房仲 都偏心 賣家 ?注意這 三件事 才能安心買房!

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


在買、賣房的過程中,會出現三組人馬相互博弈。除了期待能夠完成交易的「買方」「賣方」外,扮演兩邊溝通橋樑的「不動產經紀人、營業員」(以下簡稱 房仲 )也是決定這個交易能不能達成的關鍵。

這三方之間究竟有怎樣的利害關係?如果你要買房時,你該注意什麼?今天筆者都將幫你整理清楚,說個明白!

買方與房仲的關係

不管什麼原因,需要一間房子的你可以有兩種方式來買房。一種是自己親力親為,凡事自己聯絡,但多數現代人不會去選擇這樣耗費時間成本的方案。另一種較為普遍的作法便是請 房仲 幫你找。這時房仲會依照你的喜好、條件篩選物件,並陪你去看各種你有興趣的房源,幫你談判直到你買到你滿意的房子。

賣方與房仲的關係

不論什麼原因需要賣房子的你也可以有兩種方式選擇。一種是自己張貼廣告、自己帶看、自己賣,例如在報紙上、 591 售屋網上…等地方刊登賣屋廣告,但你也可以委託房仲幫你處理這件事。把鑰匙交給他們,只要說清楚你的底價是多少,房仲就會努力捍衛這條防線,替你聯絡合適的買主來看房,直到最後成功賣出你的房子。

房仲的立場跟為難處

這個如上所述被夾在買、賣雙方間的角色,一方面必須幫助買方用最便宜的價格找到他想買的房子;另一方面卻也要幫助賣家賣在最高的價格。這兩個看似矛盾的概念,卻必須由房仲權衡,所以這時候仲介到底會偏向誰,就至關重要了!

我們可以透過房仲抽成的計算方式,來找找端倪。

各種不同類型的房仲抽成數也不同,一般買賣房屋時,根據內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定,不動產經紀業向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的 6% 。依照市場一般行情,通常是根據成交價向「賣方收 4% 」、「買方收 2% 」的服務報酬。也就是說,成交一戶 1000 萬的房子,賣方需要給仲介 40 萬,買方則是給仲介 20 萬。

由此金額可知,縱使一件交易的達成需要兩方都同意,但事成後,房仲可以從買家手上獲得較多的報酬。且因為是抽「成交價」的 6% ( 4% + 2% ),所以成交金額越高,對於房仲來說越有賺頭,當然有時候就會不願意好好幫你殺價啦!且以台灣現在的社會情況,賣家通常不會只持有一戶房源,也有可能賣家賣房之餘也需要買房,一來一往之下,賣家可以帶給仲介的後續價值絕對比你這個買家來得高

當然有時候如果身為買家的你出價在賣家底線價格之內時,房仲為了能夠促成這筆交易完成(不然 6% 一毛都拿不到),也還是會為你殺價的!只是有意無意的,房仲業者都會較偏向賣方一些,凡事可能多為賣家思考。

如果你是買方,你要注意什麼?

所以從上面房仲的佣金抽成狀況可以了解到,房仲從賣家手中拿的較多,所以不論如何,有意無意都會較為偏向賣家一些。那身為買家的你應該要注意什麼呢?

  1. 不要完全相信房仲的資料
    雖說房仲在不動產交易上的經驗確實比你多,但是不代表他們告訴你的事情都是真的!很常有案例看到房仲會拿一些「修飾」過的資料給買家看,例如:刪掉某些低價案例的實價登錄資料、用離峰時段測量開車到地標的時間…等。房仲透過這些美化的資訊讓買家心中對於價格、時間尺度的掌握失去準心,進而認為這樣的物件或是開價是物超所值的。
    有些不良房仲也會利用你的無知跟信任,誘騙你放棄一些自己的權利或是簽下一些對你不利的文件,例如:要你放棄契約審閱期、要你先幫他簽個斡旋再繼續談…等。千萬不要誤信仲介言,凡事都要多查證、多問人,畢竟這樣一來一往之下,損失的可不是小數字啊!
    避免這樣得情況最好的方式還是「自己搜集資料」,像是到內政部實價登錄系統自己搜尋,才不會被別人牽著鼻子走!
  2. 不要完全相信房仲的承諾
    沒有成交,房仲就沒有業績也沒有收入。所以有時候房仲為了要趕快成交,會對你這個買家做出一些口頭承諾,例如:保證房貸可以貸到8成、保證房屋沒有漏水…等,縱使你有錄音,但在法律上最站得住腳的還是白紙黑字的合約。也因此不論房仲答應你什麼事,不分大小都需要鉅細彌遺的寫在合約書中,才能用印。不然到時候口說無憑,損失的是自己。
  3. 不要露出非此屋不可的樣子
    通常買方出價或是談判的對象都是跟房仲,但在出價時務必抱持著「沒有這間我也沒差」的心態出價次數不可太多幅度不可太大金額亦不能一次到位,盡量保留籌碼,千萬不要因為相信房仲,就讓仲介知道自己心中底價!要記得,房仲可能是較偏心屋主那邊的啊!

雖然說房仲拿了賣家比較多的錢,但也不是說必然會偏向賣家。只是不動產交易這麼龐大的金額,務必要慎之又慎,才不會造成自己莫大的損失。因此了解買家、賣家、房仲之間的關係,才可以幫助你避開這些禍端。

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呂國瑋
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