建蔽率 容積率是什麼?容積率計算方式?建物怎麼蓋,建蔽率、容積率說的算!

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建蔽率 容積率是什麼?容積率計算方式?建物怎麼蓋,建蔽率、容積率說的算!
最新更新時間: 2023/10/24
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為了避免都市過度發展,造成人口擁擠與公共設施不足的問題,於是政府訂定各種土地使用分區的建蔽率與容積率,規範土地開發密度,以維護環境品質。不管您是買預售屋還是中古屋,即使同樣大小的土地,也會因為每個區域的「 建蔽率 」與「 容積率 」不同,影響到房子的寬度與高度,甚至連土地價格也會受到影響。

編按:「 建蔽率 」、「 容積率 」是我們在買房的時候最常聽見的詞,也代表著建築物的總樓地板面積相對於基地面積的比例以及建築物陰影面積相對於基地面積的比例。還是不太懂?今天讓股感用這篇文讓你把建蔽率、容積率一次搞清楚!

建蔽率是什麼?

「 建蔽率 」,又稱「建築密度」、「建築覆蓋率」,指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率。用白話來說,指的是一塊空地上,可以蓋的建物範圍(即建築面積)有多少,屬於「平面管制」

建蔽率計算方式?

建蔽率公式

建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積

💡 建蔽率愈小, 留下空地面積愈大!

建蔽率一般使用方式

建築面積 = 建蔽率 × 基地面積

建蔽率計算案例

 假設某區建蔽率為 50% ,而在 200 坪的土地上,則建築面積可達到: 200 × 50% = 100 坪;剩下的 100 坪則可以作為建設水池、花園或中庭等戶外設施。(黃色方塊)

建蔽率公式:建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積 一般使用的方式為:建築面積 = 建蔽率 × 基地面積

為什麼要設定建蔽率?

  • 防止基地面積過度稠密使用,在建築面積以外的空地上,可用來作為道路退縮、打造出一個花園、水池或者像是泳池等等的戶外設施,以維持環境品質。
  • 確保適當的空地,維持建物間的棟距,不會造成空間壓迫感。
  • 提升棟距間的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性。
  • 配合高度限制,以控制建物的高度(容積)。

建蔽率越小越好嗎?

假設某基地只有 100 坪,建蔽率 30% ,那麼可用空地只有 70 坪; 但如果基地有 1000 坪,即使建蔽率 60% ,可用空地也有 400 坪,反而有較大的公共空間。

所以買房前先確認「基地面積的大小」,再用建蔽率試算。若需要有較大的公共空間,就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區 (第一種住宅區)。

💡延伸閱讀>>>土地使用分區是什麼?土地使用分區類別?使用分區劃分原因?

容積率是什麼?

「 容積率 」指基地內建築物總樓層面積(不包括地下層及屋頂突出物)與基地面積的比率,也就是建坪(建築物總建坪)與地坪(土地總地坪)之比。用白話來說,指的是在既有的土地面積上,房子可以蓋多少層樓,屬於「立體管制」

容積率計算方式?

容積率公式

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

容積率一般使用方式

總樓層面積 = 容積率 × 基地面積

容積率計算案例

假設容積率為 100% , 200 坪的土地,全部可以蓋 200 × 100% = 200 坪的房子。(紅色方塊)
假設建蔽率為 50% , 200 坪的基地, 1 樓只能蓋 200 × 50% = 100 坪,只能少不能多。(黃色方塊)

如果 200 坪的基地,建蔽率為 50% 、容積率為 100% ,表示 1 樓建築面積最大為 100 坪、全部可以蓋 200 坪的房子,選擇蓋 100 ÷ 50 = 2 層樓,剛好用完容積。(綠色方塊)

如果建蔽率維持 50% 不變、容積率改為 200% ,則可以選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓,剛好用完容積。(藍色方塊)

容積率公式:容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積 一般使用的方式為:總樓層面積 = 容積率 × 基地面積

樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,即因應土地的大小作變化(假設建蔽率改變、容積率維持 200% 不變):

如果建蔽率從 50% 變成 20% ,本來用完容積最多只能蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓,現在就可以蓋 200 ÷ 20 = 10 層樓。

如果建蔽率改成 2% ,則可以蓋 200 ÷ 2 = 100 層樓,台北 101 大樓就是這樣蓋出來的。

💡 容積率固定,就看想要往上蓋高,還是往左右增胖!

為什麼要設定容積率?

  • 有效控制都市建物密度及人口分佈的問題,使建設發展與都市計劃密切配合。
  • 使建築物設計較具彈性, 讓建物外貌多樣化,塑造良好都市景觀。
  • 限制每一筆土地上的總樓層面積,可使建地供給量趨於穩定, 不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 (市中心),長遠來看具有穩定地價的作用。
  • 若不限制容積率,則建商為了賺更多錢,會把建物蓋的更高, 造成某些地方 「 一線天 」 的人造奇景,如此會產生嚴重的空間壓迫感與日照不足的情況。

💡 延伸閱讀>>>為什麼 台北101 可以蓋這麼高? 一棟 摩天大樓 是怎麼長出來的?

建蔽率 VS 容積率

建蔽率 容積率
含意 土地管制 立體管制
公式 建築面積÷基地面積 總樓層面積÷基地面積
解釋 房子蓋多滿 房子蓋多高
比例高 可用空地少 樓層多、較擁擠
比例低 公共空間多

《房地產筆記》授權轉載

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