南科 分析懶人包!買哪個區域最好?機能如何?未來發展有哪些可能?房價如何?
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南科 分析懶人包!買哪個區域最好?機能如何?未來發展有哪些可能?房價如何?

2021 年 10 月 6 日

 
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南部科學園區 ( 南科 ) ,是設於台灣南部的科學園區,其中台南園區有 1,043 公頃、高雄園區 567 公頃&生技醫療器材專區 30 公頃。最近也因為台積電可能要到 南科 (台南園區)設廠的消息,不段推升這區域的房價成長。到底 南科 未來發展真的會好嗎?如果要買這附近區域應該買哪?交通機能、生活機能如何?一起來看看吧!

南科特定區介紹

南科特定區橫跨台南市善化區、新市區、安定區等三個行政區,包含位於直加弄大道東西兩側的 A 、 B 及 C 區, 178 線南側(興農路)的 D 、 E 區,及鐵路以東、西拉雅大道南北兩側的 N 、 O 區,總面積合計約 431 公頃。

所以南科其實主要可以拆成三部分來討論:

  • 南科特定區(科學園區部分)
  • 南科特定區(非科學園區部分,包含 A~O 區)
  • 周邊市鎮,包含新市,善化,以及安定市區

西側支援產業使用,東側支持住宅與生活機能

科學園區發展如何影響房價?

但南科的不動產市場潛力到底如何?真的有像新聞上說的這麼有競爭力嗎?畢竟南科房價主要是依靠科學園區才有支撐,所以競爭力高低,也是要看南科的發展前景。

這邊提供給大家一個健康的房市增長模型!當產業開始進駐一地區,最先帶動的必然是工業地產。但隨著就業人口的移入與增長,也會漸漸帶動住宅與零售等不動產需求。相較一些區域題材與交通區位的操作,筆者認為這是更為健康的房市增長模型。雖然這樣的週期相對而言會拖比較久,但畢竟背後有產業動能作為支撐力度,所以泡泡比較不容易破。可參考的案例就像是新竹科學園區周邊、內湖科學園區週邊的概念。

產業如何驅動房市增長示意圖:就業人口驅動商用、工業、零售與住宅需求

南科未來發展

基於前述的增長模型,南科房市的關鍵取決於三個層次,分別為:

  • 南科的產業結構
  • 就業人口數與消費力
  • 園區可持續性增長預期

產業前景與可持續性

從產業結構與營收表現來看,隨著 台積電 先進製程與荷蘭 ASML 進駐,營業額年增 14% 。

就業人口增加

去年就業人數約 8 萬人,南科管理局表示接下來 3 年,約有每年 2000 人的人口增速。效應也體現在行政區的人口增長中,永康、善化與新市平均人口社會增加增率是台南人口增速最快的幾個地區之一。

土地

目前南科土地出租率已達 98.9% ,面臨產業用地不足的問題。政府目前戶再釋出 A~C 區與三期擴建,總計約 132 公頃的產業用地供給。

基於以上的分析,筆者認為隨著半導體產業聚落的形成與穩定的吸引科技人口移入,未來南科的房市仍然前景可期。

南科產業結構與就業數:就業人口預估以約每年2,000人增長

南科周邊發展

南科特定區周邊計畫(非科學園區部分)主要以 A~O 區命名,容易看得眼花撩亂。筆者初步為讀者粗分為兩大區域:

  • 東側: A~C 區鄰近安定交流道,主要支援產業服務。
  • 西側:規劃為生活服務區域。

以下就為讀者詳細介紹西側的分展概況。

南科西側發展區塊:LM特區最先開發完成

南科LM特區房市概況

西側最著名的莫過於 LM特區 了,是南科特定區中開發得最早的。也充滿了筆者的回憶,暑期實習時曾經獨立參與過其中一案的小型商場設計提案,直到近 4  年後的今天仍沒有被蓋出來。但後方已經從當初記憶中的疏疏落落的建案,到現在全區已成為景緻優美的住宅區。

最大的賣點在於陽光大道兩側的公園與綠地規劃,讓環境與市容都非常舒適。且因為定位南科客群,建案坪數與規劃都相對高端。但純住宅區規劃也會面臨生活機能相對缺乏,需到鄰近的新市、善化才能滿足相關需求。

 N 區與 O 區跟 LM特區 相鄰,未來將作為生活服務區使用,猜測應為住宅區與商業區。此外,也預留了 4.5 及 2.5 公頃之學校用地,因應未來就學議題。現階段正在辦理區段徵收。

LM特區空拍圖&市容

南科特定區周邊市鎮

南科周邊區域主要以三個市區為主,包括新市市區、善化市區與安定市區。從上述的區域定位可以知道,南科帶動的住宅與生活區位大多集中在西側,除了房價漲幅外,也帶動廠商進駐。

站在外地人的角度,因舊市區街道格局與市容相對老舊,如果想要置產的話,優先考量新規劃的重劃區置產是一個必然的道理。

南科與周邊市鎮區位圖

南科交通狀況與生活機能

科學園區往往一大問題就是交通&生活機能不足。畢竟要有這麼大面積的空地來進駐產業,勢必只能選址在比較郊區的位置。但這樣對於在這邊上班、定居的人們來說卻又非常不便。也因此科學園區的新設往往也會輔以其他的大型公共建設,讓整個園區的效益可以最大化並擴及周邊的地區。

同樣的情況也發生在南科!全南科人現在都在引頸期盼的就是北外環(台南都會區北外環道路,又稱鹽水溪環河快速道路、台南環河快速道路)。這條快速道路,全長雖然只有 14 公里,但卻是南科交通的重大利多!目的在於串連台南東西向交通動線的問題。從西南方的安平開始,沿鹽水溪,串連到北側的南科,相較於國道八號更貼近市區,從 台17線 到南科只需 12 分鐘

顯而易見的,北外環對台南市的房產格局有重大影響。因為在未來,從安平到南科只要 15 分鐘。這樣的路網能夠放大南科效應,使科技新貴往台南市區、北區、安平、以及鄰近重劃區(包括大橋頭重劃區、九份子重劃區)等接近市中心的新興區位置產,在兼顧通勤時間的同時,也顧及良好的生活機能。

北外環從市區到南科約15分鐘

南科房價如何?

近年台南房市火熱,可已從價格與交易量中看出端倪。房價漲幅為六都之最,年增率為 7.74% ,交易量則持平,總體而言呈現價漲量穩的格局。

而單論最近一年數據來看,台南房市漲幅近 10% 的區域,除了中西區這個老舊精華區年增率 17.3% 表現最亮眼之外,就屬新市(17.8%)與善化區(9.44%)與永康區(10.42%)房價漲幅最有感。除善化區外,新屋每坪成交價已經超過 20 萬。

如此亮眼的房價表現,可以歸功於兩點:

  • 低基期效應:本身房價基期低,漲幅與動能自然較房價高的蛋黃區要驚人許多
  • 南科題材

而未來如果南科的效應持續發酵,依照前面提供給大家的發展理論,照理來說房市應該還會繼續熱一陣子!

南科房子可以買嗎?

南科對台南房市的影響,是顛覆性的。不只帶動題材,周邊房市,更配合政府路網與政府建設力度的加大,讓影響力擴及整個北台南。這篇就收在較為宏觀的角度,為大家總結本篇南科市場分析重點:

  • 看好南科的房市增長模型,由產業與政策作為核心驅動
  • 置產與投資:以外地置產的科技新貴角色思考,周邊重劃區相較舊市區更為搶手
  • 路網效應:未來南科效應將藉由北外環拓展至台南市區,關注北外環週重劃區。九份子重劃區、鹽行重劃區…等

南科空照圖

【參考資料】

  • 好時價
  • 樂居網
  • 財訊
  • 南部科學園區年包報
  • 台南市政府官網,南科特定區細部計畫

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