凶宅定義|怎樣算凶宅?凶宅影響房價?買到凶宅怎麼辦?
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呂國瑋
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凶宅定義|怎樣算凶宅?凶宅影響房價?買到凶宅怎麼辦?

2022 年 6 月 7 日

 
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買屋的人都怕買到 凶宅 ,就算自己不害怕願意住進去,但日後如果要轉手價格也一定不高。但 凶宅 的定義又是沒有一個官方標準表或是清單可以給你參考的!隨著現代人壓力越來越大,買到這種房子的可能性也越來越高。本篇文章首先帶大家看看到底什麼是凶宅?怎麼會變成凶宅?以及凶宅對於房價會有什麼影響?。

不要怕,跟著筆者的腳步,一定可以幫你戰勝凶宅的!

凶宅定義

凶宅在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範,目前多是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷。根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」,建物專有部分於賣方持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形,都必須記載。根據這樣的規定,可以說基本定義了何謂凶宅。

但如果是在家中自然死亡例如:猝死、病逝,就算在房中放了一陣子才被發現,就不能算是。

怎樣算凶宅?

如果是從 10 樓 A 戶跳下(假設一層樓有兩戶),陳屍在 5 樓 A 戶陽台( 5 樓 A 戶的專有部分),則 10 樓 A 戶合乎「在專有部分有求死行為(跳下去)致死」, 5 樓 A 戶合乎「自殺而死亡之事實(陳屍)」,兩戶都會變成凶宅,是需要在「不動產說明書應記載事項」中註明的!

但如 10 樓 B 戶、 5 樓 B 戶,或是跳樓途中經過的 10~5 樓,都不算是需要在不動產說明書中揭露的凶宅。

要注意的是「自殺」不一定會形成「凶宅」!關鍵點通常是「發生地」及「陳屍地點」在哪裡!

那如果陳屍地點是在公共區域(全體住戶共有部分,也就是俗稱的公共設施),或是墜落之後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上,則該棟建物在法律上除了 10 樓 A 戶合乎「在專有部分有求死行為(跳下去)致死」,會被認定是凶宅外,其他戶別則不會

這樣的說法是依據內政部在民國 97 年 7 月發布一個函釋來解釋的,但因為該函釋本身就存在重大紕漏,所以在實務上法官反而握有較大的裁量空間,不一定會完全照著函釋作出判決。所以在真正認定上究竟怎麼樣算是凶宅,是蠻不清楚的!

怎麼樣算是凶宅

洗白凶宅

剛剛說過依照目前的內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規範,建物專有部分於賣方持有期間如果發生讓該戶成為凶宅的行為,是需要被揭露到。

延伸閱讀>>>不動產說明書 是什麼?應記載事項 不得記載事項有哪些?項目確認表看這裡!

但,你發現這句話的漏洞了嗎?

沒錯!這個規範只限制了在賣方持有期間發生的事件。所以有些比較沒有良心的賣家常會先假裝賣給自己的親朋好友(找人頭),完成一次交易,「洗白」這間凶宅之後,再對外賣出。這樣在法規上,就算曾經發生過自殺、兇殺案,但因為已經換過屋主了,所以就是可以不用在不動產說明書中揭露的!

不過實務上這也不是一個萬無一失的方法,因為也是有第二、三手的房東,認為可以不用告知,被一狀告上法院,最終判決要解除契約的。

家裡變凶宅可以求償嗎?

好不容易花了一大筆錢重新裝潢,把自己的愛屋出租,但沒想到房客竟然在裡面想不開,自殺了。直接讓自己的愛屋變成凶宅,別說租金或是售價崩跌,是根本找不到人租或買啊!

幸好,還是有機會可以得到一些補償的!

因為依一般風俗民情與法制,自殺屬於違反公序良俗的行為!所以當房客在承租的房屋中自殺死亡,導致房屋變成凶宅,房客的繼承人是可能會遭房東依民法第 184 條第 1 項:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」後段請求損害賠償。要這位房客的繼承人賠償因為變成凶宅而對於房東的損失。

凶宅會影響房價?

直到今天,台灣社會上一般人對於凶宅都還是有所忌諱的,因此對於凶宅的承購或是承租意願往往不高,也進而導致這些凶宅的租金或是售價容易崩跌

崩跌的嚴重程度,其實也會因「事件」的情節、時間而有不同。如果以一般市場傳言,

  • 普通的凶殺或是自殺案件,大概售價會打 6~8 折
  • 新聞事件等級例如:滅門慘案、分屍案等,房價可能會遠低於 6 折
  • 從該戶跳樓但死於屋外,則大該只會打到 85 折
  • 當交易的時間離案發時間越久,對房價影響會越小

上面的數據是市場上一般認知的情況,其實到底有多大的影響,還是要看買方自己的心態。有些人其實並不介意,認為做的端行得正,沒什麼好怕,那自然價格減損可能就沒這麼的大。

如果是根據專業的研究分析,可以知道凶宅造成房價下跌是無庸置疑的!

  1. 自用或投資性不動產(你家、想收租的房子…等)價格降低為原本定價的27.75%
  2. 公益不動產(教堂、養老院…等)價格降低為原本定價的 28.83% 可以說降價幅度非常驚人!幾乎等於直接打75折買房!

數據來源:甘惠文、簡南山(2016)。物件類型與凶殘程度對於凶宅價值減損之研究。南臺科技大學企業管理學系碩專班碩士論文

買到凶宅怎麼辦?

1.解除買賣契約或打折

法院實務上普遍認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」,也就是說,凶宅是有瑕疵的房子。主要理由是覺得依照社會民情,一般大眾對於凶殺或自殺致死的狀況,還是存在嫌惡、畏懼的心理。所以造成在交易市場中,凶宅價格低落。因此可以就此證明,如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件,將使該戶失去正常時候的價值,所以算是有瑕疵的物

  • 民法第 354 條規定,出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。
  • 民法第 359 條第 365 條,買方應該在發現是凶宅後,立即通知賣方。這樣就可以在通知賣方後 6 個月內向賣方主張要解除買賣契約,或是減少售價。如果賣方是故意不告訴買方是凶宅,則不會受到 6 個月的時間限制。但要注意的是,如果距離交屋的時間點,已經超過 5 年,就不得提出了。

2.不解約、不打折,但要賠償

賣方如果是屬於「故意」不告知買方該房屋是凶宅(在不動產說明書中說謊、登載不實),或是私下向買方保證過該房屋不是凶宅。買方可以選擇不解除買賣契約,也不請求減少售價,而是可以在 15 年內(目前實務見解)向賣方請求損害賠償。所以說如果距離交屋已經超過 5 年了,你也只能選責這條路了。

另外,賣方如果是像剛剛說的「故意」不告知,則還可能因此觸犯刑法的詐欺得利罪

凶宅判決案例!

凶宅案例 1:頂樓加蓋燒死人,頂樓算不算兇宅?

A 先生前年買了一戶五樓公寓的五樓,後來輾轉才知到這棟樓的 5 樓原本有加蓋,但是因為一場燒死三個人的火警最後拆除。 A 就認為自己是買到凶宅,所以控告仲介跟前屋主並未告知,涉嫌詐欺並要求損害賠償

但檢方調查後認為, A 先生買的標的是「五樓」,就算當時頂樓加蓋(六樓)是由五樓住戶使用,但加蓋的部分早已燒毀,而且並不是買賣契約的標的。所以現在的五樓不能算凶宅,仲介跟賣家也沒賣凶宅給 A ,因此最終全案不起訴

凶宅案例 2:媽媽跳樓死亡,導致租屋處變凶宅。屋主可否向兒女求償?

A 房客在自己的租屋處( B房東的房子)跳樓自殺身亡,導致房子變成凶宅。該房產也因此乏人問津,租不了也賣不出去,所以B房東決定向 A 的兒女索賠房價的損失。

法官認為 A 的兒女未辦理拋棄繼承,所以須連帶替媽媽賠償房價損失七十三萬元(根據不動產估價師聯合會鑑定,B房東的房價原為四百六十四萬餘元,變凶宅後,房價跌到三百九十一萬餘元,少了七十三萬元),全案定讞。

凶宅案例 3:刻意隱瞞凶宅,買賣契約可否解除?

A 小姐去年以 500 萬元(低於市價的行情),向 C 買下新北市新莊區的一戶七樓房屋。入住後才從鄰居那探聽得知五年前在屋內有人燒炭自殺,原屋主 B 才會因此低價求售,賣給了第二手屋主 C 。所以是 C 買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給 A 。 A 小姐嚇得馬上搬家,並訴請解約退款。新北地院認定該屋確屬凶宅,判決解約,賣方 C 應全額退還 500 萬的屋款。

所以說從案例上來看,可以知道法官在量刑時其實也沒有太多的法源依據,最終還是要依照法官自己的心證去裁定。所以能避免買到這樣的房子真的就避免吧!畢竟你不信沒關係,但你未來要轉手,那個人未必不信啊!到時候產生糾紛,總是麻煩的!

【參考資料】

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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