投資德國房地產好賺嗎?在德國買房要注意什麼?德國房產投資指南!
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投資德國房地產好賺嗎?在德國買房要注意什麼?德國房產投資指南!

2022 年 4 月 12 日

 
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愛車的朋友們想必和讀者一樣,年輕時總夢想著長大賺錢之後,可以買台由德國原廠製造的 – 進口德系汽車。優越的操控性、設計感,強大的品牌力,高速行駛下的穩定性,讓駕駛汽車不再枯燥乏味,而是一種樂趣。德國製造—是高品質產品的代名詞

德國介紹

德國 (德語:Deutschland) 為世界第四大經濟體,在出口僅次於美國、中國兩大強權,排名世界第三。且它是歐盟最大的經濟體,對歐盟決策有絕對的話語權。德國的總人口為 8,324 萬,是歐盟人口最多的國家,過去幾年申請入境的難民總人數約為 177 萬,對當地產業注入新的勞動力。德國教育具世界級的競爭力,吸引各國的學生到此接受高等教育、專科訓練、科學研究等等。台灣人到德國留學的人數也逐年攀升,根據教育部統計,在 2017 總共有 1,885 人到德國留學。

由於德國高品質工業產品的大量出口,大家對德國知名的企業想必不陌生。在汽車產業,例如保持捷(Porsche)、寶馬(BMW)、賓士(Mercedes Benz)、福斯(Volkswagen)、奧迪(Audi)等等,其他領域,如保險服務的安聯(ALLIANZ)、電器為名的西門子(Siemens)和博世集團(Bosch) 等等。德國在世界經濟上有舉足輕重的地位。

德國地理位置

德國總面積為 357,022 平方公里,約為台灣的 10 倍大。德國與許多國家相鄰,荷蘭、比利時、盧森堡、法國、瑞士、奧地利、捷克、波蘭、丹麥,北邊有北海以及波羅地海。漢堡 (Hamburg) 緊鄰北海,是歐洲僅次於鹿特丹的第二大港口,也是德國的第二大城市。第一大城市是首都:柏林 (Berlin), 360 萬的總居住人口,是政治、經濟、文化、科學、藝術的中心,當地有相當多樣的產業,同時也是歐洲最多人造訪、旅遊的城市。在疫情爆發前,柏林每年至少接待 1,300 萬旅客,雖在 2021 年只迎來 513 萬人次,但在疫情逐漸降溫,各國開始解除國際旅遊禁令,相信遊客數會開始大幅地上升。

德國的第三大城市為慕尼黑(Munich),坐落於德國的南部,靠近阿爾卑斯山脈。到過德國旅遊的朋友們一定對這個城市不陌生。BMW、Benz、Porsche的汽車博物館,以及聞名國際的慕尼黑啤酒節等等。汽車、啤酒和香腸,是德國最為台灣人所知的三個重要元素,慕尼黑這個城市可以帶給各國的遊客完整的「德國」經驗,筆者大力推薦 ! 當然,切記「酒後不開車,開車不喝酒」。

德國地圖

德國人口

德國高齡化的問題相當嚴重,每四個人之內就有一位 60 歲以上的長者,到 2035 年, 67 歲以上的老人將增加 22% 。極度老年化的社會,加上新生兒出生率的降低,導致德國總人口在 1997 年到 2012 年都呈現負成長,也因此在過去幾年的歐洲難民危機上,德國展現出高包容度,除了人道的考量上,其實國內也迫切需要難民的幫助,填補日漸短缺的勞動力。

德國房產投資角度

從投資房地產的角度出發,筆者會建議從兩個方面著手,在德國進行投資。首先是退休老人的養身村、共居住宅等等,這樣的投資標的適合追求長期穩定報酬率,且風險承受度低的投資者。對於追求高報酬、且願意承擔風險的投資朋友,筆者建議可以跟著國際大型企業的產業消息進行投資,例如 : 特斯拉在柏林郊區建造了超級工廠,這樣具規模的投資案,通常會對當地帶來許多工作機會與優渥的薪酬,增加居住的人口,間接地推升當地的租金、房價。

德國人口成長曲線

投資德國房地產的建議

在歐洲買房的步驟大同小異,筆者便不再贅述,相關細節請參閱投資荷蘭房地產好賺嗎?在荷蘭買房要注意什麼?荷蘭房產投資指南!關於德國買房的網站,筆者整理在下圖的表格供您參考。

德國購屋平台比較

接下來,筆者想分享德國投資房地產的研究心得,希望對你在做投資決策時,能有些許幫助。

德國房價&租金管制

德國對房價和租金實施相當嚴格的管制,在政策以及稅制兩方面同時下重手,大幅減少了房地產的投資利潤,其平均房屋價格,在 2000 年~ 2010 年的十年間,文風不動。在 2008 年經濟危機後,由於各國央行長期實施低利率,借貸成本大幅下降,房地產報酬率開始對投資者有吸引力,另外,也讓原本只想租房的德國人開始購買房產。總體購屋需求增加,讓房價在 2015 年後開始顯著地上升,截至 2020 年底,中古或新成屋的平均價格上漲 40% 、預售屋約 30% ,而建築用地則上漲超過 50% 。

雖然德國房價的漲幅低於其他的中西歐洲國家,例如荷蘭、比利時,然而筆者認為,德國的資產在景氣反轉時會相對的抗跌,以下表為例,在 2008 年的房屋次級貸款危機,各國的房價都下修20~30%,而德國平均房價在 2009 、 2010 年之間,不但沒有重挫,還繳出了每年上漲 2~3% 的亮麗成績。所以,在全球經濟局勢的不確定下,購置德國房地產會是不錯的防禦策略

德國平均房價漲幅

德國平均薪資

如前言所提,德國是世界的第四大經濟體,在工業產品上具有強大的競爭力,其國內生產毛額(Gross Domestic Product) 每年穩定的成長,其經濟成長也反映在德國人的每年平均收入,從 2004 年的 30,055 歐元,到 2017 年的 40,736 歐元,平均每年薪資成長率約為 2% 。

實際的薪資成長率在不同的產業有著極大的差異,例如: 科技電子產業、或是金融業一般有較高的薪資水準和成長幅度。因此在前文,筆者建議鎖定正在成長的產業或公司,定期關注相關的動態,尤其是重大的投資決定。

舉例來說 : 半導體產業的龍頭之一英特爾(Intel),近期宣布要在德國的馬德堡(Magdeburg) 投資 170億歐元建造生產高階晶片的晶圓廠 ,預計帶來 7,000 廠辦相關的建築工人職缺,且招募超過 3,000 工程技術人員,這還不包含半導體價值鏈上,其他公司需要的管理和技術人員,以及其他產業可能增加的工作機會,例如: 教育、住房需求、餐飲、物流等等。一旦投資案確定開始執行,預計在未來幾年,會帶來許多高薪的職缺,進一步推升當地的租金以及房價。

德國人每年平均薪資收入

德國買房注意事項

  • 很多德國人終其一生都是租客,是租屋非常盛行的國家。該國對租客在法律上的保護相當完整,房東如果遇到劣質租客,要成功地把租客趕走的機會很低,所以,千萬不要購買帶租客的房產。
  • 另外,房屋出租時,需非常審慎的選擇房客,筆者建議選擇到德國外派的家庭 (英文:Expat Family),這樣的租客通常只會在德國待兩、三年,然後就離開到其他的城市、國家,不會一直住到退休。購置房產總有一天會想出售獲利了結,進行更好的資產配置,房屋若是處於出租的狀態,對出售價格的影響可能高達 30%  。
  • 德國許多大城市,如柏林,為保護當地居民的居住權,對城市內的短期度假屋頒布了一系列的禁令,違規會遭受「鉅額」的罰款。因此,若讀者計畫以短期度假屋的角度切入,一定要熟讀當地時政府的法令,申請相關的許可證。

德國購屋相關費用

筆者就以約 350,000 歐元的公寓為例,來解說購屋的其他費用。

購屋後,代書除了負責公證以及擬定合約外,也幫忙移轉土地、房屋產權,代書會幫忙計算購屋需要繳的轉讓稅,不同聯邦的轉讓稅稅率不盡相同,筆者這裡以 6% 的轉讓稅和 5,000 歐的代書費用做計算。而買方仲介費用一般在 3~4%,這裡則以 3% 做計算。購屋相關費用加總後是 36,500 歐,約購買房價的 10% 。

德國購屋

德國投資時機?

筆者最常遇到投資朋友問的問題是—甚麼時候是買房投資的最好時間?筆者的答案永遠是「現在」。不管在景氣好、或壞的大環境下,都還是有優質的投資機會等著你去挖掘,空著手等待,從來都不是好的投資策略,機會也只會留給有準備的人。

雖然德國有高齡化社會的問題、經濟上面臨巨大的挑戰,但是危機就是轉機,提供老人退休的養生住宅,可以為風險承受度低的投資朋友帶來長期穩定的報酬,經濟面臨挑戰,也讓德國政府更積極地吸引外國公司來當地投資,例如: 特斯拉、英特爾、抑或是可見的未來,迎來台灣之光—「台積電」!大型投資案帶來的優渥工作機會,給當地的資產增值和租金報酬率提供了更大的想像空間。

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週餘
 
 
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