巴菲特:“房價永不下跌”的假設在創造泡沫

作者:江金澤   |   2016 / 03 / 23

文章來源:華爾街見聞   |   圖片來源:華爾街見聞


巴菲特在2010年,即上次全球金融危機後曾接受美國 “金融危機調查委員會”的問詢,不過具體內容直到上週才被美國政府公開。巴菲特並不經常發表公開講話,所以這次問詢中,不少關於泡沫和房地產的內容值得大家關注,尤其是在大城市房價飆漲的背景下。

巴菲特-房價

是什麼導致了房地產泡沫:

“基本原因,你知道,根植在人們內心的一種觀點就是,房產價格不會下跌,幾乎每一個人,都屈從於這一觀點。但當人口中大比例都在這種想法的驅動下購買了住房時,泡沫就產生了。

原來你覺得是不可能發生的事,結果隨著時間發生扭曲,人們忘記了買房的初衷,只盯著價格波動。所以,投資者、銀行家、美國民眾,我,我的鄰居,評級機構,國會,凡是你能說出的——絕大多數人們開始相信房價不會大幅下跌。因為房產是美國最大的一類資產也是最容易作為抵押物的資產,所以它可能創造了我們史上最大泡沫。”

泡沫的本質:

“我從前的老闆—葛拉漢(Ben Graham)在五十多年前做過一個觀察,這些內容給我留下了深刻的印象,我如今親眼看到了很多的相關證據。他對我說,“合理的假設會比一個不合理的假設更容易讓你陷入麻煩。”

如果你對一件事有了一些假設前提,比如月亮是由生乾酪組成的,這是不是很可笑?如果你認為股票在長期來看表現要好於債券(歷史確實是這麼顯示的,人們也依照這個邏輯投資),這就是促成1929股票泡沫的潛在原因之一。

人們當時認為股票會越來越好,他們忘記了原來假設中的限制條件。所以,又過了一段時間,原本的假設前提變成了某種泡沫助推器,人們變得只關注價格本身的上漲。我們在房地產市場也看到了一樣的情景。

房價隨著時間的推移會越來越高,因為我們手中的美元越來越不值錢,這樣的想法完全是一種前提假設。房價的上漲不是因為建築成本上升,也不是因為設計精美,而是因為美元不值錢了,一套40年前買的房子會比當時賣更多錢。

既然66~67%的人都希望有自己的房子,你想買又能藉錢去買它,如果你真心認為房價只會往上漲,你會盡快去買下它。所以,一旦來自四面八方的勢頭匯合起來,會加強價格的走勢,價格反過來又會激勵這種行為,合理的假設被遺忘,然後我們看到了1929的發生。

網路也一樣,網路確實將改變我們的生活,但不是所有這行裡的企業都價值500億美元,並可以上市。

價格本身對人們的影響變得如此重要,讓人們醉心於此。因為房產是最大的單一資產,全美國有大概22萬億美元的規模。這是多麼龐大的一類資產。所以民眾—他們也許不懂股票,也不懂鬱金香泡沫,但它們懂房產。買房融資簡單,你可以把槓桿放到天上去,這創造了史無前例的泡沫。我現在真希望我能在2005年就指出這個問題。”

投資、投機、賭博的區別:

“這幾個定義區分是微妙的。”

“我以人們參與交易的目的作為區分。所謂“投資”就是你關注這樣資產本身,決定拿出一些錢,隨後收回更多的錢。所以你看公寓住宅,看股票,看農場,依據這些資產能產出什麼樣的東西。你對這樣資產本身的價格波動不是太在乎。你只是想著之前投入了一些錢,現在通過對這樣資產的經營,陸續收回更多的錢而已。

投機,我將其定義成更關注資產價格的波動。你會看一隻股票的一季收入是不是上升了,公司是不是準備分股了,或者,是不是要提高股利等等,但其實你並不關心這家公司本身。

測試你是投資還是投機的一個好辦法是,看你關不關心市場是什麼時候開盤。我買一隻股票的時候,我根本不關心股市明天是不是就要休​​市,或者一休好幾年也無所謂。因為我將來是通過這家公司的業務來賺錢的。

現在,如果我關心股市明天是不是開盤,那在某種程度上來說我是在投機,因為我想的是股價明天是否會上漲。實際上我也不知道價格會不會上漲。

賭博,我將其定義為參與一項系統不需要的交易。我意思,如果我想賭一場球,你懂的,足球比賽的進行並不依賴我下注與否。”

對於未來:

“我們將看到泡沫陸續出現,我意思,這是毫無疑問的。”

華爾街見聞》授權轉載

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