什麼是 使用執照 ? 和 建造執照 有什麼不同? 3步驟帶你看懂 使照!
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什麼是 使用執照 ? 和 建造執照 有什麼不同? 3步驟帶你看懂 使照!

2021 年 3 月 3 日


上一篇文章,我們對於「 建照 」已經有基本的認識了,說穿了「 建照 」的功能就是要確保房子有真的按照設計圖去施工,避免一些危害安全的設計出現。那為什麼還會有「 使用執照 」的出現呢?「 使照 」的功能和效力又是什麼呢?今天的文章將會一一介紹「 使照 」的前世今生哦!

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使照對民眾有什麼影響?

「使照」的全名是使用執照。顧名思義,當房子要開始正式地投入使用前,必須要先取得 使用執照 後,才能開始利用這棟建築物,使照也是規範建物使用最直接的根據,要是出現和使照規定不同的用途的話,就有可能會有法律問題哦!所以了解使照的功能和細節,也有助於民眾在合法的狀態下利用建築物。

「使照」對民眾主要有兩個方面的影響:第一是決定預售屋何時完工、第二是要避免「二次施工」鑽漏洞的行為。

第一,在一般 預售屋 的合約中,所謂的「完工」是指取得使用執照而言,不過由於只要完成主體工程以及部分指定項目,就能夠核發使用執照哦!因此取得使用執照時,工程進度通常只有 70% ~ 80% 而已,而且自來水、電、瓦斯等管線,也要等到取得使用執照後,才可以開始施工,所以要真正能住進去,還必須要一段時間。

為了保障 消費者 的權利,如果 建商 拖得太久,也有相關的 處罰 ,根據 內政部的預售屋買賣定型化契約 規定,建商在領到使用執照的 6 個月內,通知買家進行交屋。如果建商沒有做到這些契約上的要求,每超過一天,建商就應該按民眾已繳房地價款的萬分之五,作為 遲延利息 賠給民眾。

第二,「 二次施工 」指的是建商拿到使用執照之後,擅自把建築的公共區域或是房屋內的隔間,重新施工改變其大小或是改做為其他用途,常見的包括 陽台外推 、 圍住騎樓 、 室內挑高夾層 等,或是公共設施中的 游泳池 、 健身房 等,這些設施有很大的機率都是違章建築

有的建商會在 預售屋 的契約中,夾帶著「二次施工同意書」,如果消費者沒有留意,或是不清楚「二次施工」的法律問題,一旦被政府查到「二次施工」的痕跡,就有可能會面臨強制拆除的處分,後續建商也會以「住戶知情且同意」為理由推卸責任,到頭來形成住戶不少的麻煩,白白導致住戶的財產損失。所以消費者千萬要仔細留意契約中是否有「 二次施工 」的條款,以免最後得不償失。

使照的內容怎麼看?

下圖是一張標準的 使用執照 ,跟 建造執照 類似,上面也登記了跟建案有關的相關訊息,和 建造執照 相同的部分,在此就不再重複介紹了。使照中比較重要的內容都記錄在附表中,民眾務必要睜大眼睛仔細看清楚這裡的內容。

相比 建造執照 而言, 使用執照 多了「建築物概要」這個欄位,主要是紀錄建築物每一層的 大小 、 高度 和 用途 ,內容大致可分為 地下層 、 地上層 、 屋頂突出物 :

1.  地下層:
由上圖可以看到,地下層的用途都是作為 防空避難空間停車空間 、 機電設備空間 等。在實際生活中,最常出現爭議的地方是 防空避難空間 ,有些房東為了賺取更多的收益,就偷偷的把 防空避難空間 改裝成 商業空間 ,再租給不知情的餐廳或商店業者,等到被 檢舉 或 消防稽查 的時候,才發現自己租到的是不能做商業用途的空間,還要被主管機關罰款。因此業者在租用地下室空間時,最好先看清楚使用執照上登記的用途,以免誤觸法網。

2.  地上層:
地上層的用途就比較多元了,通常可做為居住、零售、旅館、事務所等用途,除了和地下層一樣,要注意用途是否合法之外,還要檢查是不是有夾層存在。合法的 夾層 會登記在使用執照上,但卻不是所有夾層都是合法的,有些建商或屋主為了衝高建築面積,私自在建物中搭蓋 夾層 ,甚至還把這些非法的面積計算到總價中,讓無知的消費者去買單,日後要是被拆除,消費者真的是求償無門。因此要是遇到有 夾層 的建築,最好要拿出 使用執照 一一比對 夾層 的位置,避免多花冤枉錢買了不合法的面積。

3.  屋頂突出物:
屋頂突出物 通常是作為 樓梯間 、 電梯機電設備 、 水箱 等用途,無電梯大樓的屋頂突出物可以蓋 6 公尺高(兩層樓)、電梯大樓的屋頂突出物可以蓋 9 公尺高(三層樓)。在實際使用上, 屋頂突出物 的部分可以作為 神明廳 或是 茶室 等休閒空間,但是還是嚴格禁止作為居住使用的。

如何自行查使用執照?

使用執照 的查詢方式和 建造執造 相同,民眾都可以在網路上查到所有執照的 存根 檔案。各縣市政府都有查詢 執照存根 的系統,大家可以去想查詢建案的所在地縣市網站進行查詢。以下操作以台中市的網站為例。

方法一:如果執照號碼,可以直接選擇「使用執照」,並輸入號碼進行查詢。

方法二:如果沒有執照號碼,可以輸入起造人姓名、建築地址等進行查詢。

如果有符合條件的案件,就會顯示出 執照 的查詢結果,就能自行了解建案的 使用用途 了!

以下為六都 使照 查詢系統的網站:

 

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