房貸 9 成有可能嗎?維持 信用評分 超重要! 13 招教你培養 信用評分 !
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房貸 9 成有可能嗎?維持 信用評分 超重要! 13 招教你培養 信用評分 !

2021 年 5 月 6 日


編按: 信用評分 是銀行在審核你的房貸申請時,決定要貸多少給你的重要基準。有些人明明沒有欠過債,銀行卻仍然不願意給予高成數的貸款,這是為什麼呢?原來 信用評分 也是需要一些技巧來培養的!今天就一起來看看該如何培養信用吧!

最近一個好朋友的弟弟剛好買房要辦貸款,剛從澳洲打工度假 2 年回來半年的他,出國前沒有使用信用卡的習慣,出國期間也非常「 乖 」的沒有使用信用卡,雖然澳洲打工度假存的錢幾乎都在澳洲旅行時花光了,剩下的一些存款加上爸媽贊助的購屋款拿來付頭期款後也差不多而已。不過辦貸款時想說有薪轉紀錄和工作證明應該沒甚麼問題,送了兩家銀行,居然都因為聯徵 聯合徵信中心的個人信用報告 )沒有紀錄( 俗稱「 小白 」 )而過不了。一家要求他提供二等親的家人當保人,另一家則因此送到總行去審核,最後核貸成數只有六成,在「 兩害相權取其輕 」的權衡下,最後請姐姐( 我的好朋友 )當保人,才順利貸款下來。

幾天前聊天聊到這件事,她問我,她弟弟完全沒有任何信用不良的紀錄,怎麼貸款會這麼難辦?我回答她,雖然弟弟沒有任何任何「信用不良」的紀錄,但也沒有任何「信用優良」的紀錄!因為銀行完全沒有任何蛛絲馬跡可以判斷一個沒有借款(包含「信用卡」)記錄的人會不會如期還錢。也就是:他沒有「信用」。到底「信用」要怎麼培養呢?

1. 一定要準時繳信用卡,而且盡量不要使用「分期」,也不要動用到「循環利息」

雖然「 小白 」不好,不過,信用卡帳單一定要全額繳,不要只繳最低應繳金額。如果信用卡動用到「 循環利息 」,要說服銀行你有償款能力,實在有點困難。

2. 不要辦太多信用卡,不要動用現金卡

信用卡的額度小則 5 萬,多則 20 萬、 30 萬甚至 50 萬,平常消費的確很方便,不過,到了要辦貸款的時候,這些額度都會吃掉你的貸款額度,真心建議信用卡不要辦太多家。此外,現金卡屬於高便利、高利息的消費性信用貸款,最好不要動用。

3. 不要當「小白」

避免銀行將你歸類為「 小白 」,最好持有用信用卡使用超過一年以上,有每月按時全額繳款的紀錄。

4. 維持良好的薪轉記錄

如果你領的薪水都是現金,記得要拿去銀行存,並在存款條上備註付款單位的名稱( 一般備註欄可以顯示 6 個中文字 ),這樣刷簿子時可以看到備註,做為薪資入帳的證明。

5. 貸款時最好在任職的公司已經超過半年

為了讓銀行信任你有穩定工作,有清償貸款的還款來源,貸款時最好在任職的公司年資已經超過半年。有些銀行對於年資不到半年的薪轉紀錄不予認列,對於想辦貸款的人有點吃虧喔

6. 收入以「薪轉」和「扣繳憑單」取其高

由於銀行提供的收入資料通常以最近 6 個月的「 薪轉紀錄 」或是去年的「 扣繳憑單 」、「 報稅證明 」取其一即可。所以,如果你在未更換公司的前提下,去年的收入條件較今年佳,或是你每個月的薪水雖然不高,但定期都有獎金入帳,所以年薪較月薪所呈現的還高。那麼,你可以選擇提供去年的「扣繳憑單」、「報稅證明」做為收入證明。甚至,如果你過去幾年的收入都很好,還可以授權銀行去國稅局調閱你過去幾年的「收入清單」,為你的償債能力加分喔!

7. 不要月光,不要百元提領

由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考,所以平常最好不要將存款用罄,不然銀行會認為你是月光族,入不敷出,影響自己償債能力的評分。

8. 提高最近 3 個月的財力證明

如果你有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額存入你的帳戶,可以使用定存或活期存款,等 3 ~ 6 個月後如有買房子,可以提供給銀行作為財力證明,等貸款下來後再還給家人。

9. 先存一筆錢開戶作銀行的 VIP

許多銀行有 VIP 方案,成為 VIP 不僅貸款成數較高,利息也比較低。對於 VIP 的要求,大部份的外商銀行要求至少要存款 300 萬、連續存 3 個月以上,但也有本土銀行的存款門檻只需要 100 萬。如果你有固定往來的銀行,不妨問問看銀行的理專有沒有 VIP 相關權益可以申請喔!

10. 提供保證人

如同前文的案例,最後就由我朋友來當她弟弟的保證人,讓貸款順利核貸下來。一般而言,保證人的還款能力可以和貸款人合併計算,所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人,將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭,所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過,仍有些銀行對保證人資格沒有規範,可以善用保證人來提高自己的授信條件。

11. 若名下有房子,且仍有房貸,最好改以家人名字買屋

央行的「 二屋限制貸款 」條件雖然已經取消,不過目前如果你名下已有一間以上房子,且仍有房貸,記得計算一下自己的收入支出比,評估一下用自己的名字買,貸款額度上是否仍有空間。如果收入支出比已經很緊,最好將原來的房子過戶給其他家人(「 房地合一 」稅制上路後,最好「 賣 」給家人,盡量不要「 贈與 」給家人,避免未來出售時財產交易所得稅不划算 )或改以家人名字買屋,避免影響貸款條件。

12. 如有信用貸款,要先還掉

一般而言,信用貸款會影響房貸申請的額度,但是房貸較為常見,大部分人買房子都會使用房貸,且有房子做抵押,所以房貸比較不會影響信貸申請的額度。如果你名下有未還完的信貸且有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額,等房貸下來後再辦信貸還給家人。也有些人希望房貸和信貸都能爭取到最好的條件,會在沒有信貸的情況下,於送件房貸時,一併送件申請信貸,這樣房貸和信貸銀行在調閱聯徵時都不會看到貸款,比較容易提供較好的貸款條件。

13. 增加與貸款銀行的往來

為了增加自己在銀行眼中的優良記錄,建議可以找目前較常往來的銀行( 如:薪轉銀行、信用卡銀行 )詢問房貸,平常存款後盡量不要去提款,累積存款餘額,記錄看起來比較好看。當你與該銀行的往來越頻繁,你的貸款條件議價能力也會越高喔!

「 信用 」要培養需要時間,要毀掉卻很快!上面 13 點是培養「 信用 」的幾個眉角,你學會了嗎?

《 house 123 邱愛莉 授權轉載 》

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