房屋貸款成數 怎麼這麼低?買房想要低首付,這7類房子就不能碰買!
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房屋貸款成數 怎麼這麼低?買房想要低首付,這7類房子就不能碰買!

2021 年 8 月 16 日

 
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編按: 房屋貸款成數 會因為房屋類型而有所差異,所以如果想要高額度的房貸,那這幾類的房子千萬別碰!

自從去年 3 月央行降息以來,房貸利率鐵板價降為 1.31%。很多人想趁現在低利,買一個適合的家,加上看到很多新聞分享貸款成數可以到 8 成、 85 成,如果只需要準備少少的頭期款就更好了!不過,不是每個房子都順利貸款 8 成、85 成喔!哪些 房屋貸款成數 可能會打折呢?

1.非市中心、屋齡老的房子

大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年,尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜,而且因為公設比低,所以使用坪數比較實在。不過,在貸款的時候,如果屋齡太高,接近或超過 40 年,尤其是加強磚造的房子,除非地點很好,不然 房屋貸款成數 可能就會被砍,甚至有些銀行可能不承作貸款。

大家可能好奇,為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢?

房地產=房子+土地,當屋齡越老,地段就越重要

首先,大家知道,房地產就是房子 + 土地,辦房貸時,是房子和土地 一起幫我們的貸款作擔保,當房子的殘餘價值隨著屋齡升高,在銀行的認定裡相對低時,就回歸到土地的價值,所以,對於屋齡老的房子,地段非常重要。

另一個原因是:都會區的房子就算屋齡高,買賣還是相對熱絡,對銀行來說,擔保價值比較高。

所以,如果你想買的房子屋齡在 30 年以上,甚至接近或超過 40 年,除非地點很好,不然,最好還是先問一下銀行貸款條件再出價,會比較安全喔!

2.非市中心的小套房

每家銀行對於套房的定義不一定相同,貸款條件也不同!

我們之前分享過一個影片:銀行對於套房的認定標準通常分兩種:有的銀行認為建物權狀坪數 (不含車位)< 15 坪 就算是套房,有的銀行則認為主建物 + 附屬建物(如:陽台)< 12 坪就是他們定義的套房。

對於套房的貸款,有些銀行不承作,或最高只有 5-6 成,但也有銀行,如果地點夠好的話,還是有機會貸到 8 成!

如果房屋貸款成數不足,在交屋之前,中間不夠的金額必須用現金!

很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量,不過,如果你買的套房貸款只能 6 成的話,就算你買的是 10 坪的小套房,但因為只能貸款 6 成,你要準備的頭期款,其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前,本來希望可以貸 8 成,最後發現只能貸 6 成,在交屋之前,中間不夠的那 2 成就要用現金補足,不然,就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。

所以,在看小坪數的套房時,最好先問好貸款條件再決定!

3.工業住宅

所謂的工業住宅就是土地使用分區是工業用,但卻拿來當住家使用,這個就是工業住宅。

工業住宅有違規使用的風險,連帶影響貸款條件

工業住宅的價格通常是附近住宅的 7 成,不過,雖然它比較便宜,但是因為是違規使用,所以很多銀行不承作貸款,或是貸款成數也只能 6-7 成,如果你真的要買工業住宅,要記得抓高一點的頭期款,而且未來在賣的時候,買方一樣會面臨相同的問題喔!

延伸閱讀>>>工業宅 好便宜 可以買嗎? 一般事務所宅 當住宅合法嗎? 會被拆除嗎?

4.地上權住宅

剛剛我們說房地產= 房子+土地。一般的產權是房子和土地都是我們自己的,就算是公寓或大樓,土地也都會有持份。

地上權指的就是:土地的產權是別人的,只是讓上面的房子設定地上權,除了付權利金之外,每年還要付地租給地主。

地上權分成:有建物產權、使用權兩種,兩種貸款條件不同,但每年都要付地租給地主,且有期限限制!

地上權分成兩種:一種是雖然土地是地主的,但至少房子是買方的。買方有房子的權狀,像是:信義計畫區有名的台北花園,這種的地上權物件,銀行雖然貸款成數通常 6-7 成,但至少還能貸款。

另一種地上權則是:不只土地是地主的,連房子都是建商的,買方只有房子的使用權。像是:台北的京站、華固新天地都是。所以在貸款的時候,建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外,利率還會變高,一般房貸 1.3-1.5%,建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。

上面兩種不管是哪一種,每年都要繳地租,而且地租越來越高。像剛剛說的台北花園,從 2003 年交屋到現在,地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。

地上權都有期限,所以不管房子是產權還是使用權,時間到了都要跟地主重談,非常麻煩!要買之前一定要想清楚!

延伸閱讀>>>地上權 是什麼? 地上權住宅值得買嗎? 所有權 使用權 地上權 差在哪?

5.周圍有重大嫌惡設施

之前曾跟大家分享過嫌惡設施,嫌惡設施除了影響房價和生活品質之外,也會影響貸款條件喔!

嫌惡設施有分種類,影響估價、或銀行承作意願和貸款成數。

小的嫌惡設施,像是:宮廟、電箱、電塔,這個雖然也是嫌惡設施,但都還是找得到銀行可以用正常貸款成數做,只是估價會比較低,所以買的價格要保守一點。

但是,有一些比較大的嫌惡設施,像是:福地、殯儀館,很多銀行會把區域劃分成 A 區、B 區,福地或殯儀館附近可能就會被劃為 B 區,如果 A 區最高可以 8 成,B 區就只能 7 成,貸款成數會打折,也要特別注意一下!

延伸閱讀>>>鄰避設施 / 嫌惡設施 有哪些? 迎毗設施 / 迎闢設施 又是什麼?對房價有影響?

6.其他特殊產品

投資置產物件比一般住家物件貸款成數低!

除了剛剛說的房子之外,有些特殊產品的貸款成數也會比一般住家低。例如:店面、隔好套房的房子…等。這種投資置產的產品,成數一般只有 6-7 成,在買的時候也會需要高一點的自備款。

說到這裡你可能想說:反正我不買套房、不買店面、不買工業住宅或地上權,我買的是正常住家、兩房兩廳或三房兩廳,應該安全了吧?!

錯!還有第七種!

7.買太貴

銀行以銀行估價和成交價取其低計算貸款成數,買太貴會降低 房屋貸款成數 !

銀行在算貸款成數的時候,是用銀行估價和成交價取其低,來計算貸款成數。

例如:

如果銀行認為估價只有 1000 萬的價值,但是你買了 1200 萬。

這時候,就算他可以貸款的成數是 8 成,也只能貸給你  1000 萬 x 8 成 = 800 萬,相當於買價 1200 萬的 7 成不到!

這個也可能發生在買了預售屋之後,如果房價跌,導致於交屋時,銀行估不到之前買的價格,就變成貸款成數不足,要用現金一次補足。

所以我常說,地點和價格對於房子來說非常重要!買房子一定要做功課!

延伸閱讀>>>【實價登錄操作】買房 實價登錄 系統有哪些?哪一種 房價查詢 精準又好上手?

 
週餘
 
 
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