什麼是市地重劃?為什麼可以重劃?重劃費用誰來付?土地怎麼分?
作者 Anson
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什麼是市地重劃?為什麼可以重劃?重劃費用誰來付?土地怎麼分?

2021 年 6 月 9 日


早期人們在發現一塊荒地時,多半是沒有計劃的隨意開墾,喜歡哪、搶到哪就在那裡落地生根,久而久之形成了聚落,漸漸變成城市。但當人口密度開始提升,工商業開始興盛,這樣隨便蓋的方式使得稀有的土地沒有被有效率的使用

但應該如何在已經發展成熟的地方重新規劃每塊地的最有效使用呢?這樣拆遷興建的費用又應該要由誰來支出?市地重劃就是處理這個難題的一種手段,在台灣也是非常常見,很多你所熟知的地方都是透過市地重劃的方式讓土地使用更有效率、更活絡的。

就讓我們透過這篇文章一起來了解一下什麼是市地重劃吧!

什麼是市地重劃?

市地重劃,顧名思義就是將一定範圍內的土地視為一個區塊,然後重新劃分地塊大小、位置、形狀以及分配道路、公共設施位置 … 等。如此一來,就能夠減少破碎、低效利用的地塊,提升整體土地價值。

但市地重劃並不是像切披薩一樣,隨便切都可以,必須遵從都市計畫所規劃的內容,考量過去的歷史脈絡、現在的使用情況以及未來的預期發展,合理分配公共設施住宅區商業區使用分區,盡可能的讓重劃區內土地大小適宜、形狀方整,最後讓各宗土地都能直接臨路,而且可直接供建築使用。

不負責任解釋:市地重劃=這塊土地打掉重練

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市地重劃怎麼操作? 

依照實施主體的不同,市地重劃可以分成「公辦市地重劃」和「自辦市地重劃」兩種。

  • 公辦市地重劃:

指市地重劃的發起人是政府部門。地方政府主管機關在選定重劃區後,經由中央主管機關核准後,擬定重劃計畫書並通知當地原有的土地所有權人

  • 自辦市地重劃:

指市地重劃的發起人是重劃區内的地主,只要徵得超過 30% 的土地所有權人同意(這些所有權人持有的土地面積也要超過重劃區全部土地的 30%),便可發起成立籌備會,並且向主管機關申請核備,接著還要通知重劃範圍全體土地所有權人召開重劃會成立大會。重劃會成立後,就必須向主管機關申請核定重劃範圍,並研擬重劃計畫書。

重劃後怎麼分配呢?

既然參與了市地重劃,要將這塊土地打掉重練,那地主們就會非常關心一個重要的問題:如何分配重劃後的土地?

前面有說到,土地的重新劃分不是比誰拳頭大或是先搶先贏,通盤要考慮的東西非常多。

首先,要先扣除「抵費地」的面積。市地進行重劃後需要額外興建道路下水道等等民生公共設施,基於使用者付費受益者付費的原則,這筆錢是要算在這些原地主身上的。因此需要每個地主貢獻一部分的土地來抵付相關費用,這就是所謂的「抵費地」。一般來説,「抵費地」的面積原則上不超過重劃區總面積的 45%

再來,扣除掉抵費地剩下的土地(大概 55%),要依照「原位次分配原則」分還給原地主。「原位次分配原則」指的是依照重劃前的區位地段去進行分配,比如原本重劃前是在十字路口旁的地塊,那麽重劃後也會盡量分配給地主類似的位置,保證分配的公平性合理性,讓土地維持該有的價值。

但是,你的土地也有可能因為重劃後就不見了!如果重劃後,扣除抵費的土地後,你持有的剩餘面積<最小分配面積的話,就會需要抉擇!看你是要:

1.現金補償:因為你能夠分回的土地已經太小了,自願放棄分配土地的權利

2.拿錢買地:你願意再另外交錢,來購買不夠的面積,才能繼續參與後續的土地分配

市地重劃也太虧了?

怎麼照這樣算起來,市地重劃好像很虧啊!為什麼我就要拿土地去支付那些設施的費用?甚至害我的土地就這樣不見了?

老實說,土地面積確實減少了,但價值確實也增加了!其實重劃後的土地價值是遠超過你現在的狀況,而且因為這個地方的重新規劃,未來的生活機能還會提升,也代表地價、房價也都有機會水漲船高

看看新莊的頭前重劃區台中的七期重劃區現在土地的價值都已經不可同日而語,所以實際上來說應該是不虧啦。

延伸閱讀>>>【新莊房價系列】 頭前重劃區 房價全分析!這區到底值不值得買?

市地重劃的案例——台中第十四期重劃區(美和庄市地重劃)

了解市地重劃的基本流程後,接著要了解我們生活周遭的重劃案。在所有實施市地重劃的都市中,台中市可說是最具代表性的城市。我們耳熟能詳的「台中七期」指的就是「台中第七重劃區」,七期現在已經是台中市市政府的所在地台中商務經貿的中心,也因其整齊大氣的都市景觀,成為外地遊客的旅遊打卡聖地!

而現在台中面積最大的重劃區 ── 第十四期重劃區,已經重劃完成,吸引許多建商競相推出新建案,是目前台中不動產市場的一級戰區,未來的發展相當受到矚目!下圖可以看出重劃前、後的不同,重劃後開闢了許多新道路,並且地塊比過去方整,原本雜亂無章的建築也被拆得一乾二淨。看著這塊地,彷彿都可以看到未來發展起來後的繁華樣子,難怪是當前炙手可熱的市場!

十四期重劃區小檔案

  • 重劃開始時間:2009 年(民國 98 年)
  • 重劃區面積:403.89 公頃
  • 行政區:北屯區、西屯區
  • 重大建設:台中捷運綠線、台中洲際棒球場、台中巨蛋、漢神百貨、環球購物中心等

市地重劃是台灣都市發展的重要政策,許多大大小小的城市都是經過市地重劃後,才逐漸發展成形的。不過世界上沒有百分之百完美的政策,市地重劃也是有被詬病的地方,比如說少部分的不同意戶會面臨到強制拆遷、重劃前後的地價如何評估等等的問題,這都是大家可以持續探討、關注的議題哦!

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