土地使用分區是什麼?土地使用分區類別?使用分區查詢教學!

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土地使用分區是什麼?土地使用分區類別?使用分區查詢教學!
最新更新時間: 2023/8/18
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房感知識庫
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土地使用分區 這幾個字常常在租屋、買房時看到,但你是不是也不知道寫這個到底要幹嘛!其實這短短的一段話,可能會大大的改變你們家的價值,甚至有可能害你因此流離失所!今天筆者就試著用最簡單的方式,幫大家科普一下這個明明你一定要知道,學校卻不會教你的 土地使用分區 小知識吧!

土地使用分區是什麼?

土地使用分區 」其實就是地方政府在規劃都市時,對於每一塊土地所賦予的任務。

舉例來說,政府覺得沿著馬路適合營業,所以就設定成「 商業區 」;覺得在一片住宅區之間需要個公園,所以就畫了一塊「 公園用地 」。當然要怎麼配置每塊土地的功能,以及這個區域可能需要多少商業區、多少住宅區,都是需要經過精密計算跟討論的。

當政府已經賦予每塊土地任務後,就算是你的土地,也不能想怎麼蓋就怎麼蓋。如果今天被劃設為住宅區,你就不能蓋辦公大樓;如果今天被設為商業區,你就不能蓋工廠。

土地使用分區類別?

除了比較常見的住宅區、商業區外,各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態,像是依照「 臺北市土地使用分區管制自治條例 」就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區…等等。以下來簡短介紹台北市住宅區、商業區、工業區以外的土地使用分區可以做哪些使用。

1.行政區

定義:為發揮行政機關、公共建築等之功能,便利各機關間之連繫,並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。

使用:公務機關、醫療保健服務設施(不包含精神病院)、社會福利設施、社區安全設施等等,條件性允許使用住宅、金融保險業等。如行政院、國防部就座落於「 行政區」。

2.文教區

定義:為促進非里鄰性文化教育之發展,並維護其寧靜環境而劃定之分區。

使用:教育設施、文康設施、社教設施、公務機關等等,條件性允許使用作攝影棚、住宅、宗教祭祀建築等。像國小、國中、高中、大學都屬於文教區。不過位於大同區的大同大學、大同高中,其實是位於工業區的,原因在於早期這塊地其實是大同公司發展鋼筋與機械製造的場所,而後才設立大同高中與大同大學。

3.倉庫區

定義:為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。

使用:倉儲業、旅遊及運輸服務業、農產品批發業等等。

4.風景區

定義:為保育及開發自然風景而劃定之分區。

使用:附條件性允許使用住宅、公務機關、文康設施、旅館、宗教建築、靈骨塔等。如景美的仙跡岩步道、政大後山的指南宮都是位於風景區。

5.農業區

定義:為保持農業生產而劃定之分區。

使用:農藝及園藝業,條件性允許作學前教育設施、社福設施、公務機關、堆置廢料的地方等。台北市內也有農業區嗎?答案是有的!在木柵的老泉街,也就是景美溪和國道一號之間,就是農業區的使用。

6.保護區

定義:國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。

使用:農藝及園藝業,條件性允許作為社福設施、旅遊停車場、攝影棚、堆置廢料的地方、宗教建築等等。如台北市大家最愛區的軍艦岩、金面山、象山,都屬於保護區!

使用分區限制大不同!

就算土地使用分區都是「住宅區」,其實被賦予的任務也不盡相同。舉例來說,在台北市的住宅區分為九種,每一種住宅區都有著不同的容積率跟建蔽率的限制。因為考量交通、區域需求、地質環境…等,如果每塊土地上蓋的建築、容納的人數都不加以限制,那對於區域或是土地本身都會有安全性跟舒適性的危害。在經過精密的計算後,地方政府會去分配每個分區的容積率、建蔽率,作為一種調控手段

台北市九種住宅區的限制

台北市住宅區土地使用分區 建蔽率 容積率
第一種住宅區 30% 60%
第二種住宅區 35% 120%
第二之一種住宅區 35% 160%
第二之二種住宅區 35% 225%
第三種住宅區 45% 225%
第三之一種住宅區 45% 300%
第三之二種住宅區 45% 400%
第四種住宅區 50% 300%
第四之一種住宅區 50%  400%

土地使用分區管制

前面提到每一種土地使用分區的制定,都是為了要妥善的規劃區域以及控管區域的使用強度。而「 建蔽率 」跟「 容積率 」就是政府為了達到這個目的所設定的標準。說到這裡是不是還是很模糊?以下用實例直接來看看吧!

什麼是建蔽率?

建物投影面積遮住的基地面積比例。換句話說,大約等於建築物佔地的面積+空地的面積=整塊基地的面積。
假設整塊基地 200 坪,建築物每層樓 100 坪,而且沒有蓋的凹凹凸凸,這樣投影到基地上,建蔽率= 100 坪/200 坪 = 50%。

什麼是容積率

建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。
假設整塊基地 200 坪,建築物每層樓 100 坪,總共蓋四層,這樣容積率=( 100 坪 * 4 )/ 200 坪 = 200%。

土地使用分區規範容積率&建蔽率示意圖

所以容積率跟建蔽率的限制,就是在規定這塊土地建築物的量體,跟所需留下來的空地量。就算都是台北市的住宅區,第四之一種住宅區的建物就可以遮蔽基地的一半(每層樓蓋大一點),而且樓地板面積可以是基地的 4 倍(可以多蓋幾層樓);相對的第一種住宅區就只能遮蔽基地約 1/3 ,甚至樓地板面積只能是基地的 2/3 左右,有很明顯的差距。

💡 還想知道更多建蔽率、容積率的相關規定跟使用方式嗎?>>>建蔽率 容積率 是什麼? 建物高、矮、胖、瘦他們決定!

使用分區查詢教學!

既然土地使用分區這麼重要,你該怎麼知道自己家的使用分區是什麼?有兩種方式:

  1. 可以拿出自己家的土地登記謄本,在標示部(通常是第一頁)上面就會寫了!
  2. 可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」快速查到自己家的分區!

如果是在租屋、買房時,也可以要求房東或屋主提供這類資訊,並自己上網確認真偽。多一重檢查,絕對是比較安心的!

💡什麼是土地謄本?>>>土地謄本 建物謄本 是什麼? 和權狀有什麼不同?教你怎麼看懂謄本細節!

住宅區可以變成商業區嗎?

剛剛都說這些使用分區是政府制定的,但如果民眾不滿意可不可以改?其實在決定每塊土地的分區時,都會先對外公告,有問題或疑異最好是在那時提出。等到拍板定案後要由民間提出修改,就會需要經過一連串繁瑣的申請跟審議。

通常來說,同一種使用分區,不同限制間的變動是相較之下稍微輕鬆些,例如:從「 第一種住宅區 」變成「 第二種住宅區 」。但若是要從「 第二種住宅區 」變成「 第二種商業區 」,這種轉換分區類別的就會比較有難度,可能會需要繳納一些回饋金或是捐贈一些土地,來換取審議的通過。其實不管何種變更方式,為了確保全盤規劃的穩定性,都不太容易成功啦!

還有另一種官方主導的方式是每隔一段時間(照法規應該是 5 年,但實際操作不太一定)會主動進行這些計畫跟分區的檢討。這時候政府也有可能因為社會環境的變遷,主動去修改你們家土地的使用分區。

💡 延伸閱讀>>>土地使用分區可以變更嗎?用京華城的例子,教你使用分區變更的代價有哪些?

違反土地使用分區罰則

前面提到,如果不懂土地使用分區很可能會讓房屋身價暴跌之外,也可能會要露宿街頭。這絕對不是危言聳聽啊!根據都市計畫法,如果違反分區規定,得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下罰鍰。

更狠的是,如果經裁罰後還是不自動改回來,那就得按次處罰,並停止供水、供電。更強硬的還有封閉、強制拆除或要求採取其他恢復原狀之措施。而這些費用,都是由土地或建築物所有權人、使用人或管理人來負擔。

市面上常見的工業住宅,就是指在工業區偷偷蓋住宅。這很明顯是違反土地使用分區的管制,所以被舉報或是被查到,就是要開罰,而且要恢復成工業使用。這種情況下,當你買的高級豪宅不再能夠住人,想賣又賣不掉時,就真的虧大了!

所以說在租屋、買房前務必要確認基地的使用分區!不然不僅轉手轉不出去,還可能無家可歸!

💡 常見的違反土地使用分區案例

總歸一句話,小小的一行字,可能對你未來會有大大的影響。所以看完這篇文章之後,千萬不要再忽略使用分區的資訊。現在,還不趕快去看看你家有沒有違反使用分區!

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