巴菲特如何抄底房地產投資?

作者:陳凱豐   |   2016 / 05 / 22

文章來源:華爾街見聞   |   圖片來源:華爾街見聞


作者─陳凱豐博士,紐約金融論壇(NYFF)聯席發起人,目前在紐約管理一個全球宏觀對沖基金,同時在紐約大學、紐約佩斯大學、西班牙巴塞羅那IESE商學院紐約中心任教,並擔任紐約大學專業學院院長兼職顧問委員會委員。陳博士是紐約經濟俱樂部會員,科羅拉多大學摩根大通商品研究中心全球商品研究雜誌編委。

陳凱豐博士總結了巴菲特在房地產上的投資案例。包括農業土地、商業地產、房地產信託基金投資各一次。巴菲特另有自住房和渡假屋各一套,渡假屋後被賣出。陳凱豐總結了巴菲特房產投資風格:​​每次都是在大跌或是房市崩潰後買入,且永遠持有,沒有賣出。

以下內容作者陳凱豐

​每年四月底,五月初的一個星期六,4萬多人會從全世界來到美國中部的一個城市奧馬哈。奧馬哈市位於美國中部的內布拉斯加州,人口大約45萬。突然幾天以內人口增加10%,這個對於奧馬哈是個巨大的影響。當然,讓他們去奧馬哈的原因是巴菲特的波克夏公司年會。巴菲特的年會被稱為是資本主義的Woodstock狂歡節,筆者每次參加都覺得收穫頗多。今年的第51屆股東大會上,有股東提問巴菲特的房地產投資,特別是他個人帳戶去年購買了一個美國的房地產投資信託。會後,根據波克夏的歷年年報,以及巴菲特的其他公開講話,筆者整理了巴老的房地產投資情況。

巴菲特-房地產

1. 巴菲特的個人房地產

說到房地產,巴菲特本人多次表示對於房地產投資不感興趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年買的房子裡面。這個房子他當時的買入價格是3萬1千5百美元。這個房子目前的估值是70萬美元。接近60年的持有期,升值了大約23倍。這個房子是5個臥室,有個地下室,一共面積3800平方英尺(大約380平方米)。美國過去60多年的通貨膨脹率計算下來,這個房子的目前買價折合美元大約是250萬美元。可以說巴菲特的家的房地產升值大約比美國的通貨膨脹率高了2%左右,基本上是美國長期房地產投資的回報率水平。扣除他的多年的房地產稅和維修費用,這個房子應該是維持了長期價值。

​作為一個題外話,巴菲特曾經經常和他的前妻去加州北部度假,每次都是租賃同一個房子,多年以後,他買下了這個房子,給他的妻子居住。這個四個臥室的房子,面積大約3100平方英尺。在他妻子過世後,巴菲特以四百三十萬美元的價格賣出。除了這兩個房地產,一個是他的家,一個是他的渡假屋,後來被賣出,巴菲特沒有其他任何個人的房地產。

​巴菲特的公司波克夏也是受他的文化影響,沒有自己的辦公大樓。這個市值3500億美元,一年收入2000多億美元的公司,總部員工一共23位。租的地方在非常不起眼的Kiewit大樓裡面,而且外面沒有任何波克夏的標誌。

2. 巴菲特的農業土地投資

巴菲特雖然不喜歡投資房地產,他仍然是緊密關注著房地產市場的走勢。根據巴菲特本人的回憶,美國中西部從1973年到1981年有過一輪巨大的農業用地上漲。當時的時代背景是,美國的通貨膨脹失控,同時大量農村的中小銀行對農場主的發放貸款過度,這一輪的農業用地上漲最後到達泡沫高度,然後崩潰。當時農場土地價格平均下跌50%。由於土地價格的崩潰,導致了大批中小銀行破產倒閉。

農場土地價格崩潰後,巴菲特於1986年介入,抄底買入400英畝土地,買入價格是28萬美元。巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具,一直夢想長大當農民。於是,巴菲特把這個農場出租給他這個兒子。他經過計算,考慮了農場的各種投入,決定了兒子給他的每年的租金是農場產出糧食收成的22%。據他的兒子的描述,基本上每年交完租金和其他成本,他的兒子的收入很少,甚至於在有的年份會虧錢。

巴菲特的這個農場一直持有到現在,他測算的過去30年,由於低點買入,加上每年的農作物收租金,合計的年化收益率是10%。這個收益率應該是超過了同期的美股標普指數和債券指數。當然巴菲特最為強調的是,他買入這個農場的價格是經過了50%下跌後的價格,價值繼續下行的風險非常有限。這個農場目前還是由巴菲特的大兒子在經營。

3. 巴菲特的商業地產投資

巴菲特在他的訪談中提到過,他唯一的一次直接商業地產投資在紐約。當時是1993年,紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司,在房地產價格崩潰後,大批美國金融機構破產。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下,美國政府成立了一個收集破產銀行的壞資產的公司RTC,然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在看到這個情況後,審核了在市場上要出售的商業地產,然後確定了一個條件:必須是紐約大學附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產市場雖然崩潰了,但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走,但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這一筆投資的收益是巨大的。投資當年的現金回報就達到35%,投資後前5年的現金回報達到150%!現在紐約大學附近是寸土寸金的地方,從那時到現在,很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額一倍以上。二十多年以後,巴菲特仍然持有這一筆商業地產。

4. 巴菲特的房地產信託基金投資

在今年的第51屆巴菲特股東大會上,巴菲特和蒙格兩位老人依然侃侃而談,從上午9點開始連續對答6個多小時。就在下午不少投資者已經聽的筋疲力盡的時候,有人在股東席上提問巴菲特:您去年個人帳戶投資房地產信託的一系列數據?這個問題估計讓巴老有些意外,因為他不習慣投資者質疑他的個人帳戶。筆者會後根據他的回答,查詢了相關公開信息。實際上,巴菲特在2015年第三季買入了塞雷特基房地產投資信託基金8%的公開發行股​​份,總投資大約一億美元。塞雷特基房地產信託是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產信託,可以說包含了美國各地一些商業土地的明珠。這個信託規模大約17億美元,每年的分紅大約2%。巴菲特買入這個房地產信託的信息公佈當天,這個信託價格上漲17%。過去半年,這個信託的總回報是30%左右。巴菲特本人對於這個投資的解釋非常簡單,他說他的99%的財富都在波克夏公司的股票上,其他1%在他的個人帳戶上都是“小東西”。

筆者認為這沒有那麼簡單。巴菲特的遺囑上寫了他的個人資產帳戶留給太太的部分將來必須做這樣的投資:90%在標普500的指數基金(優先選擇先鋒指數基金),10%在1-3年期的美國國債。所以,在“將來”到來以前,他投資房地產信託基金應該還是有時點的考慮。特別是去年下半年由於擔心美國聯準會升息,房地產信託基金都在大幅下跌。巴菲特的投資基本上是在房地產信託基金行業谷底買入的。

總結一下,巴菲特投資房地產的案例很少,除了這三個投資,加上自住,他沒有其他任何房地產投資。但是,這三次投資,每一次都是在大跌,或是崩潰後買入,而且每一次他都是“永遠持有”,沒​​有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人,但是這個操作風格值得關注。

華爾街見聞》授權轉載

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