建蔽率 容積率 是什麼? 建物高、矮、胖、瘦他們決定!
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建蔽率 容積率 是什麼? 建物高、矮、胖、瘦他們決定!

2021 年 4 月 29 日


為了避免都市過度發展,造成人口擁擠與公共設施不足的問題,於是政府訂定各種土地使用分區的 建蔽率 與 容積率 ,規範土地開發密度,以維護環境品質。

不管您是買預售屋還是中古屋,即使同樣大小的土地,也會因為每個區域的建蔽率與容積率不同,影響到房子的寬度與高度,甚至連土地價格也會受到影響。

什麼是建蔽率?

建蔽率,又稱建築密度、建築覆蓋率,指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率。用白話來說,指的是一塊空地上,可以蓋的建物範圍(即建築面積)有多少,屬於平面管制

如何計算建蔽率?

公式:建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積

一般使用的方式為:建築面積 = 建蔽率 × 基地面積

EX: 假設某區建蔽率為 50% ,而在 200 坪的土地上,則建築面積可達到: 200 × 50% = 100 坪;剩下的 100 坪則可以作為建設水池、花園或中庭等戶外設施。(黃色方塊)

建蔽率愈小, 留下空地面積愈大!

實施建蔽率的目的

  • 防止基地面積過度稠密使用,在建築面積以外的空地上,可用來作為道路退縮、打造出一個花園、水池或者像是泳池等等的戶外設施,以維持環境品質。
  • 確保適當的空地,維持建物間的棟距,不會造成空間壓迫感。
  • 提升棟距間的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性。
  • 配合高度限制,以控制建物的高度(容積)。

建蔽率愈小愈好嗎?

假設某基地只有 100 坪,建蔽率 30% ,那麼可用空地只有 70 坪; 但如果基地有 1000 坪,即使建蔽率 60% ,可用空地也有 400 坪,反而有較大的公共空間。

  • 所以買房前先確認「基地面積的大小」,再用建蔽率試算。
  • 若需要有較大的公共空間,就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區 (第一種住宅區)。

什麼是容積率?

指基地內建築物總樓層面積(不包括地下層及屋頂突出物)與基地面積的比率,也就是建坪(建築物總建坪)與地坪(土地總地坪)之比。用白話來說,指的是在既有的土地面積上,房子可以蓋多少層樓,屬於立體管制

如何計算容積率?

公式:容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

一般使用的方式為:總樓層面積 = 容積率 × 基地面積

EX:

  • 假設容積率為 100% , 200 坪的土地,全部可以蓋 200 × 100% = 200 坪的房子。(紅色方塊)
  • 假設建蔽率為 50% , 200 坪的基地, 1 樓只能蓋 200 × 50% = 100 坪,只能少不能多。(黃色方塊)
  • 如果 200 坪的基地,建蔽率為 50% 、容積率為 100% ,表示 1 樓建築面積最大為 100 坪、全部可以蓋 200 坪的房子,選擇蓋 100 ÷ 50 = 2 層樓,剛好用完容積。(綠色方塊)
  • 如果建蔽率維持 50% 不變、容積率改為 200% ,則可以選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓,剛好用完容積。(藍色方塊)

樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,即因應土地的大小作變化(假設建蔽率改變、容積率維持 200% 不變):

  • 如果建蔽率從 50% 變成 20% ,本來用完容積最多只能蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓,現在就可以蓋 200 ÷ 20 = 10 層樓。
  • 如果建蔽率改成 2% ,則可以蓋 200 ÷ 2 = 100 層樓,台北 101 大樓就是這樣蓋出來的。

容積率固定,就看想要往上蓋高,還是往左右增胖!

實施容積率的目的

  • 有效控制都市建物密度及人口分佈的問題,使建設發展與都市計劃密切配合
  • 使建築物設計較具彈性, 讓建物外貌多樣化,塑造良好都市景觀。
  • 限制每一筆土地上的總樓層面積,可使建地供給量趨於穩定, 不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 (市中心),長遠來看具有穩定地價的作用。
  • 若不限制容積率,則建商為了賺更多錢,會把建物蓋的更高, 造成某些地方 「 一線天 」 的人造奇景,如此會產生嚴重的空間壓迫感與日照不足的情況。

建蔽率 VS 容積率

《房地產筆記》授權轉載

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