低總價小宅 大揭密! 39 萬就能買一間房!

作者:盧紀安   |   2020 / 08 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


筆者閒來無事在逛某數字房屋平台時突然想到,平台上最便宜的物件是多少錢呢?搜了一下赫然發現竟然有不少總價百萬以下的 低總價小宅 ,即使是上班族也能晉升有房一族。

低價宅多為特殊物件

在房屋平台上的雖然有很多便宜物件,但畢竟還是一分錢一分貨,大多數物件都有些特殊情況,比較常見的有一下幾種:

法拍屋:

許多法拍屋代標也者會將法院所公告的法拍屋資訊放上房屋平台,物件價格只是拍賣底價,不一定能用那麼便宜的價格買到,且由於法拍屋屋況較難確認,甚至會有許多額外的紛爭跟成本,價格自然通常會低於市場行情。

那麼要如何分辨房屋平台上面哪些物件可能是法拍屋呢?由於法拍屋通常無法進屋看房、法院也不會提供屋內照片,因此法拍屋物件在房屋平台的照片區也不會有內部的照片喔!

地上權:

有土地斯有財是國人常有的觀念,因此對於有一天會消失的地上權接受度並不高,這類物件由於沒有土地產權因此通常售價僅行情的六七成不到。許多房屋平台上的地上權物件都會在頁面上主動告知,另外也可以注意坪數部分是否有包含「土地坪數」。

頂樓加蓋:

由於大多數頂樓加蓋都是不合法的,且居住時可能出現夏天悶熱、下雨漏水的情況,因此價格較市場行情低。

台北市是所有縣市中的異類

由於房屋平台並沒有全台的搜尋功能,只能一個一個縣市查找便宜物件,看完以後發現台北市真的無愧天龍國的稱號,只有台北市找不到總價百萬以下的住宅,甚至能找到最便宜的特殊物件也要兩百萬。

如果不看特殊物件,最便宜的房子開價也要 260 萬,是位於萬華的「新巴黎大廈」,實價登錄上該大樓平均一坪約 37 萬元,一分錢一分貨,新巴黎大廈雖然鄰近西門商圈,但屋齡已超過 40 年,且在雙北交通樞紐的中興橋旁,車輛來來去去的噪音跟空污都是缺點。

另外如果我們看單價,且搜尋屋齡 30 年以下的社區,會發現文山區的「觀星台北」也是平均一坪 37 萬元左右,雖然屋齡僅 23 年且環境清幽,但距離市區較遠,且社區有部分範圍在順向坡上。

部分大學旁套房總價不到百萬

讓我們離開台北市,新北市最便宜的社區是三芝區的「三芝熱帶嶼」,平均一坪只要 7 萬,總價約在 100 萬上下,之所以會這麼便宜,除了距離市區遙遠外,天然海景既是優點也是缺點,海風吹拂下鐵製品、電器容易生鏽損壞,且冬天寒冷,或許是夏天度假的清幽社區。

往下各縣市其實都有總價百萬以下的套房物件,這些套房常出現在大學週遭,例如中原大學、勤益科大、嘉南藥理大學、屏科大等,可買下後出租給學生,雖然這些物件總價低但坪數小,單坪通常約在 10 萬元上下,並沒有特別便宜。

是真的! 39 萬就能買一間房!

而在這些大學旁套房中,最便宜的莫過於苗栗的育達科大了!筆者看到了這間 39 萬的套房(連結若失效請使用備用連結), 39 萬買一間房已經超級便宜了吧?但看看實價登錄卻會發現可能買到並沒有賺到,詳見下表。

從上表的統計可以發現, 2020 年育達科大周圍的 35 筆交易,平均單價約在 5 萬元上下,那間 39 萬的套房每坪要 6.2 萬,比市場行情要高,至於值不值每坪 6.2 萬,見仁見智囉~

那麼如果買下這附近的房子租給學生有賺頭嗎?筆者看了平台上育達科大附近的租金,套房租金約為 3,000 元。假設我們殺價以 36 萬買下該物件, 3000 元租金一年可以有 36,000 元收入,算起來投報率有 10% ,似乎不低,但這並未考量到房屋裝潢佈置、維修成本,也沒有考量到稅金,水電、網路費,甚至一整年可能會有一兩個月招租期,或許擁有多間套房,規模化經營能節省一些上述的成本。

最後還要注意的是,少子化可能導致育達科大學生數減少,租屋需求降低,雖然目前育達科大的註冊率仍有 80.25% ,距離教育部大學退場的 60 %標準還有段距離,但 2019 年學生數銳減 600 多人僅剩 4,225 人,未來若持續下探恐導致周遭套房供過於求。另外那附近房子的土地都是山坡地保育區的丙種建築用地,建蔽率、容積率比較受限,即使房屋土地持份高,土地價值也相對較低。

房價終歸還是市場決定的,「低價」代表該物件恐怕有其他物件所沒有的缺點,買房子還是要考量自身的需求,而不是一味貪小便宜喔!不過優缺點本來就是很主觀的,許多人會避免住到凶宅,不過筆者本身不信鬼神,對於凶宅就相對不是那麼在意,如果你也跟筆者一樣,那就恭喜你也多了一些選擇囉!

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盧紀安
重度電子設備成癮者、重度睡眠成癮者
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