【都市更新系列】 公辦都更 自辦都更 有差嗎?我家房子可以 都更 嗎? 都更 有哪些流程要走?
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【都市更新系列】 公辦都更 自辦都更 有差嗎?我家房子可以 都更 嗎? 都更 有哪些流程要走?

2021 年 1 月 20 日


房屋老舊、雜亂無章在這老舊公寓已經住了將近 40 年,現在終於有機會踏入都更階段,但到底要怎麼樣才能順利參與都更?選擇 公辦都更 還是 自辦都更 對我最有利呢?如果你對都更還很陌生,那就跟著我們來了解一番吧!

什麼樣的條件才能做都更?

如果老舊房子想要進行都更,那就得從都更條件開始著手,來看看究竟手上的房子要符合哪些條件才能申請都更:

街道條件

在都市更新的街道條件中明文規定了幾項指標,只要有意都更的住戶發現手上房產有符合的項目,就能挑選出來作為申請條件。

  • 房產處在巷弄狹小,寬度小於6公尺的街道內,且所處在的街道長度佔了現有巷道總長度 2 分之 1 以上時。
  • 該房產穿過都市更新單元內,且未依照公共通行計畫中道路面積(註)須達到 1 / 2 比例以上。
    註:公共通行計畫道路面積:指在規劃可以讓汽機車通行的道路面積。

房屋條件

  • 只要所擁有的建築物屬於:
    —使用土磚、木、磚及石造打造的建築物。
    —屋齡已達到 20 年以上加強磚造及鋼鐵造。
    —屋齡已超過 30 年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造。
    —屋齡已超越 40 年以上鋼骨混凝土建,且總面積超過 1 / 2 以上。
  • 所擁有的建物耐震設計標準不符合內政部於 78 年 5 月 5 日修正之規定。
  • 建築物土地使用情況不符合現行都市計畫分區使用樓地板面積超過 1 / 2 以上。
  • 房子處在岌岌可危狀態,如地層下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形超過 1 / 2 以上,且有公共安全危險之虞。
  • 公寓或住宅內沒有化糞池或沖洗室廁所排水,且廢水均未處理而直接排放者,整體超過 1 / 2 以上情況。
  • 房產處在 4 層樓以上的合法建築物棟數情況超過都市更新 1 / 3 以上,且無電梯與法定停車位數低於整體戶數者。
  • 平均每戶住戶所居住的樓地板面積低於平均該縣市每戶居住樓地板面積 1 / 2 以下者。
  • 房產為非防火建築物。
  • 房產建蔽率大於法定建蔽率,且容積率低於法定容積率 1 / 2 時。

周邊機能條件

除了街道與房產條件外,如果所擁有的房產還符合周邊機能條件,那就大大提升了通過都更審核的機會。

  • 房產處在距離捷運站 200 公尺內。
  • 房產附近有政府所指定的古蹟、歷史建築與都市計畫劃定保存區。
  • 房產附近區域打算都更的總面積超過 3000 平方公尺。

當手上建物只要符合上述 3 類別 14 項指標中至少 3 項就有機會獲得都更的可能性,不過到底可不可以都更還是要看擁有房產所有權的住戶是否都願意參與都更,而這便是另一個話題了。

自辦都更 的簡單流程

如果我們要自己申辦都更,到底要如何進行呢?這裡將為各位介紹 自辦都更 的簡單流程,依照流程共分為 10 個步驟,依序是:

  1. 申請者要確認是否符合政府所推出的「都市更新單元(註 1)」劃定範圍內。
  2. 招開第一次都更公聽會,向有意都更住戶說明包含事業概要、檢具公聽會紀錄與事業概要向政府申請核准的事宜。
  3. 都市更新事業概要申請,此部分需要收集超過 1 / 10 的「都市更新單元」內私有土地與合法建築物所有權人,且這些所有權人同意戶需超過 1 / 10 。
  4. 自行籌組都市更新會或委託都更事業機構(註 2 )協助,都更會發起人數需超過土地與合法建築物所有權人 7 人以上。
  5. 招開第二次都更公聽會。
  6. 籌備都市更新事業計畫(註 3 ),此部分需要收集超過 3 / 5 的「都市更新單元」內私有土地與合法建築物所有權人,且這些人所有權人同意戶需超過 2 / 3 同意。
  7. 開始權利變更計畫。
  8. 提報都市更新審議委員會(註 4 )審核。
  9. 申請建照並開始進行,如拆除舊房屋、建造新房產等。
  10. 重新分配房產、接管與移轉所有權等。

註:

  • 都市更新單元:指要從事都市更新計劃的區域。
  • 都更事業機構:指要執行都市更新計劃的執行機構或單位。
  • 都市更新事業計畫:指整體都市更新事業的計劃總稱。
  • 都市更新審議委員會:指來審核整體都市更新事業計劃的委員,通常是由政府單位與專業人士共同組成。

公辦都更的簡單流程

如果要向政府申請 公辦都更 ,那我們該面臨哪些流程呢?依序是:

  1. 整合社區所有權人都市更新意願度超過 90% ,且向市政府提出申請。
  2. 都更中心(註 1 )評估後,向社區所有權人確認都市更新意願。
  3. 都更中心擬定適宜性評估報告,並向市政府進行報告。
  4. 市府開始進行都更適宜性評估,並同意由都更中心擔任實施者。
  5. 都更中心依照都更條例、公辦都更實施辦法推動都市更新事業,並擬定權利變換計畫(註 2)呈報給市政府。
  6. 市政府進行事權計畫審議,並核定事權計畫。
  7. 市政府協助進行各種都更障礙排除。
  8. 都更中心與所有權人開始進行動工前置作業,如發放補助款、房屋點交、中繼安置等。
  9. 都更中心執行重建工程。
  10. 都更中心與所有權人進行完工交屋。

註:

  • 都更中心:由政府單位組成,主要提供都市更新所需的專業技術服務,並協助民眾解決都市更新推動過程中對更新基本認知與專業不足等課題。
  • 權利變換:是指都市更新後權利的分配。一般而言,由都市更新單元內的土地所有權人、合法建築物所有權人與都更執行者,提供土地、建築物、資金參與或執行都市更新事業,在都更完成後,依照都市更新前權利價值與所提供的資金比例,分配更新後建築物及土地的應有部分或權利金。

自辦 與 公辦都更 有什麼差異?

自辦都更 與 公辦都更 的差異到底有哪些?就用下列表格來為大家解答。

因此,當擁有所有權的老舊房產想要順利完成都更,你得開始花心思來了解每一項都更細節,畢竟都市更新除了人助與天助之外,還需要靠你自己仔細研究才行。

【資料來源】

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