土地 使用分區 多重要?你家能不能住「他」說的算!

作者:呂國瑋   |   2020 / 09 / 30

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


常常在租屋、買房時看到「 土地 使用分區 」這幾個字,後面又接了另一串文字,沒頭沒尾,也不知道寫這個到底要幹嘛。其實這短短的一段話,可能會大大的改變你們家的價值,甚至有可能害你因此流離失所!

今天筆者就試著用最簡單的方式,幫大家科普一下這個明明你一定要知道,學校卻不會教你的「 土地 使用分區 」小知識吧!

什麼是土地使用分區?

所謂土地使用分區其實就是地方政府在規劃都市時,對於每一塊土地所賦予的任務

舉例來說,政府覺得沿著馬路適合營業,所以就設定成「 商業區 」;覺得在一片住宅區之間需要個公園,所以就畫了一塊「 公園用地 」。當然要怎麼配置每塊土地的功能,以及這個區域可能需要多少商業區、多少住宅區,都是需要經過精密計算跟討論的。

當政府已經賦予每塊土地任務後,就算是你的土地,也不能想怎麼蓋就怎麼蓋。如果今天被劃設為住宅區,你就不能蓋辦公大樓;如果今天被設為商業區,你就不能蓋工廠。

除了比較常見的住宅區、商業區外,各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態,像是依照「 臺北市土地使用分區管制自治條例 」就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區…等等。

同一種分區還有不同規定?

就算都是「住宅區」,其實被賦予的任務也不盡相同。舉例來說,在台北市的住宅區分為九種,每一種住宅區都有著不同的容積率跟建蔽率的限制。因為考量交通、區域需求、地質環境…等,如果每塊土地上蓋的建築、容納的人數都不加以限制,那對於區域或是土地本身都會有安全性跟舒適性的危害。在經過精密的計算後,地方政府會去分配每個分區的容積率、建蔽率,作為一種調控手段

蛤?所以什麼是容積率、建蔽率?

前面提到每一種土地使用分區的制定,都是為了要妥善的規劃區域以及控管區域的使用強度。而「 建蔽率 」跟「 容積率 」就是政府為了達到這個目的所設定的標準。說到這裡是不是還是很模糊?以下用實例直接來看看吧!

  • 建蔽率
    建物投影面積遮住的基地面積比例。換句話說,大約等於建築物佔地的面積+空地的面積=整塊基地的面積。
    假設整塊基地 200 坪,建築物每層樓 100 坪,而且沒有蓋的凹凹凸凸,這樣投影到基地上,建蔽率= 100 坪/200 坪 = 50%。
  • 容積率
    建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。
    假設整塊基地 200 坪,建築物每層樓 100 坪,總共蓋四層,這樣容積率=( 100 坪 * 4 )/ 200 坪 = 200%。

所以容積率跟建蔽率的限制,就是在規定這塊土地建築物的量體,跟所需留下來的空地量。就算都是台北市的住宅區,第四之一種住宅區的建物就可以遮蔽基地的一半(每層樓蓋大一點),而且樓地板面積可以是基地的 4 倍(可以多蓋幾層樓);相對的第一種住宅區就只能遮蔽基地約 1/3 ,甚至樓地板面積只能是基地的 2/3 左右,有很明顯的差距。

還想知道更多建蔽率、容積率的相關規定跟使用方式嗎?>>>建蔽率 容積率 是什麼? 建物高、矮、胖、瘦他們決定!

原本是住宅區可不可以換成商業區?

剛剛都說這些使用分區是政府制定的,但如果民眾不滿意可不可以改?其實在決定每塊土地的分區時,都會先對外公告,有問題或疑異最好是在那時提出。等到拍板定案後要由民間提出修改,就會需要經過一連串繁瑣的申請跟審議。

通常來說,同一種使用分區,不同限制間的變動是相較之下稍微輕鬆些,例如:從「 第一種住宅區 」變成「 第二種住宅區 」。但若是要從「 第二種住宅區 」變成「 第二種商業區 」,這種轉換分區類別的就會比較有難度,可能會需要繳納一些回饋金或是捐贈一些土地,來換取審議的通過。其實不管何種變更方式,為了確保全盤規劃的穩定性,都不太容易成功啦!

還有另一種官方主導的方式是每隔一段時間(照法規應該是 5 年,但實際操作不太一定)會主動進行這些計畫跟分區的檢討。這時候政府也有可能因為社會環境的變遷,主動去修改你們家土地的使用分區。

違反了土地使用分區會怎樣?

前面提到,如果不懂土地使用分區很可能會讓房屋身價暴跌之外,也可能會要露宿街頭。這絕對不是危言聳聽啊!根據都市計畫法,如果違反分區規定,得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下罰鍰。

更狠的是,如果經裁罰後還是不自動改回來,那就得按次處罰,並停止供水、供電。更強硬的還有封閉、強制拆除或要求採取其他恢復原狀之措施。而這些費用,都是由土地或建築物所有權人、使用人或管理人來負擔。

市面上常見的工業住宅,就是指在工業區偷偷蓋住宅。這很明顯是違反土地使用分區的管制,所以被舉報或是被查到,就是要開罰,而且要恢復成工業使用。這種情況下,當你買的高級豪宅不再能夠住人,想賣又賣不掉時,就真的虧大了!

所以說在租屋、買房前務必要確認基地的使用分區!不然不僅轉手轉不出去,還可能無家可歸!

要怎麼知道我家的土地使用分區?

既然土地使用分區這麼重要,你該怎麼知道自己家的使用分區是什麼?有兩種方式:

  1. 可以拿出自己家的土地登記謄本,在標示部(通常是第一頁)上面就會寫了!
  2.  可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」快速查到自己家的分區!

如果是在租屋、買房時,也可以要求房東或屋主提供這類資訊,並自己上網確認真偽。多一重檢查,絕對是比較安心的!

總歸一句話,小小的一行字,可能對你未來會有大大的影響。所以看完這篇文章之後,千萬不要再忽略使用分區的資訊。現在,還不趕快去看看你家有沒有違反使用分區!

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呂國瑋
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