容積獎勵 是什麼? 容積移轉 有什麼條件? 增額容積 可以用買的?
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容積獎勵 是什麼? 容積移轉 有什麼條件? 增額容積 可以用買的?

2021 年 9 月 2 日

 
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容積獎勵 顧名思義就是給你更多的容積當作獎勵; 容積移轉 也是指將某地的容積移轉到另一地方去用。在前面的文章中,介紹過容積的基本概念和計算方法,也說明了容積會直接影響到建商的收益和消費者所負擔的成本,因此可以把容積看成是一種重要的籌碼,決定了基地的開發方式

但一般來說容積都已經被使用分區和基地大小所決定了,唯一能夠後天改變的就是透過容積獎勵及容積移轉這兩種進階取得的容積手段了

容積獎勵是什麼?

容積獎勵是一種利用容積來獎勵民間參與建設的制度。

從政府的角度來說,會希望每個社區都有足夠的開放空間和公共設施,但政府的經費有限,無法負荷這樣龐大的支出,所以只要是民間自願參與公共設施的建設,或預留公共開放空間的話,政府就會給予適當的容積獎勵來補貼相關的費用。

舉例來說,容積就好像每個人的身高一樣,能夠長多高是天生注定的(土地使用分區規定)。不過要是今天有人願意幫大家摘高處的水果(提供公共價值),那老天就會透過「身高獎勵(容積獎勵)」來讓他長高,幫助社會其他人!

延伸閱讀>>>土地使用分區 是什麼?為什麼要劃分使用分區?住宅區 商業區有什麼差?

容積獎勵相關的條文散布在各部法律和條例中,以下列舉幾個比較常見的法律:

容積獎勵操作示意圖

容積移轉是什麼?

容積移轉 顧名思義是一種容積在不同基地間轉移的制度。

這聽起來似乎很方便,是不是我們就可以隨時隨地的移轉容積呢?答案是不行的!

在「都市計畫容積移轉實施辦法」中有明確規定,容積被轉出去的基地(簡稱送出基地)只能是古蹟土地、公共設施保留地等,因公共利益因素被政府限制不能利用的土地,例如台北市的大稻埕就是典型有大量送出基地的保護區。

而接收容積的基地(簡稱接受基地)的選擇就比較多了,原則上只要在同一都市計畫內的土地都可以移轉,但不同都市計畫的基地就沒有辦法了,比如台北市和新北市之間就不能相互移轉容積。

所以說如果想要透過容積移轉的方式幫要蓋房的土地增加容積,你必須:

  1. 先擁有一塊與要蓋房子的土地( 接受基地 )在同一個都市計畫區的土地( 送出基地 )
  2. 送出基地必須是古蹟土地、公共設施保留地….等

容積移轉操作示意圖

增額容積是什麼?

增額容積 是一種比較新穎的容積制度,通常是應用在交通站點(高鐵站、火車站、捷運站等)附近地區,地方政府會在基礎容積上再分配一定比例的 增額容積 ,讓想要多蓋幾層樓的人,可以用現金跟政府買 增額容積 。如此一來,既能促進都市緊密的發展,還能為政府籌措建設的經費,可説是創造政府民間雙贏的制度。

延伸閱讀>>>士林捷運站 TOD 開發案懶人包!什麼是 TOD ? 士林 有機會東山再起?

增額容積操作示意圖

增額容積VS容積獎勵

同樣都是增加容積,增額容積和容積獎勵還是有一些不同之處的,像是

  • 政策設立的目的
  • 增加容積的條件
  • 是否能夠預期增加比例…等都有很大的差別。

主要的差別如下表所示:

增額容積 容積獎勵
取得容積條件 交通站點附近 滿足法律的建設要求
是否能預期新增容積的比例
是否要有公共性
是否要額外出錢

增加容積的方式

初步介紹了容積率的三種進階玩法,可能會比較複雜一點,不過說來説去其實就是政府公權力和民衆之間的角力,政府有容積但沒錢,而民衆有錢但沒容積,所以怎麽設計一個公平的遊戲規則,讓容積可以活用起來,這是目前各方都很關心的議題。在後續的文章中,我們也會進一步細講容積的具體玩法,敬請期待!

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