半吊子與專家的分析差在哪?雲端房產業務「EXPI」有戲嗎?
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半吊子與專家的分析差在哪?雲端房產業務「EXPI」有戲嗎?

2021 年 3 月 25 日


我發現在投資上,最害人的內容其實不是那些很High或心情發洩文,而是那些半吊子的意見。什麼是半吊子意見呢?我們用今天的公司, eXp World Holdings,來可能解釋下。

什麼是半吊子內容?

我們也許都同意,如果自動駕駛繼續發展,光學雷達公司將會有不錯發展。我們也可以說,世界上的垃圾越來越多,所以一些垃圾處理和資源回收公司將會大有發展。或者,太空將是下一個新產業,衛星聯網將大有可為。

其實上面都說得沒錯,但是那些內容可能會害人,因為如果只相信質向的分析而沒有提供基本面數字做交叉佐證、沒有在時間點上做確認,那麼看似專業的分析,實際上也許只是半吊子的意見/看法而已。

我會這麼說是因為,我也對光學雷達很有興趣,但結果一查這些公司,全部都還沒有實際營收起飛,幾乎都是擁有很多 “ 合約 ” 合作上的 “ 預估營收 ” 。在我的經驗看來,不用怕 FOMO 錯過,等到實際收入進來時再買入也不一定就遲。又或者垃圾回收的公司,看似有很大垃圾商機,結果其實營收成長率也還好。我們要有實際數字做為基礎,可預見的數字做判斷跟信心來源、這樣結合質向的分析與數字的分析。我想,這樣大家就比較能分辨只是邏輯上很有成長機會的公司,跟現在正在高速公路成長的公司的差別!

eXp World Holdings,也許是房產業的 Game Changer

低利率將會推升房屋銷售,我們能不能從中找到成長公司呢?(<– 質向的想法)

eXp 是一家基於雲的房產經紀公司,藉由數位化來降低成本,再把降低的成本提供給房產經紀人更好的利潤分成。 eXp 在房地產經紀是一個相對較新的公司,但是我們都知道,房產經紀的客戶常常都掌握在經紀人手裡,如同保險業務員一樣,當販售的產品相同或類似,經紀人跳槽並不是一件稀奇的事情。

經紀人每天去工作不是去營業處參加早會,而是可以直接在家上網,進入一個虛擬世界裡面,使用自己的虛擬角色跟同事/主管互動,參加早會和訓練,然後就直接可以出外服務客戶或帶著參觀物業。

這個商業模型就是一個飛輪,推動了經紀人和收入的快速成長。只要能夠提供如同傳統公司一樣品質的服務和品牌質感,經紀人當然會為了更好的分成所吸引。

我覺得這個商業模式另一個可怕的地方就是他可以快速複製和拓展。只要有越多的經紀人加入、越多的據點,就可以期待越多的營收。當傳統房產經紀公司還要尋找實體店地點,打點硬體等等相關設備時, eXp 可以更快速直接把新地點的經紀人納入這個軟體虛擬世界就可以了。

eXp 採用 80 / 20 分潤,經紀人拿 8 成佣金,然後為公司提供 1 萬 6 美元營收後經紀人後續佣金自己全拿。Seeking Alpha有一個看多的經紀人說:「我從事房產業務已經有 20 年,完成了 1300 筆交易,但從未看過接近 eXp 這樣的分潤比例。」

實際上,在 2020 年, eXp 才剛在南非,印度,墨西哥,法國和葡萄牙開展業務,接著 2021 就要拓展到波多黎各,巴西,義大利和香港。這個公司在之前還只是在北美發展而已!這個 “ 拓展 ” 的資訊,讓我們可以高機率預測營收可以隨之成長,這也是這間公司股價 2021 年 1 月持續攀升的原因之一。(<– 質向的想法)

虛擬世界:VirBELA

▲ eXp 的虛擬總部與虛擬世界樣貌

雖然有投資人為這個看似虛擬人生的軟體感到興奮,因為疫情關係,很多大學、公司使用了這套系統來上班、上課,聽說HTC也是客戶,但不知道他們怎麼應用就是了。我個人認為這個系統不會是什麼改變我們在家工作的劃時代產品。對我來說,這是一個錦上添花。因為不一定所有產業都適合這種系統,最重要的還是房產經紀本業可以快速發展。

數字部分

我知道數字無聊,所以通常簡單說說,但我們必須過濾和交叉驗證,才能挑出「正在成長」的公司,還有可以想像與掌握的趨勢前景。

利潤的提升在我截圖的時間點看來已經不便宜。營收成長預測會從 73% 掉到 43% ,我希望不要掉那麼多,可以在 60% 左右維持或更好。現在 2.73% 的利潤率應該要再提升,這樣本益比的壓力就可以減少些,因為單單利潤率的提升就可以增加 EPS。

另一個我們要關心的指標就是經紀人成長的速度, 2020Q4 說全球達成 4 萬位經紀人,yoy 成長率 60% ,希望繼續維持。如果很多以上我希望的事情都沒有發生,即使現在表現不錯,在未來我一樣也許信心中等,我不覺得這公司會變成我的大部位持股,但人心善變難說喔~💀 我們還有很多其他也很棒的投資機會,不是嗎?

空方部分

作為看多的我,一定看空的地方會稍微薄弱,不過我們還是可以拿幾點出來講。在我寫文的這個當下也就是二月初,其實估值已經不便宜,關於估值記得去看這個文章。我們可以等到新一年的狀況出來再評估。

eXp 的本身商業模式和利潤率本來就會偏低,這是一個天生的硬傷,不像軟體產業這麼爽,所以一旦成長期過了, eXp 將可能掙扎於低利潤率而無法得到更高估值溢價。再來,因為股票會作為獎勵發給表現良好的經理人或讓他們認購,持續的股權稀釋就無法避免。作為股東的我們願意接受多快的稀釋速度呢?會不會成長都給稀釋掉了呢?最後新國家的發展能否順利,都是要繼續觀察的。反正我們永遠別忘記:

  • 基本面數字
  • 技術面市場看法
  • 估值/貴或便宜
  • 公司故事與未來判斷(<– 質向的想法)

掌握好,就可以好好過濾雜訊,避免買到自己和別人其實都不清楚的公司。

後記:我買入 EXPI 的時間分別是 2020 的 11 月、 12 月、 2021 的 1 月。持有成本約 30.8 ,目前佔我組合約 6 ~ 7% 。最近回調後回到約 81% 的未實現獲利,這印證了我在 2020 的想法,我並不覺得成長股中只有 Saas 或就是毛利率超好才能賺大錢,重點是買入價位相對毛利率+成長率的考慮。

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