負擔的，同時也屬於高雄的市中心，所以亞灣區的利多都是外溢到周邊的市區，包含鹽埕舊市區、光榮碼頭與新崛江、三多商圈、籬仔內、75期重劃區（五甲）、前鎮舊市區等，以下分為介紹這些區域的熱門建案，還有 6 個小區之間的差異：
周邊熱門新建案
| 建案 | 屋齡 | 分佈區域 | 戶數 | 坪數區間 | 實際成交行情 |
| 塩埕序 | 1 | 鹽埕 | 176 | 21~38 | 23.2萬/坪 |
| 仰德灣 | 0 | 鹽埕 | 124 | 32~75 | 28.0萬/坪 |
| 繽海 | 0 | 光榮碼頭 | 601 | 18~42 | 27.1萬/坪 |
| 星玥灣 | 0 | 光榮碼頭 | 320 | 27~48 | 28.7萬/坪 |
| 京城新世界 | 0 | 三多商圈 | 533 | 21~46 | 30.0萬/坪 |
| R5新世紀(地上權) | 1 | 五甲 | 184 | 23~53 | 17.5萬/坪 |
| 英倫亞灣 | 0 | 前鎮舊市區 | 108 | 24~51 | 25.4萬/坪 |
| 德旺夢享家 | 0 | 前鎮舊市區 | 85 | 20~33 | 開價28萬/坪 |
周邊區域比較
- 鹽埕舊市區
早期多銀樓、舶來品買賣的商圈，因為鄰近駁二特區，也有許多古早味小吃，現在則是發展為觀光美食休閒導向的區域。
- 光榮碼頭與新崛江
高雄百貨公司起源地，包含大立百貨、漢神百貨與大統百貨都發跡於此。新崛江商圈早期是年輕人最喜歡的商圈，但現在隨著電商崛起、百貨重心轉移，已經在慢慢沒落。
- 三多商圈
商圈內的三多四路連續9年蟬聯高雄地王（公告現值最高的地段），每坪高達190萬元，是高雄市商業發展非常核心的位置。
- 離仔內
二聖路與、光華路、瑞隆路一帶，近年建案集中於瑞隆商圈、光華國中周邊。
- 75期重劃區（五甲）
前鎮與鳳山區的交界，以五甲路為發展中心。重劃區內目前較少建案，多集中於五甲公園東側，較多地上權案。
- 前鎮舊市區
較靠近小港區與加工出口區，須留意飛機噪音及大卡車，生活機能較差。
亞洲新灣區買房指南
總合以上對亞灣區的介紹，大家是否對亞灣區有更多的了解呢？筆者統整亞灣區最主要的三個特點：
1.區位精華、稀有地理條件
就整個台灣來說，高雄亞灣幾乎是唯一可以有大面積海灣與腹地，來進行產業的發展的區域，以商業角度來說，具有發展觀光產業很大的優勢；而就住宅市場而言，這可以開發出獨特的海景產品，周邊學區、生活機能、居住舒適度都相當不錯，區位條件真的很好。
2.住宅區少，對周邊房市影響大
亞灣區內部的住宅物以稀為貴，多數消費者傾向選擇周邊的建案，連中古屋價格也跟著上漲，而且都位於高雄市中心，新舊建案其實都有保值甚至增值的效果。
3.產業與觀光同步發展
從區域的公共建設可以看到政府真的投入大量資源在這裡，不僅是觀光產業（帶動人潮），也有高產值的5G、AIoT產業（吸引資金與人才），兩者相輔相成，大環境好的話房市也會隨之成長，跟著政府的腳步走不會錯。
想要在這附近買房需要關注什麼呢？還有房子可以買嗎？
1.關注未來高軟廠商家數與產值
未來關注焦點可以放在科技廠商的家數與產值變化，是否屬於穩定正成長的狀態，若有穩定向上成長，代表亞灣區對於科技廠商來說有一定的吸引力，進一步吸引更多人才、資金、技術進駐，有機會推升房屋需求。
2.中古屋/國宅
身為首購族或中小坪數的購屋族，若負擔不起區域內的豪宅，覺得周邊的新案也很貴的話，其實新古屋或中古屋都是可以納入考量的！亞灣區內部也有1字頭的國宅供選擇，自住或投資都不錯！
【延伸閱讀】
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