什麼是 建造執照 ? 建照 隱藏什麼重要資訊?圖解教你怎麼查 建照 !
作者 Anson
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什麼是 建造執照 ? 建照 隱藏什麼重要資訊?圖解教你怎麼查 建照 !

2021 年 3 月 1 日


我們可以常常在新聞看到一些 房屋買賣 的糾紛(延伸閱讀:付了錢不代表那是你的房子),往往都會和所謂的 「 建造執照 」 有關係,那這個所謂 「建照」 到底是什麼呢? 建照 對我們 買房 有什麼影響呢?要怎麼自己在網路上查 建照 呢?本文將會一步步揭開 建照 的神秘面紗!

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建照對民眾有什麼影響?

「建照」的全名是建造執照。顧名思義,只要對房子有物理上的建設或改造,就要申請這一種執照,所以包括新建、增建、改建、修建……等,都是需要申請 建造執照 的範疇。

建照對民眾主要有兩個方面的影響:

  1. 是明確房屋的合法設計
  2. 是保障預售屋的買賣

1. 確定房屋的合法設計有哪些,避免不能用的建物。
在建照的申請過程中,需要提交詳細的建築設計圖,包含每一層樓的格局、陽台雨遮的面積、使用的材質等等細節。如果有不合法的地方是無法通過政府審核的,因此建照上所示的面積和設計是有強制力,後續的施工圖也必須要一一落實建照上所羅列的要求。

對於民眾而言,建照就是要監督營造商/建商是不是有真的落實法律規定,曾經有發生過不肖廠商貪圖方便,沒有遵守建照上的設計,導致後續沒辦法申請房屋的使用執照(後續將會有文章做說明),使得房子就閒置在那邊好幾年都不能用。

2. 建商必須要取得建照後,才可以向民眾出售預售屋。
因為預售屋交易期間較長,平均都要三、五年,再加上房市受總體經濟影響的環境很大,稍微有點風吹草動,都有可能影響建案的開發。之前就曾發生過民眾付錢買預售屋,但最後建商跑路或是擅自改變戶型,民眾到交屋的時候才發現跟當初談好的都不一樣。(延伸閱讀:看 預售屋 注意事項有哪些?

所以為了避免民眾的權益受損,政府要求建商必須「拿到建照後」,才可以出售預售屋。建商在取得建照後,必須依照原有的設計並在規定的時間內完成建案,否則會面臨到法律上的責任,在一定程度上遏止預售屋市場的亂象。

建照的內容怎麼看?

下圖是目前建設中的台中市立美術館的建造執照,上面登記了跟此次建案有關的相關訊息。建造執照比較重要的內容有以下幾點:

1. 起造人和設計人
「起造人」就是建築物申請人,通常是出資方;「設計人」通常是合格執業的建築師。如果在建築期間要更改起造人和設計人,都必須要向縣市政府提交申請,依法進行變更。要特別注意的是,如果在變更「起造人」的當下,涉及買賣、交換與贈與等行為,就必須依法報繳契稅

有些建商在確認未來買家之後,在建案尚未核發建照、還沒有房屋稅籍的情況下,就先將「起造人」變更為認購預售屋的買方,希望能夠逃避稅,目前稅捐稽徵機關對此類案件都會特別緊盯,所以消費者不要落入建商的圈套,反而還要被追討一大筆錢。

2. 使用分區
「使用分區」的類別跟房子的使用性質息息相關,例如有兩個建案,一個在農業區、另一個在住宅區,原則上住宅區的建案開發強度會比農業區來得大,自然而然使用的特性上也會有所不同。這也是為什麼同樣都是作為住宅使用,但位於不同 使用分區 ,還是有價格差異的原因之一。

3. 建蔽率和容積率
從建照上的「建蔽率」和「容積率」的數據(延伸閱讀:建蔽率 容積率 是什麼?),可以大概推估建築物的規模。在此提供一個簡單的估算方法,建築的樓層數可以用容積率除以建蔽率來求得,即 樓層數=容積率/建蔽率 ,透過這個公式可以大概知道建物的高度。另外也可以比對法定的建蔽率和容積率,看看建蔽率和容積率是否有剩下,才知道未來是否有改建或增建的空間。

4. 發照日期
這幾年建照制度改動的比較頻繁,不同時期的建照會對應到不同的標準,尤其是在雨遮計坪計價的部分,只要是民國 100 年 4 月 30 號以前申請的建照,無論 預售屋 、 成屋 ,雨遮都是「可計坪可計價」;在民國 100 年 5 月 1 號~民國 106 年 12 月 31 號之間申請的建照, 預售屋 雨遮「可計坪不可計價」, 成屋 雨遮仍維持「可計坪可計價」;民國 107 年 1 月 1 號開始,所有申請的建照,無論 預售屋 或 成屋 ,雨遮都「不可登記不可計價」。下圖幫大家整理出了雨遮計坪計價的方式。

如何自行查建照?

目前民眾可以在網路上查到所有執照的存根檔案,其中也包括建造執照的存根。各縣市政府都有查詢執照存根的系統,大家可以去想查詢建案的所在地縣市網站進行查詢。以下以如何查詢到在建設中的台中市立美術館為例。

  • 方法一:如果有執照號碼,可以直接選擇「建造執照」,並輸入號碼進行查詢。
  • 方法二:如果沒有執照號碼,可以輸入起造人姓名、建築地址等進行查詢。以台中市立美術館而言,起造人就是現在的台中市長,或是直接輸入美術館的地址,都能查詢的到。

如果有符合條件的檔案,就會跑出查詢結果。以台中市立美術館為例,輸入台中市市長的名字後,就會出現政府相關的建案,一筆筆去比對後,就可以找到美術館建案的細節啦!

以下為六都的 建照 查詢系統:

【延伸閱讀】

 
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