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設計
為了避免都市過度發展，造成人口擁擠與公共設施不足的問題，於是政府訂定各種土地使用分區的 建蔽率 與 容積率 ，規範土地開發密度，以維護環境品質。
不管您是買預售屋還是中古屋，即使同樣大小的土地，也會因為每個區域的建蔽率與容積率不同，影響到房子的寬度與高度，甚至連土地價格也會受到影響。
什麼是建蔽率？
建蔽率，又稱建築密度、建築覆蓋率，指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率。用白話來說，指的是一塊空地上，可以蓋的建物範圍（即建築面積）有多少，屬於平面管制。
如何計算建蔽率？
公式：建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
一般使用的方式為：建築面積 = 建蔽率 × 基地面積
EX： 假設某區建蔽率為 50% ，而在 200 坪的土地上，則建築面積可達到： 200 × 50% = 100 坪；剩下的 100 坪則可以作為建設水池、花園或中庭等戶外設施。（黃色方塊）
建蔽率愈小， 留下空地面積愈大！
實施建蔽率的目的
- 防止基地面積過度稠密使用，在建築面積以外的空地上，可用來作為道路退縮、打造出一個花園、水池或者像是泳池等等的戶外設施，以維持環境品質。
- 確保適當的空地，維持建物間的棟距，不會造成空間壓迫感。
- 提升棟距間的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性。
- 配合高度限制，以控制建物的高度（容積）。
建蔽率愈小愈好嗎？
假設某基地只有 100 坪，建蔽率 30% ，那麼可用空地只有 70 坪； 但如果基地有 1000 坪，即使建蔽率 60% ，可用空地也有 400 坪，反而有較大的公共空間。
- 所以買房前先確認「基地面積的大小」，再用建蔽率試算。
- 若需要有較大的公共空間，就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區 （第一種住宅區）。
什麼是容積率？
指基地內建築物總樓層面積（不包括地下層及屋頂突出物）與基地面積的比率，也就是建坪（建築物總建坪）與地坪（土地總地坪）之比。用白話來說，指的是在既有的土地面積上，房子可以蓋多少層樓，屬於立體管制。
如何計算容積率？
公式：容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
一般使用的方式為：總樓層面積 = 容積率 × 基地面積
EX：
- 假設容積率為 100% ， 200 坪的土地，全部可以蓋 200 × 100% = 200 坪的房子。（紅色方塊）
- 假設建蔽率為 50% ， 200 坪的基地， 1 樓只能蓋 200 × 50% = 100 坪，只能少不能多。（黃色方塊）
- 如果 200 坪的基地，建蔽率為 50% 、容積率為 100% ，表示 1 樓建築面積最大為 100 坪、全部可以蓋 200 坪的房子，選擇蓋 100 ÷ 50 = 2 層樓，剛好用完容積。（綠色方塊）
- 如果建蔽率維持 50% 不變、容積率改為 200% ，則可以選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓，剛好用完容積。（藍色方塊）
樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，即因應土地的大小作變化（假設建蔽率改變、容積率維持 200% 不變）：
- 如果建蔽率從 50% 變成 20% ，本來用完容積最多只能蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓，現在就可以蓋 200 ÷ 20 = 10 層樓。
- 如果建蔽率改成 2% ，則可以蓋 200 ÷ 2 = 100 層樓，台北 101 大樓就是這樣蓋出來的。
容積率固定，就看想要往上蓋高，還是往左右增胖！
實施容積率的目的
- 有效控制都市建物密度及人口分佈的問題，使建設發展與都市計劃密切配合。
- 使建築物設計較具彈性， 讓建物外貌多樣化，塑造良好都市景觀。
- 限制每一筆土地上的總樓層面積，可使建地供給量趨於穩定， 不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 （市中心），長遠來看具有穩定地價的作用。
- 若不限制容積率，則建商為了賺更多錢，會把建物蓋的更高， 造成某些地方 「 一線天 」 的人造奇景，如此會產生嚴重的空間壓迫感與日照不足的情況。
建蔽率 VS 容積率
《房地產筆記》授權轉載
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