德國柏林投資經驗分享!如何投資德國房地產?在德國當房東注意事項?
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德國柏林投資經驗分享!如何投資德國房地產?在德國當房東注意事項?

2022 年 5 月 3 日

 
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在「 投資德國房地產好賺嗎?在德國買房要注意什麼?德國房產投資指南!的文中,筆者援引數據說明德國的高齡化問題相當嚴重,長期的人口趨勢下降,會導致住屋需求也逐漸減少,對長期的房價和租金會產生相當負面的影響。所以說投資不動產除了區位重要之外,到底哪種類型才會有足夠的需求支撐也是前期研究至關重要的課題。今天就讓筆者帶著大家用在德國柏林實際投資的案例來看看該怎麼做!

德國投資:哪種不動產類型好?

因此筆者建議想投資德國房地產的朋友們,從兩個方面著手。首先,是退休老人的養身村、照護機構、退休公寓等等。另外,也可以跟著國際或德國本地大型企業的產業消息進行投資,例如 : 特斯拉在柏林郊區建造了超級工廠,這樣大規模的投資案,通常會為當地帶來許多工作機會與優渥的薪酬,增加居住的人口,間接地推升當地的租金、房價。

德國地圖不同投資的策略都有其各自的優缺點,而每個投資者對風險的認知和可接受度,都不盡相同。最重要的是選擇一個可以讓自己安心,且省心的投資標的,對遠程投資來說尤其重要,接下來只要找到好的團隊認真經營,長期下來都可以獲得不錯的報酬。下表筆者整理出不同類別的比較,僅供參考。

投資退休老人的養身村、
照護機構、公寓
跟著德國的產業新聞進行投資
優點
  • 穩定的現金流收入
  • 不需要投入精力自己進行管理、運營
  • 房屋增值以及現金流收入較優
  • 擁有物業的所有決定權
缺點
  • 房產增值較侷限
  • 轉賣房產需要較長的時間
  • 管理團隊的風險 (由於只擁有整棟退休公寓產權的一部分,即便管理團隊績效不佳,也需所有投資者表決後才可更換團隊)
  • 需投入大量精力尋找管理團隊,並定期檢視績效
  • 投資風險較大 (如產業投資可能因景氣、或政策而縮減、終止)

如何跨海當包租公?

在「 如何”爽”當荷蘭包租公? 實例分享」,文中的三大荷蘭買房步驟,在德國置產投資也同樣適用。若讀者想以購買度假屋的方式切入德國的房地產,也可以參考「如何遠程投資法國度假屋? 」,筆者便不再贅述。

這裡我們來談談跨海當包租公的先決條件有哪些?房地產投資相較於證券、債券投資,總投資金額和相關手續費用要高得許多,且房地產的流動性不如證券來得好,因此在決定投入資金之前,做足功課是避免自己蒙受損失的不二法則。

筆者通常以下列三大先絕條件來判斷自己是否已經準備好,可以開始進行投資 :

1.對當地市場有充足的了解

對該城市的產業、總人口增長和組成有基本的認識,且清楚地知道鎖定投資區域的租金行情,與租房的客群。 

2.對資金需求有良好的規劃

在德國購屋的相關費用可能達房價的 10% 。交屋後,與開始招租前,還得花一筆額外的費用裝潢、整修,這部分相當大的程度取決於購買物件的狀況和當地的工資,很難估計會需要多少的資金,所以筆者在之前的文章才會強烈地建議找一個買方仲介,尤其是本身有投資房地產經驗、或專門服務投資客的經紀人。他們不但可幫忙預估整修所需要的資金,甚至有良好的人際網路,幫助找到好的施工團隊。一般而言,筆者會額外準備總房價的 10% 的資金,已備不時之需。

3.對運營團隊有足夠的準備

在找到合適投資物件並開始出價前,要求自己一定要有三家有口碑的物業管理公司,以及三個以上專業維修工人的聯絡方式。

柏林出租實例分享

筆者以位於柏林市中心 10 公里內,去年暑假後開始進行銷售的預售建案,來計算淨投資報酬率。

該物件位於柏林動物園(Tierpark Berlin)旁,交通極其方便,公車、輕軌以及地鐵站(U Tierpark) 都在步行 5 分鐘以內,搭乘地鐵到柏林市中心的大教堂在 20 分鐘以內,公寓附近有一個大型購物商場,還有許多超市、各式商店以及餐廳,生活機能良好。由於緊鄰柏林動物園,窗外可以看到大片綠地以及樹林,附有陽台,可以讓租客享受悠閒的下午茶時光。

此預售建案所銷售的公寓其面積介於 30 到 70 平方公尺,售價 170,000 到 650,000 歐元之間,價格包含公寓的裝潢 (所謂的Turnkey apartment),只需買好家具,一卡皮箱就可入住,大大地降低買家交屋後需要付出的時間與精力。一般而言,低總價的公寓通常投資報酬率較高,因此筆者以面積約 29 平方公尺,售價 170,000 歐元來舉例。德國購屋的相關費用約為房價的 10% ,買預售屋可以省下買方仲介約 3% 的費用,剛好可以拿來添購所需要的家具,這裡仍以 10% 計算總費用為 187,000 歐元。

柏林預售屋建案

柏林預售屋建案

該公寓以包含家具以及水電、網路費的方式出租,每個月會有 1,350 歐元的租金收入。假定 5% 的空置率,每年的收入為 15,390 歐元,每月水電、網路費粗估為 450 歐元,每年總計 5,400 歐元,大樓的實際管理費用以及房屋稅金每年粗估為 1,000 歐元,物業管理公司則會收取利潤的 20% 做為報酬,把收入扣除每月的水電、網路費用後,乘上 20% 約為 2,000 歐元。因此每年的淨現金流粗估為 6,990 歐元,除以購買的總費用 187,000 歐元,投資報酬率為 3.7% 左右。

德國柏林投資房每年淨利計算

德國當房東要注意什麼?

在各國通貨膨脹飆升、烏克蘭與俄羅斯戰爭持續影響的世界經濟局勢下,投資者得採取更加謹慎小心的方式進行投資的決策,筆者仍然認為房地產投資在這個不確定的局勢下,是抵銷通貨膨脹對購買力衝擊的一個絕佳武器,更是資產配置中不可缺少的組合之一。希望這篇文章可以幫助對德國房產投資有興趣的讀者建立基本的知識,勇敢地跨出第一步。

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