怎樣定義 凶宅 ?凶宅竟然也可以被洗白!?

作者:呂國瑋   |   2020 / 08 / 31

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


買屋最怕買到有瑕疵的房子,但海砂屋、輻射屋這些都是有政府審查的,唯獨 凶宅 是沒有一個官方標準表或是清單可以給你參照。但隨著現代人壓力越來越大,買到這種房子的可能性也越高。

本篇文章首先帶大家看看到底什麼是凶宅?怎麼會變成凶宅?以及凶宅在市場上的一些眉眉角角。不要怕,跟著筆者的腳步,一定可以幫你戰勝凶宅的!

凶宅 有定義嗎?

其實「凶宅」在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範,目前多是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷。

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」,建物專有部分於賣方持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形,都必須記載。根據這樣的規定,可以說基本定義了何謂凶宅。

但如果是在家中自然死亡,例如:猝死、病逝,就算在房中放了一陣子才被發現,就不能算是。

自殺過就一定是凶宅?

要注意的是「自殺」不一定會形成「凶宅」!關鍵點通常是「發生地」「陳屍地點」在哪裡?

如果是從 10 樓 A 戶跳下(假設一層樓有兩戶),陳屍在 5 樓 A 戶陽台( 5 樓 A 戶的專有部分),則 10 樓 A 戶合乎「在專有部分有求死行為(跳下去)致死」, 5 樓 A 戶合乎「自殺而死亡之事實(陳屍)」,兩戶都會變成凶宅,是需要在「不動產說明書應記載事項」中註明的!

但如 10 樓 B 戶、 5 樓 B 戶,或是跳樓途中經過的 10~5 樓,都不算是需要在不動產說明書中揭露的凶宅。

那如果陳屍地點是在公共區域(全體住戶共有部分,也就是俗稱的公共設施),或是墜落之後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上,則該棟建物在法律上除了 10 樓 A 戶合乎「在專有部分有求死行為(跳下去)致死」,會被認定是凶宅外,其他戶別則不會

這樣的說法是依據內政部在民國 97 年 7 月發布一個函釋來解釋的,但因為該函釋本身就存在重大紕漏,所以在實務上法官反而握有較大的裁量空間,不一定會完全照著函釋作出判決。

所以在真正認定上究竟怎麼樣算是凶宅,是蠻不清楚的!

凶宅是可以被漂白的?

剛剛說過依照目前的內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規範,建物專有部分於賣方持有期間如果發生讓該戶成為凶宅的行為,是需要被揭露到。

但,你發現這句話的漏洞了嗎?

沒錯!這個規範只限制了在賣方持有期間發生的事件。所以有些比較沒有良心的賣家常會先假裝賣給自己的親朋好友(找人頭),完成一次交易,「洗白」這間凶宅之後,再對外賣出。這樣在法規上,就算曾經發生過自殺、兇殺案,但因為已經換過屋主了,所以就是可以不用在不動產說明書中揭露的!

不過實務上這也不是一個萬無一失的方法,因為也是有第二、三手的房東,認為可以不用告知,被一狀告上法院,最終判決要解除契約的。

房客在家裡自殺,可以求償?

好不容易花了一大筆錢重新裝潢,把自己的愛屋出租,但沒想到房客竟然在裡面想不開,自殺了。直接讓自己的愛屋變成凶宅,別說租金或是售價崩跌,是根本找不到人租或買啊!

幸好,還是有機會可以得到一些補償的!

因為依中國一般風俗民情與法制,自殺屬於違反公序良俗的行為!所以當房客在承租的房屋中自殺死亡,導致房屋變成凶宅,房客的繼承人是可能會遭房東依民法第 184 條第 1 項:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」後段請求損害賠償。要這位房客的繼承人賠償因為變成凶宅而對於房東的損失。

凶宅真的影響房價?

直到今天,台灣社會上一般人對於凶宅都還是有所忌諱的,因此對於凶宅的承購或是承租意願往往不高,也進而導致這些凶宅的租金或是售價容易崩跌。

崩跌的嚴重程度,其實也會因「事件」的情節、時間而有不同。

  • 普通的凶殺或是自殺案件,大概售價會打 6 ~ 8 折。
  • 新聞事件等級例如:滅門慘案、分屍案等,房價可能會遠低於 6 折。
  • 從該戶跳樓但死於屋外,則大該只會打到 85 折。
  • 當交易的時間離案發時間越久,對房價影響會越小。

上面的數據是市場上一般認知的情況,其實到底有多大的影響,還是要看買方自己的心態。有些人其實並不介意,認為做的端行得正,沒什麼好怕,那自然價格減損可能就沒這麼的大。

下一篇會為大家介紹如果今天真的不幸買到凶宅,你可以怎麼捍衛自己的權利?以及一般實務上,法院對於有關凶宅的案例,都是怎麼去審判的呢?

【參考資料】

【延伸閱讀】

相關個股
loading animation
呂國瑋
想將更多不動產知識及財務分析方法,用更創新簡單的媒介帶給大家! 也歡迎一起來討論切磋喔! Facebook:呂國瑋
關注