區段徵收 是什麼?區段徵收流程?能拿多少?我的地被區徵該怎麼辦?
收藏文章
很開心您喜歡 股感知識庫 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
股感知識庫
字體放大


分享至 Line

分享至 Facebook

分享至 Twitter


區段徵收 是什麼?區段徵收流程?能拿多少?我的地被區徵該怎麼辦?

2022 年 1 月 13 日

 
展開

區段徵收 應該也是近來很常聽到的新聞詞彙!所謂區段徵收,就是早期政府想出的配套方法,當政府沒錢卻又有遠大的計畫想要開發新市鎮、更新老舊的地區或是發起有利於地方發展的重大建設時使用。政府便會藉由發起區段徵收,來重新整理土地並變更土地使用分區(土地的用途),創造土地價值與居住環境的大幅提升,而後無償取得公共設施。

看起來雙贏的區段徵收為何常常變成公益團體抗議的題目?並有剝奪弱勢權益、圖利政府與大地主的惡名?若我收到政府的通知我的房子被納入了區段徵收的範圍,我又該怎麼積極應對?就讓筆者帶你來快速的了解!

區段徵收是什麼?

區段徵收 和一般徵收最大的差異就在於,一般徵收辦理完成後,地主領了補償金後就失去所有土地權利;而區段徵收的地主則可以選擇在整個徵收案的土地開發完成後,領回部分可建築的土地(抵價地)進行後續開發

但通常因為區段徵收的辦理,會伴隨著土地價值大幅度的提高(如由農業區等不可建築用地 轉為住宅區等可建築用地),所以區段徵收後可領回的土地必須依照原土地的價值重新分配,而多餘的土地則作為政府建設公共設施或轉售給其他需要使用土地的人,後再將經費挹注在未來開發建設上。

白話來說: 區段徵收 就是財產價值比例不變!最終分回到你手上的土地可能「面積縮小」但「價值提高」。這邊看不懂沒關係後面有範例說明!

區段徵收 一般徵收
地主的徵收補償方式 可選擇現金土地 僅有現金補償
徵收費用怎麼來? 可由區段徵收後的收益編列徵收費用 政府編列預算以支付補償費
完成後土地權利? 民眾可以徵收前的資產價值選擇領回部分土地 完全歸政府所有,地主喪失所有權利
完成後的土地使用? 範圍內公益性質的公共設施用意無常登記為公有,並得規劃部分可供民間開發的住宅、商業或產業用地 僅可作為公益使用,如國防、交通、水利、衛生、教育等

為什麼可以區段徵收?

依照土地徵收條例 第4條目前政府有以下 6 個目的可以辦理區段徵收,分別是:

  1. 新都市地區的開發
  2. 舊都市區域的更新
  3. 都市內農業區、保護區變更為建築用地
  4. 非都市土地的開發建設
  5. 促進農村地區發展
  6. 其他政府開發目的的需要

大家一定會發現最後一個目的其實就是為政府辦理區段徵收開了一個無限大的洞,所以舉凡交通建設、促進民間參與公共建設、發展觀光、建設離島等等都可以是區段徵收的原因。反正只要放不進前 5 種目的的,套用第 6 種就於法有據了!

對於地方而言,辦理區段徵收的初衷在於提供一種政府與民間共同促進土地價值的方式,在各級政府財政緊縮的情況下也能附帶完成地區必要的公共建設,而土地的所有權人也可以共享土地價值與居住品質提升的效益。

區段徵收流程

區段徵收施行:區段徵收區域?價值判斷?

如果是:原本就在都市計畫書中明定應以區段徵收方式辦理開發的地區

依照都市計畫範圍辦理土地的分割與測量,並進行土地所有權的調查及現有地上物(建築、農作物與相關附屬興的建設)價值的判斷作業,而因為區段徵收前的價值認定也包含了地上臨時性的建築物和農作物,所以為了避免土地的擁有者在知道區段徵收的計畫後,為了領取更多的補償金,所以政府也會發布公告明定區內禁止新建臨時性建築或進行現有建築的改造。

就像「桃園航空城區段徵收」的案例,這個航空城計畫在 2010 年 10 月 29 日公告中就直接明定,在徵收範圍清冊內的土地自公告日起,除非特殊申請通過,否則不得分隔、移轉、新建、增建,若有在公告時已在作業的工程也應該立即中止。避免地主為了拿到更高額的抵價地,胡亂加蓋,膨脹財產價值!

如果是:沒有都市計畫為依據的地區

不論土地位於都市或非都市計畫範圍,提出計畫需要辦理區段徵收的單位,都需要經過主管機關的審核,並辦理計畫變更、公開展覽、說明會、都市或區域計畫審議委員會,並由內政部核定後才能辦理。

延伸閱讀>>>桃園航空城 懶人包!開發範圍在哪?進度如何?開發限制有哪些?

區段徵收施行:核算抵價地、推展安置計畫

這個階段也是地主最需要關心的,主管機關會開始依照不同的土地與地主的需求進行現有土地價值的計算及後續土地分配的規劃,而針對選擇領回現金的地主也會開始核算可領取的金額。

另外針對範圍內各種權益受損的族群,如:弱勢的住民、土地過小或無土地的居民、商家臨時營業需求、農作物等,也會擬定對應的安置計畫,發放補償金或提供其他的公有空間暫時使用,最後則依據範圍內公共建設的工程規劃進行施工、驗收。

區段徵收施行:抵價地分配

區段徵收進程在所有公共建設完成後,將會計算徵收後的土地價值及每位地主的權力,並通知地主前來抽籤並依照序號選擇配回的土地。最後政府就能無償取得公共設施,並處分剩餘的土地。

而對地主而言,辦理區段徵收後會分回多少土地則依照徵收前判定的「徵收補償市價」總額,相應的在徵收完成後配回相應價值的土地面積(徵收前後價值比例不變,這邊看不懂沒關係後面有範例說明!),總體而言區段徵收原則上應該要有 40% 以上的土地分回給原地主。

區段徵收流程圖

區段徵收:抵價地試算案例

區段徵收的抵價地是指:當地主選擇「領回土地」而「非現金」時,在區段徵收作業完成後會配回的土地。那到底在區段徵收後身為原地主的我可以領回多少土地呢?

我們就用地主 A 來舉例:

STEP1:計算區段徵收前價值

在區段徵收前地主 A 擁有 100坪 每坪價值 10萬元 的土地,另外土地上還有價值 50萬元 的地上物(房子、農舍…等),所以地主 A 總共擁有的區段徵收前價值是 1,050 萬。

STEP2:價值轉換(算價值比例)

這是整個區段徵收最核心也是最常有爭議的部分,目的就是在計算地主 A 所擁有的權利能換成區段徵收後多少的價值(金額)。計算方式須先推算地主 A 在未來整個區段徵收所需補償的價值中所佔的比例(本案例為需補償土地的 0.0105 ),而後再用區段徵收計畫核算可以發出的總抵費地價值(本案例為 20億 )推算地主A可換回多少價值(本案例為需補償土地的2,100萬元)

STEP3:可領回土地面積計算

最後由地主 A 抽籤後依序排序希望分回可土地區位及類型,所以在區段徵收計畫中也會明定不同區段的土地單價,在本案例中假設地主 A 希望分回每坪 50萬元 的商業區可建築用地,則依照他總需補償的價值 2,100萬元 ,相除後地主 A 可分回 42坪 。雖然土地從原本的 100坪 變成 42坪 ,但土地總價值提升(與區段徵收範圍內的總價值比例不變)!

抵價地分配試算

區段徵收可以拒絕嗎?

如果你的土地正好位在區段徵收的範圍內,則筆者建議首先一定要積極的參與相關的程序,才能在適當的時機保護自己的權益,因為政府所有的文件皆會公開公告 30 天並應主動書面通知相關的地主,時間絕對是其中的關鍵,若有任何的疑義務必在公告期間提出,否則就會被視為默認計畫執行的正當性,變成都市發展下被犧牲的少數。而對於有強烈自用需求的地主,也可申請範圍的調整或適當的安置及搬遷補償。

第二點建議主動了解自己所有的土地、建築、地上物、農作等等資產在徵收前的價值,並瞭解在徵收後的土地增評估是否合理,若有需要則可以請公正的第三方單位協助鑑價;最後,不論地主選擇徵收後收取補償金或領回土地,皆享有免徵土地增值稅、區段徵收後第一次土地移轉及兩年內地價稅的減免

區段徵收 VS 市地重劃

區段徵收 和 市地重劃 是目前政府取得公共設施或推動公共建設最常見到的手段,而為什麼高雄新市鎮的一期是以市地重劃方式辦理,而二期及後期發展區的橋頭科學園區則是以區段徵收辦理?其實兩者有很多本質上的差異

區段徵收的本質還是徵收,所以大多說的案件應該要有很明確的公共性和公益性,如前面的例子就是為了要開發橋頭科學園區帶動地區產業發展這個公共的目的所以以區段徵收的方式辦理;而市地重劃則主要目的是在都市範圍內畸零、難以使用土地的重新分配整理,並將土地變得方正且留設必要的公共設施,而兩者最終的目的都是希望藉由土地的改造提升土地的價值並提高地方的生活品質。

延伸閱讀>>>市地重劃 是什麼?為什麼土地可以重劃?重劃費用誰來付?土地怎麼分?

區段徵收 vs 市地重劃

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
分享文章
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
收藏 已收藏
很開心您喜歡 股感知識庫 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
股感知識庫
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
地圖推薦
 
推薦您和本文相關的多維知識內容
什麼是地圖推薦?
推薦您和本文相關的多維知識內容