央行打房真能抑制房價?祭出 4 大措施,會打到我嗎?
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央行打房真能抑制房價?祭出 4 大措施,會打到我嗎?

2021 年 1 月 19 日


安琪拉是從 2019 年年初開始寫青埔主題的部落格,當初寫文章時 IKEA 還沒蓋起來,還被相信「青埔是鬼城」的論點給攻擊。到了 2020 年底,建設進駐+剛性自住買盤,以及今年房市全面大漲,看著青埔房價從 2 字頭上演大復活,冠德( 2520-TW )青璞匯的實價登錄也從 3 字頭直衝到 4 字頭!

今年房市那麼熱的原因,不外乎受惠於台灣防疫做得好、台商回流以及史上最低房貸利率這三大因素。許多熱錢湧向房地產,而擁有眾多建設利多的桃園青埔也成為今年媒體的曝光焦點,光是從 21 世紀不動產整理出來的數據就能看出端倪!

預售屋價格水漲船高

安琪拉即便已經在青埔買房了,但仍然會去看新建案並且分享賞屋心得給安粉們。安粉們也知道我會簡單分享在部落格和[email protected]上,推薦的就會獨立寫成一篇文章,但是今年能推薦的建案實在是太少⋯⋯。因為愈來愈多建案開價都跑到 4 字頭,以「成本除以售價的CP值」角度來看,自住客真的很難下手啊!!!

以常理來說,預售屋賣的是未來價格,所以成交價格會比成屋高通常是合理的。但說到底價差多大,也是跟消費者的接受程度有關啊!!!大家普遍能接受預售屋的均價比新成屋貴約 10-15 %,但有些建案的價差明顯超越這數值⋯⋯。

不過一山還有一山高,新竹的漲幅比桃園還誇張!根據國泰不動產可能成交價指數(新推案價格), 2020 年第 3 季全國成長率已達 9.46% ,No. 1 新竹( 18.25% )、No. 2 桃園( 11.23% )、No. 3 新北( 10.49% )等漲幅更高於平均值。個人覺得這數字太保守了XD預售屋和紅單交易應該遠遠超過(只可以預售屋不易掌握成交價,分析師無法計算)話說台南怎麼沒算進去?我台積電( 2330-TW )的朋友說有些新人進公司沒幾個月就開始看房了!

我是 2020 年買預售屋,該不會買到盤子價了?

既然預售屋漲價來勢洶洶、開案第 1 天便銷售一空的亂象多到驚人!政府這次也算是鐵了心要打炒房,各式各樣的大動作像是實價登錄 2.0 、稽查違規事項⋯⋯。等全部都在年底前出現,對於我們這種自住客來說算是好事!

有些人可能擔心說自己是在 2020 年買房,那這樣會不會買貴買到盤子價?但安琪拉想說的是:「你是買來自住用,只要你看好自己買的區域+建商品質還不錯的就不必過於擔心!你又不是像投資客那樣 1 年內要脫手,你一住就是 5 年、 10 年,加上台灣的房市一直都是大漲小跌,少子化只會加劇更多人移居到都市,蛋黃區永遠是保值的。」

再者,政府現在打炒房就是預期明年房市會有更多人買房,畢竟現在全球貨幣寬鬆政策下,央行不得不調降史上最低房貸利率 1.3% ,這麼漂亮的數字對於可以貸款到 8 成的自住客來說,無疑是買房換屋最好的時機!(所以政府才會想打投機客啊~)因此今年在青浦買房的安粉們不用過於擔心,畢竟青埔已經經歷過 2015 年的逃走潮,現在算是比較剛性的自住買盤,不至於崩盤。(應該說也回不到 2 字頭了⋯⋯。)

央行祭出 4 大打炒房措施!會不會也打到我?

央行大動作祭出的 4 大打炒房措施,只有一條跟我們有關,也就是「針對自然人,第 3 戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為 6 成,無寬限期」。也就是說,買第 1 戶的首購族和第 2 戶的換屋族,一樣可以享有 8 成貸款和寬限期!

通常我們這種平民老百姓,自住最多就是 2 棟房子,能買到第 3 戶相信手上現金也不少。加上法律上是掛自然人,如果是真的想幫長輩或兒女買新宅居住的話,只要他們名下沒有不動產,以他的名義購買還是不會受到影響。(但長輩的貸款年限和成數沒那麼漂亮,畢竟沒有銀行願意貸 30 年給長輩,這部分就需要請教銀行專員)

其餘的皆是對公司法人與建商祭出選擇性信用管制,避免建商囤房。在青埔我就有看過實際案例,一年前去看該建案時說只剩下 2 樓一間。結果近期打電話過來說股東釋出精華戶 56 坪 3 + 1 房,邀請我去賞屋,個人也非常相信過去參觀以後總價會比以前再貴個 200 萬!(好險我鄰居沒去買,本來她是非常喜歡那建案的XD)

為維護居住正義.炒房亂象已受到重視

政府會這麼急著打炒房,主要有 4 點原因:

  • 第一,全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。
  • 第二,銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高, 2020 年 10 月底銀行不動產貸款占總放款比重為 35.9% ,接近歷史高點之 37.9% 。
  • 第三,央行觀察到自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資行養地、囤房餘屋貸款亦有授信條件過鬆等現象。
  • 最後,政府雖然已經有邀請銀行進行道德勸、派員實地查核,也呼籲銀行持續強化不動產授信風險控管。制訂一致性規範,方便銀行遵循。

所以說,政府打炒房不會影響到首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。這是為了避免建商、銀行與消費者因為房價大漲大跌的「硬著陸」而受重傷,希望透過這些措施能夠讓房價「慢慢上去、慢慢下來」。也希望整體預售屋的房價有慢慢緩降的趨勢,否則預售屋飆漲得太可怕,對於我們買方也不是一件好事。但整體而言,明年依舊是買房的好時機( 1.3% 真的很漂亮!)

還是鼓勵安粉們多做功課、多去研究,還有忍住那股衝動購買的慾望,祝福妳能買到心目中那理想的好房子。也附上安琪拉與房產投資達人Dennis,針對這次央行打炒房的精彩對話討論吧!

參考來源取自

  • 國家發展委員會經濟發展處「健全房地產市場方案」
  • 蘋果時報:https://tw.appledaily.com/property/ 20201207 / YDVYDBYY5BBUFOYN7YU5U4G52M /
  • 經濟日報:https://money.udn.com/money/story/ 5886 / 5048069
  • 財經M平方【總經Spotlight】:https://scantrader.com/article/ 017644fe16d10000061b000000000000

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