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設計
為了避免都市過度發展,造成人口擁擠與公共設施不足的問題,於是政府訂定各種土地使用分區的 建蔽率 與 容積率 ,規範土地開發密度,以維護環境品質。
不管您是買預售屋還是中古屋,即使同樣大小的土地,也會因為每個區域的建蔽率與容積率不同,影響到房子的寬度與高度,甚至連土地價格也會受到影響。
建蔽率,又稱建築密度、建築覆蓋率,指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率。用白話來說,指的是一塊空地上,可以蓋的建物範圍(即建築面積)有多少,屬於平面管制。
公式:建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
一般使用的方式為:建築面積 = 建蔽率 × 基地面積
EX: 假設某區建蔽率為 50% ,而在 200 坪的土地上,則建築面積可達到: 200 × 50% = 100 坪;剩下的 100 坪則可以作為建設水池、花園或中庭等戶外設施。(黃色方塊)
建蔽率愈小, 留下空地面積愈大!
假設某基地只有 100 坪,建蔽率 30% ,那麼可用空地只有 70 坪; 但如果基地有 1000 坪,即使建蔽率 60% ,可用空地也有 400 坪,反而有較大的公共空間。
指基地內建築物總樓層面積(不包括地下層及屋頂突出物)與基地面積的比率,也就是建坪(建築物總建坪)與地坪(土地總地坪)之比。用白話來說,指的是在既有的土地面積上,房子可以蓋多少層樓,屬於立體管制。
公式:容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
一般使用的方式為:總樓層面積 = 容積率 × 基地面積
EX:
- 假設容積率為 100% , 200 坪的土地,全部可以蓋 200 × 100% = 200 坪的房子。(紅色方塊)
- 假設建蔽率為 50% , 200 坪的基地, 1 樓只能蓋 200 × 50% = 100 坪,只能少不能多。(黃色方塊)
- 如果 200 坪的基地,建蔽率為 50% 、容積率為 100% ,表示 1 樓建築面積最大為 100 坪、全部可以蓋 200 坪的房子,選擇蓋 100 ÷ 50 = 2 層樓,剛好用完容積。(綠色方塊)
- 如果建蔽率維持 50% 不變、容積率改為 200% ,則可以選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓,剛好用完容積。(藍色方塊)
在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,即因應土地的大小作變化(假設建蔽率改變、容積率維持 200% 不變):
容積率固定,就看想要往上蓋高,還是往左右增胖!
《房地產筆記》授權轉載
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