買到凶宅怎麼辦?解約、打折還是拿賠償?
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呂國瑋
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買到凶宅怎麼辦?解約、打折還是拿賠償?

2021 年 3 月 31 日

 
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我們買屋時,已經萬般小心查證了,但如果還是不幸運的買到凶宅,是可以在法律上主張一些權利的!以下筆者幫大家蒐集了一些可以自保的方以及法院的判決案例,幫助大家快速了解可以用的應對方式。但還是希望大家都不要遇到這樣的糾紛才好!

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買到凶宅怎麼辦?

1. 解除買賣契約或打折

法院實務上普遍認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」,也就是說,凶宅是有瑕疵的房子。主要理由是覺得依照社會民情,一般大眾對於凶殺或自殺致死的狀況,還是存在嫌惡、畏懼的心理。所以造成在交易市場中,凶宅價格低落。因此可以就此證明,如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件,將使該戶失去正常時候的價值,所以算是有瑕疵的物

  • 民法第 354 條規定,出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。
  • 民法第 359 條與第 365 條,買方應該在發現是凶宅後,立即通知賣方。這樣就可以在通知賣方後 6 個月內向賣方主張要解除買賣契約,或是減少售價。如果賣方是故意不告訴買方是凶宅,則不會受到 6 個月的時間限制。但要注意的是,如果距離交屋的時間點,已經超過 5 年,就不得提出了。

2. 不解約、不打折,但要賠償

賣方如果是屬於「故意」不告知買方該房屋是凶宅(在不動產說明書中說謊、登載不實),或是私下向買方保證過該房屋不是凶宅。買方可以選擇不解除買賣契約,也不請求減少售價,而是可以在 15 年內(目前實務見解)向賣方請求損害賠償。所以說如果距離交屋已經超過 5 年了,你也只能選責這條路了。

另外,賣方如果是像剛剛說的「故意」不告知,則還可能因此觸犯刑法的詐欺得利罪

買到凶宅案例?

1. 案例:頂樓加蓋燒死人,頂樓算不算兇宅?

A 先生前年買了一戶五樓公寓的五樓,後來輾轉才知到這棟樓的 5 樓原本有加蓋,但是因為一場燒死三個人的火警最後拆除。 A 就認為自己是買到凶宅,所以控告仲介跟前屋主並未告知,涉嫌詐欺並要求損害賠償

但檢方調查後認為, A 先生買的標的是「五樓」,就算當時頂樓加蓋(六樓)是由五樓住戶使用,但加蓋的部分早已燒毀,而且並不是買賣契約的標的。所以現在的五樓不能算凶宅,仲介跟賣家也沒賣凶宅給 A ,因此最終全案不起訴

2. 案例:媽媽跳樓死亡,導致租屋處變凶宅。屋主可否向兒女求償?

A 房客在自己的租屋處( B房東的房子)跳樓自殺身亡,導致房子變成凶宅。該房產也因此乏人問津,租不了也賣不出去,所以B房東決定向 A 的兒女索賠房價的損失。

法官認為 A 的兒女未辦理拋棄繼承,所以須連帶替媽媽賠償房價損失七十三萬元(根據不動產估價師聯合會鑑定,B房東的房價原為四百六十四萬餘元,變凶宅後,房價跌到三百九十一萬餘元,少了七十三萬元),全案定讞。

3. 案例:刻意隱瞞凶宅,買賣契約可否解除?

A 小姐去年以 500 萬元(低於市價的行情),向 C 買下新北市新莊區的一戶七樓房屋。入住後才從鄰居那探聽得知五年前在屋內有人燒炭自殺,原屋主 B 才會因此低價求售,賣給了第二手屋主 C 。所以是 C 買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給 A 。 A 小姐嚇得馬上搬家,並訴請解約退款。新北地院認定該屋確屬凶宅,判決解約,賣方 C 應全額退還 500 萬的屋款。

所以說從案例上來看,可以知道法官在量刑時其實也沒有太多的法源依據,最終還是要依照法官自己的心證去裁定。所以能避免買到這樣的房子真的就避免吧!畢竟你不信沒關係,但你未來要轉手,那個人未必不信啊!到時候產生糾紛,總是麻煩的!

參考資料:法操司想傳媒天秤座法律網

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