【 實價登錄 】買房 實價登錄 系統超多種!哪一種最好用?怎麼用?

作者:呂國瑋   |   2020 / 11 / 04

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


之前跟大家提過租屋比價時,推薦使用的是內政部的 實價登錄 系統,因為那幾乎是市場上唯一針對租賃案例的資料了。然而買屋時,想要找到實際成交案例就簡單許多,內政部及各家房仲都有自己的一套模式,也各有特色。

  • 591 房屋實價登錄查詢:網站搜尋組合簡單又明瞭,適合初學者使用
  • 信義房屋:統計的內容五花八門,但呈現方式絕對清晰,可以最快速掌握一地的基本走勢。也因為信義房屋經手的交易案多,可能會有許多內政部實價登錄資料中尚未出現的數據。
  • 台灣房屋:統計圖及條列式表格呈現,整體而言很清楚明瞭。
  • 樂居網:如果需要查詢單一社區歷年成交、近一年成交價格,樂居可以算是最快速方便的方式。

筆者則會建議使用永慶房屋的資料(這真的不是業配),因為他們的實價登錄系統更完整地揭露門牌,更可以清楚的知道各棟房屋間細節的差異,讓你在比價上有所依據,減少誤差而且是免費的!至於要怎麼用?筆者當然也幫大家圖解了各個步驟,現在就讓我們開始吧!

永慶房屋實價登錄 3.0 系統怎麼用啊?

(以下內容建議一邊打開永慶房屋實價登錄系統,一邊照著以下步驟做做看喔!)

進入永慶房屋 實價登錄 系統後,可以發現有以下四種搜尋案例的方式:

  1. 依區域
    是依照「行政區」來找比較案例的方法。主要輸入想查詢的行政區(例如:台北市信義區)及想查詢的交易期間(建議先搜尋一年內案例,查無資料再逐步放寬)即可。使用時機通常是當你已經有切確想買的房源想要搜尋該房源周圍比價案例時使用
  2. 依社區
    是依照「社區名稱」來找比較案例。主要輸入想查詢的建築物社區名稱(例如:陶朱隱園、達利 101 ),就可以找到目標的社區在設定期間的交易案例囉!使用時機也多是當你已經有想買的目標想要針對目標位置搜尋周圍比價案例時使用
  3. 依地圖
    是搭配地圖的行動來尋找比較案例。使用起來就跟 booking.com 或是 airbnb 的地圖模式類似,行動地圖的過程,會顯示在這塊地圖範圍中的所有成交案例資料,供你點閱。當你對於要買哪裡的房子毫無頭緒時,建議可以試試這種搜尋方式,看看地圖上哪個區塊的價格你能接受,便針對這個地區去尋找待售房源。
  4. 依捷運
    你可以選擇台灣所有的捷運系統或是輕軌系統的站體來做定位點,網站便會針對所選的「捷運站」,顯示其周圍 1 公里的所有實際買賣案例。使用時機多是當你想要買的房子在捷運站附近,便可以透過這樣的方式快速搜尋該站周圍的交易案例

雖然說我們有這麼多種方式可以來找案例,但假設我們「已經有鎖定的區域位置」(想要買的房子)了,所以筆者會建議使用第一種「區域」搜尋,可以比較容易找到可比較的買賣成交案例喔!

依照區域搜尋,然後勒?

填選完資料按下搜尋後,你會有「路段成交行情」或是「定位點周遭 500 公尺成交行情」兩種資料篩選的方法。簡單來說:

  • 「路段成交行情」只會出現掛有你輸入路段門牌的成交案例
  • 「定位點周遭 500 公尺成交行情」則是以定位點周圍去尋找,所以會出現非該路段門排的案例

例如:區域搜尋「台北市信義區松信路」

  • 「路段成交行情」—只會出現地址有「台北市信義區松信路」字樣的成交案例
  • 「定位點周遭 500 公尺成交行情」—可能出現松信路周圍像是「虎林街」、「八德路」的成交案例。

筆者會建議先用「路段成交行情」,因為每條路的路寬、車流、狀況…等都不太一樣,所以同一條路上接近門牌號的交易案例比較能夠反應出你想買的房子應該成交的價格。

看到的資料還是區段編碼啊!說好的完整揭露門牌呢?

選好篩選模式後,出現琳瑯滿目的交易資料,但都會有一個小鎖頭的圖示在地址下方,且地址仍顯示為區段編碼,例如:松信路 61-70 號。如果想要完整的看到門牌,點一下鎖頭圖示,登入永慶房屋的會員(免費註冊)後,就會顯示出完整的地址了,例如:松信路 63 號 5 樓!

我為什麼需要完整地址?

在租屋比價時,筆者說過其實找案例區段門牌就夠了,那是因為同一區塊相同類型的房源租金往往差異小,且租金本身牽涉的金額也不大,沒有必要花大量的時間成本處理到如此細節。

但買房可能是多數人一生中金額最龐大的交易了,一切都必須格外仔細。再加上每一棟房子的價格波動非常大,往往一差就是幾百萬。也因此,切確的門牌可以讓你更清楚的知道,這個實際成交案例在哪裡?跟你想要買的房子相不相似?這個售價適不適合作為參考依據?

知道相似案例的售價資料後呢?

找到周圍與你想買的房子相似案例的平均建坪單價之後(可能找個三到五筆資料算平均),並和你在房源平台上看到的售價開價比較看看。

如果想要買的房源售價開價較同區域、同類型案例低,那代表售價算是合理的,可以接受這個價格。但也要注意,如果開價低的太跨張,則可能要注意是不是想買的房子有你還沒發現的大缺點喔!例如:可能是凶宅、漏水屋…等。

如果想要買的房源開價明顯較同區域同類型案例高,可能就是你可以去跟屋主議價的空間啦!

股感小叮嚀!

  • 目前市場上的房仲實價登錄系統,只有永慶房屋集團可以查詢到實價登錄的真正門牌喔!
  • 永慶房屋上的這些實價登錄案例資料,多來自內政部實價登錄系統及永慶集團(永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產)的成交案例。
  • 多數房仲都會依照行政區進行實價登錄單價排行,但因為同一個行政區中的案源差異大,所以還是盡量以搜尋到的相似房源平均建坪單價作為心中的定錨依據。

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呂國瑋
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