免計容積 是什麼?免計容積項目有哪些?建物容積該怎麼算?
作者 Anson
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免計容積 是什麼?免計容積項目有哪些?建物容積該怎麼算?

2021 年 7 月 7 日

 
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免計容積到底是什麼啊?我們都知道容積的重要性,但在實務操作上,有一種建築面積可以不被計算在整體的容積率裡面,我們稱之爲「 免計容積項目 」。就因為容積的多寡大大影響著獲利,所以到底哪些項目要記載容積哪些不用,就也是建商跟買房一族必須知道的事!今天一起來了解吧!

容積 VS 容積率

  • 面積/容積( Floor Area, FA ),容積和總建築面積息息相關,而總建築面積就決定能夠開發多少的房地產,同時意味著能夠產生多少利潤。
  • 容積率( Floor Area Ratio, FAR ),是指總建築面積與建築用地面積的比值,這是目前國際間常用的一種土地使用管制的手段。

從上面兩個名詞解釋可以知道容積是不動產市場中最關注的指標了!那每一塊土地的容積率是怎麼決定的呢?這就取決於其所在的土地使用分區了,通常商業區的容積率最高,再來才是住宅區、工業區,具體的容積率數字可在各個地方政府的網站查詢哦。

延伸閱讀>>>建蔽率 容積率 是什麼?怎麼試算?建物能怎麼蓋他們說的算!

免計容積項目是什麼?

所以到底為什麼免計容積很重要,直接舉例來說最快:

  • 對建商而言:因為每塊土地的容積率有限制,所以當免計容積越多,可以幫著建商蓋更多的樓層數、戶數,可以賣更多的錢。
  • 對於買家而言:當一個家中的免計容積越多,代表你花一樣的錢可以使用的空間卻越大(房價通常計算方式是:面積*單價)。

免計容積項目 這一詞主要是來自《建築技術規則》第 162 條,指的是大樓中有些建築空間可以不計入整體容積率的計算之中,其目的是希望鼓勵建商為民眾提供現代化的設施,提升居住環境的品質。

免計容積項目可以分為兩類,第一是附屬建物、第二是公共設施

延伸閱讀>>>公設 是什麼?怎麼分類?公設比 合理值是多少?一個簡單公式教你怎麼算!

1.附屬建物免計項目(你可以賺到的部分)

  • 透空遮陽版
  • 露台
  • 陽台(其中陽台免計面積不能超過該層樓地板面積的10%)

也就是說這幾樣東西如果出現在你家,是可以不算你的容積的,代表說這些部分照理來說建商是不能計價的!

2.公共設施免計項目(建商可以賺到的部分)

包含梯廳機電設備安全梯之梯間等,其中梯廳的免計面積不能超過該層樓地板面積的 10% 。陽台與梯廳合計免計面積不能超過該層樓地板面積的 15% ;機電設備空間、安全梯之梯間、緊急升降機之機道、特別安全梯、緊急升降機之排煙室、管理委員會使用面積等,合計免計面積不能超過該層樓地板面積的 15% 。

也就是說,建商在興建這些公設的時候是可以不會佔用到他整棟建物的容積額度,這樣也是在變向鼓勵建商去興建這些對於居民來說重要的設施。但是為了避免建商隨意罐水,所以才會有這樣的容積上限限制。

免計容積項目的爭議

雖然免計容積項目的立意良好,但並不是完全沒有爭議的,如同前面所說,建商的利潤和容積緊密相關,有免費的容積,就代表有更多的利潤,建商們自然是不會放過這個機會的,一定會想辦法「蓋好蓋滿」。免計容積項目所帶來的爭議大概可以歸納成以下兩點:

1.過高的公設比

因為免計容積項目大多都是屬於公共設施,開發商在建設時都會盡量規劃到法定的上限,之後等建照拿到之後,再進行「二次施工」,將多餘的機電設備空間、梯廳改裝成 KTV 或健身房等,讓建案更有亮點。這些非必要的娛樂型公共設施,導致了平均每戶的公設比負擔變大,間接壓縮到消費者實際利用的空間。

(雖然已經有免繫容積上限,但全部都灌滿的話,加在一起還是很可觀的數字)

延伸閱讀>>>公設 是什麼?怎麼分類?公設比 合理值是多少?一個簡單公式教你怎麼算!

2.地下停車空間負擔不公平

在所有免計容積項目中,停車場是最常出現爭議的地方。在不動產交易中,房屋常與停車位分開計價,而且個別停車位也可獨立交易,形成了政府免費送容積給建商,但建商卻轉手賣給民眾的詭異局面;另外,有些建商會把車道灌到「大公」中,縱使住戶沒有買停車位,購屋時也要負擔了停車場公設,造成不公平的現象。

延伸閱讀>>>權狀 是什麼? 土地權狀 建物權狀 停車位權狀 怎麼看懂? 所有權狀 懶人包!

免計容積項目修改

容積率制度在台灣來說是相對年輕的制度,到現在也不過才23年的時間,隨著時間變遷當然有一些問題會出現,需要各界去探索和解決的。在今年(2021年)的4月份,內政部也針對免計容積項目和公設比提出了檢討,初步方向的改革有「兩要一不」,分別是「要」檢討停車空間、「要」檢討免計容積內容;「不會」統一設定公設比上限,相關修改條文有望在今年通過。

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