土地謄本、建物謄本是什麼？地籍謄本資訊怎麼看？謄本懶人包！
土地謄本、建物謄本都是租屋、買房時必須會看的東西！在上一篇介紹房屋權狀的文章中，我們知道房屋權狀是屋主用來證明產權的方式之一，但是權狀只能代表申請時的產權狀態，若之後有其他的權利變動，是不會即時反應在權狀上的。因此還要再去查閱「建物謄本」、「土地謄本」才能知道不動產最新的產權狀態。而且如果之後有任何的法律糾紛，都還是會以建物謄本、土地謄本為準，由此也可以看出謄本的重要性。
地籍謄本包含：土地謄本、建物謄本都超級重要！這些地籍謄本又可以依照資訊呈現的區塊不同而分成「標示部、所有權部、他項權利部」；以及依照揭露的資訊＆可申請的身份不同分成「第一類謄本、第二類謄本、第三類謄本」！是不是超複雜？租屋＆買房一定要學會看懂！
謄本是什麼？什麼是土地登記？
到底什麼是謄本？謄本簡單來說就是一種記載的文件。每塊土地、每棟房子都需要經過地政機關的登記，可以概括的說是「土地登記」，但這裡所謂的「土地」其實泛指所有不動產，也就是土地和建物都算在內，也都需要登記！
而記載這些登記資料的文件就被稱作「謄本」，那當然記載「土地登記」的文件被稱作為「土地謄本」；記載「建物登記」的文件被稱作為「建物謄本」。因此市面上所見到的房子，其實都應該要可以查詢到房子的「土地謄本」和「 建物謄本 」，這兩份謄本是了解房屋產權狀態最可靠也最重要的文件。
註：廣義的土地登記還可以包含其他形式的登記，包括消滅登記、塗銷登記…等。但這邊我們只討論狹義的土地登記（所以權登記）！
建物謄本、土地謄本怎麼看？
無論是土地謄本或是建物謄本，其內容都是由「三部」所組成，這「三部」分別為：
- 標示部
- 所有權部
- 他項權利部
相信讀者看到這裡，腦中已經有無數的問號，怎麼又冒出了「三部」？而這「三部」都在說什麼呢？其實並沒有想像中複雜，以下我們將就這「三部」進行詳細的介紹。
謄本標示部
謄本中的標示部主要紀錄一些不動產的基本資料，例如在土地謄本的標示部中，就包含了：
- 土地的登記日期
- 登記原因
- 面積
- 使用分區
- 使用地類別
- 公告土地現值
- 地上建物建號
- 其他登記事項
而在建物謄本的標示部中，除了上述的內容外，還會有建築完成日期、附屬建物的面積和用途、共有部分的面積和權利範圍等。如果對前面的專有名詞不太認識，可以參考房屋權狀的文章，這裡都有詳細的解釋。
謄本所有權部
在 建物謄本 或 土地謄本 中，所有權部主要紀錄不動產的所有權狀態，會出現建物/土地所有權人的姓名、身分證字號、住址等，以及所有權人擁有的權利範圍、當期地價、他項權利等等，可以說是涉及所有權的細節都會在這裡有紀錄。以下重點介紹幾個欄位：
權利範圍
指所有權人擁有該宗土地的範圍。如果權利範圍為持分時，則代表該宗土地是由很多人所共同持有，此時某個所有權人實際上所擁有的面積，則是以土地標示部登載的面積乘上權利範圍所載的持分所得。另外，值得注意的是，除非訂有分管協議，來區分各權利範圍的位置外，不然各所有權人所擁有的權利範圍在不動產中是不區分位置的。
權狀字號
記載著所有權人持有的權利證明書字號（可作為辨識權狀真偽的方法之一）。
相關他項權利登記次序
指的是記載著該所有權的設定負擔，簡單的說就是該所有權的借貸或設定記錄。這是判斷該所有權人是否有他項負擔的方式之一，假設有一個他項次序，表示有設定一胎，詳細的設定內容則必須查看後面的他項權利部。如果沒有出現本欄則表示該所有權沒有設定他項權利。
其他登記事項
如果此欄位有預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封及禁止處分等限制登記資料時，表示這宗土地已被依法限制並禁止辦理移轉過戶登記也不能設定他項權利，而這些資訊在所有權狀上是看不出來的。
謄本他項權利部
他項權利部主要紀錄不動產的他項權利狀態，舉凡抵押、地上權等，都會出現在他項權利部，並且會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等，可說是謄本中最複雜、最容易有糾紛的部分。以下重點介紹幾個欄位：
登記次序
指他項權利人在這宗土地設定他項權利的先後順序。如果不動產上有多筆抵押權的話，登記次序在前的人有優先被清償的權利。
權利人
通常是辦理房貸的銀行或壽險公司，如是自然人姓名，可能為民間借貸，代表屋主可能急需用錢，能夠增加買家的談判空間。
擔保債權總金額
如果權利人為銀行的話，此欄位可用來推估購買成本。擔保金額通常為貸款金額的 1.2 倍，因此貸款金額=擔保金額/ 1.2 ；若屋主貸款八成買入的話，就可以知道其成交價=貸款金額/ 0.8 。
債務人及債務額比例
一般來說是屋主，若不是表示可能有其他人用此屋去底押貸款。例如父母親提供房子給兒女向銀行借錢去作生意，此時父母是義務人，兒女即為債務人。
土地謄本、建物謄本差異？
相信讀者看到這裡，可能還是對謄本「三部」的功能摸不著頭緒吧。別擔心，下面我們簡單總結一下「三部」各有哪些功能和內容，方便讀者在謄本中快速找到想要的資料！
地籍謄本種類？
地政謄本可分為地籍謄本、圖類謄本，其中地籍謄本（包含土地謄本、建物謄本）可分為以下三類：
第一類謄本
- 誰可以申請：由土地或建物的登記所有權人本人、依照其他法令
- 謄本內容：上面會有完整的登記人資料，包含姓名、地址、身分證字號、出生年月日
第二類謄本
- 誰可以申請：所有人都可以申請（一般民眾、非所有權人都可以）
- 謄本內容：因為開放給大家申請，所以由於個資法的關係，部分資料會被隱藏
第三類謄本
- 誰可以申請：和土地或建物的登記所有權人在法律上有利害關係者
- 謄本內容：會有完整的姓名、地址
申請謄本方式
以雙北市為例，目前申請謄本有下列方式可以進行！
- 臨櫃申請：可以到台北市任一間地政事務所或地政便民工作站申請紙張謄本
- 網路申請：紙張謄本申請也可以透過【市民服務大平台】申請；電子謄本則可透過【網路申領電子謄本網站】或【北北桃地政資訊網路e點通】申請
- 通信申請：將謄本申請書、足額費用及郵資一併寄送到台北市任何一間地政事務所申請，並在信封正面左上角註明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣（第一類及第三類登記謄本及地價謄本不受理通信申請）
- 便利超商申請：請持自然人憑證或工商憑證至7-11、全家、萊爾富、OK等 4 大超商申請。（僅提供第二類登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本申請）。
💡編按：台北市、新北市、桃園市及台中市在 2023 年 11 月起推出智能的「北北桃中四市謄本櫃員機跨縣市聯發圖籍謄本」，民眾只需使用自然人憑證、健保卡、身分證等驗證方式，即可申請跨縣市的謄本！
台北市目前在台北市政府 1 樓北區聯合服務中心以及中山、古亭、松山、大安、建成、士林地政事務所內有提供此服務。新北市則在新北市政府聯合服務中心以及板橋、新莊、三重、中和地政事務所有提供此服務。桃園市則有桃園、平鎮、龜山地政事務所以及地政便民工作站市府站、六和站有提供此服務。台中則由中山及中興地政事務所推出此服務。有需要的民眾歡迎到這些場所使用謄本櫃員機喔！
地籍謄本、建物謄本申請準備資料？
那想要申請謄本應該要攜帶哪些文件呢？申請謄本時應該攜帶：
- 無論是本人或代理人，都要攜帶有照片的身份證明文件正本
- 須提供地段、地號/建號（可攜帶土地所有權狀影印本供申請時參考）
- 若相關資料都沒帶，可以建物門牌查詢得知地段、地號/建號（需收取 20 元門牌查詢費用）
謄本申請費用
- 建物謄本、土地謄本、地價謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本等電腦列印每張 20 元
- 登記（簿）謄本人工影印每張 5 元
- 地籍圖謄本人工影印每張 15 元
- 地籍圖謄本人工描繪每筆 40 元
- 地籍圖謄本電腦列印每張 20 元
電子謄本
電子謄本的申請服務包含可以申請：
- 第一類地籍謄本及圖類謄本
- 第二類地籍謄本及圖類謄本
想申請電子謄本可以到 全國地政電子謄本系統 申請全國各縣市謄本，或到 地政資訊網路e點通服務系統中華電信 及 關貿網頁 請領台北、新北及桃園市內謄本。
台北市地政事務所
- 松山地政事務所：台北市信義區莊敬路 391 巷 11 弄 2 號，電話 (02)2723-0711
- 古亭地政事務所：台北市文山區萬隆街 47 之 12 號 2 樓，電話 (02)2935-5369
- 建成地政事務所：台北市萬華區和平西路三段 120 號 8 樓，電話 (02)2306-2122
- 士林地政事務所：臺北市士林區中正路 439 號 5-7 樓，電話 (02)2881-2483
- 中山地政事務所：台北市中山區松江路 357 巷 1 號，電話 (02)2502-2881
- 大安地政事務所：台北市大安區信義路四段 335 巷 6 號，電話 (02)2754-8900
謄本和權狀的差異？
既然「權狀」和「謄本」都是在不動產買賣中重要的文件，那這兩種文件的差異在哪裡呢？單看內容的話，其實差異不是很大，但在法律層面就有很大的差別！民法第 758 條中規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」而條文中所說的登記，就是在謄本中登記的意思，所以一切產權的變動，只有在謄本上有登記才算數。
所以行政機關和法院也都會以謄本的登記內容，來做為行政或判決的主要依據哦！因此可以把權狀想成是登記完成之後的一張簡易的證明，是謄本的衍生品而已。這樣理解的話就知道這兩種文件哪個比較可靠了吧！
謄本、權狀都要會看！
經過上述的介紹，就知道房屋買賣光看權狀是不夠的，只有去調閱謄本才能知道不動產的產權狀態，而且還可以推敲出屋主的購房成本、資金成本，甚至屋主是否有急需現金的傾向。這些細節都有助於買家和屋主進行談判，把握上述的知識，說不定就能幫自己省下一筆可觀的費用哦！
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