房屋 棟距 對生活會有哪些影響?多少最剛好?各種 棟距 挑選經驗談!
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房屋 棟距 對生活會有哪些影響?多少最剛好?各種 棟距 挑選經驗談!

2020 年 12 月 15 日


很多人買房除了對房價斤斤計較, 還要挑好地段、格局佳、裝潢美、生活機能棒等外在條件, 等住進去才發現怎麼房子採光不好, 整天需要開電燈、通風不良, 都聞到隔壁的飯香、家裡的一舉一動好像都被對面棟看光光、隔壁棟打麻將聽得一清二楚等等, 這些問題的發生是忘了考慮「 棟距 」的影響。

那要多少的「 棟距 」才能住的舒適、獲得較佳的居住品質? 一起來看我的 3 點分析!

棟距的定義

「棟距」是指房子與其他建築物之間的水平距離, 會影響到響採光、通風、安全及隱私等生活品質, 需要多加留意:

  • 看【預售屋】時, 因為建築物實體還沒蓋好, 需要跟代銷人員確認與鄰房的棟距。
  • 看【新成屋】時, 可以直接觀察與鄰房的棟距。

棟距的分類

  • 前後棟
    通常影響採光、通風、隱私、景觀等。
  • 左右棟
    通常影響消防安全、噪音、油煙等。

棟距的影響

  • 採光
    雖然「坐北朝南」的房子冬暖夏涼, 光線充足, 但是如果棟距較近, 即便是南向的房子, 陽光難以射入, 會造成採光不足, 尤其到了冬天日照時間短, 房間就得需要整天開燈, 如此增加電費的支出。
  • 通風
    棟距過小, 即便有開窗, 空氣也不易流通, 無法帶走室內的高溫, 假如家裡剛好面對鄰房冷氣機的室外機出風口(註:風口指投資機會或趨勢)(註:風口指投資機會或趨勢), 那麼室內會更加悶熱。
    另外棟距過小, 會讓後陽台鄰近其他住戶, 造成衣服不易曬乾, 就需加買除濕機或烘衣機, 如此又是增加一筆設備與電費的支出。
  • 安全
    一般消防通道至少要留有 3.5 公尺的淨寬, 才能讓消防車通行施救; 若棟距小於 3.5 公尺, 發生火災時便造成消防車無法通行, 增加救災的困難度。
    另外假如棟距過小、與鄰房距離太近, 會讓宵小容易利用鄰房爬入行竊, 危及住家安全。
  • 隱私
    現在建案的客廳或是主臥, 為了美觀大氣, 通常會規劃大面落地窗的設計, 但若與鄰房距離過近, 自己在家的一舉一動都會被看光光, 如此只能整天拉起窗簾, 但這樣也會導致無法採光。
  • 噪音
    若棟距太近, 隔壁棟家裡的電視開太聲、高歌清唱、打麻將摸兩圈或是行動室內擺設等等, 生活上容易跟鄰居互相干擾, 會降低居住品質。
  • 油煙
    若棟距太近, 隔壁棟家裡炒個菜就聞到飯香, 如果自家後陽台剛好對準隔壁家裡廚房抽油煙機的排煙管, 那麼衣服會有油煙味。
  • 景觀
    當棟距太近, 視野不夠開闊, 會有壓迫感。

棟距的挑選

  • 經驗法則
    【棟距 > 1.2 倍樓高】: 可確保房子不會被遮蔽, 保有一定隱私性。
    【棟距 = 樓高】: 採光與隱私足夠。
    【 8 公尺 < 棟距 < 樓高】: 棟距足夠, 影響低樓層採光, 但不影響彼此隱私。
    【 6 公尺 < 棟距 < 8 公尺】: 一般棟距, 影響中、低樓層採光, 對隱私稍有影響。
    【棟距 < 6 公尺】: 棟距不足, 嚴重影響採光與各住戶隱私。
  • 建蔽率低
    每個土地分區的「建蔽率」不同, 建蔽率越低的用地相對空地多 棟距較為寬廣, 且商業區建蔽率高於住宅區, 因此想要棟距寬可以挑選住宅用地
    關於「建蔽率」與「容積率」訂定, 是政府為了避免都市過度發展, 造成人口擁擠與公共設施不足的問題, 規範土地開發密度, 以維護環境品質。
    即使同樣大小的土地, 也會因為每個區域的「建蔽率」與「容積率」不同, 影響到房子的寬度與高度, 甚至連土地價格也會受到影響, 因此買房前, 「建蔽率」與「容積率」有必要了解一下
  • 永久棟距
    一般來說, 永久棟距需仰賴「環境」的配合, ex: 臨馬路、學校、河岸、水岸、溪畔、湖濱、禁建區與河川等等, 視野廣達百米, 享受完整景觀, 且不太會有改建的計畫, 因此採光、通風、安全與隱私不會受到影響。
    若附近有「公園綠地」、「空地」、「停車場」等, 須注意:

公園綠地可能只是建商臨時養地規劃, 有拆掉蓋房子的可能性。

真實案例:

幾年前位於台中五權西路二段與益昌六街的惠宇秘境, 曾經是 IG 網紅網帥熱門打卡拍照景點, 惠宇建設利用基地打造「森青-自然共生」生態公園, 彷彿是都會區裡的世外桃源。後來公園被改建成惠宇建設的一個建案:惠宇一森青。

棟距

 

空地可能是其他建案的預定地, 未來蓋房子恐影響視野及居住品質。

真實案例:
空地是否為建案的預定地很好分辨, 主要特徵是土地四周被圍起鐵皮, 在圍籬中間留一處出入口, 很明顯是建設公司在圈地。

在圍籬上會有一面綠色的「工程告示牌」, 內容標示工程名稱 (建造執照)、工程概要、起造人、設計人、建造人、承造人等等資訊。

 

停車場是地主或建商最常用來「養地」的方式, 不僅開發成本低、好管理、出租有租金收入, 能減緩稅賦壓力, 也能避免閒置未使用被課徵「空地稅」, 未來要開發使用拆除也簡單。

真實案例:
台中勤美綠園道旁邊的嘟嘟房停車場 (台中中興站) , 即使停車 1 小時收費 60 元、當天收費無上限, 遇到假日也是一位難求, 不過目前停車場已拆除, 正在興建大)樓。
因此看房也要了解周邊空地的使用狀況, 避免遇到以上問題, 可以到內政部營建署查詢全國土地使用分區情況 ➤ 全國土地使用分區查詢

另外「 棟距 」的選擇, 除了關係到我們的居住品質之外, 還會影響到「 房價 」

同一建案, 棟距大, 建築物之間的風壓較小, 視野寬闊, 採光、通風較佳, 能保有隱私, 房價也會高, ex: 有河岸或水岸景觀的房子比沒有河岸景觀的房價高出 10 ~ 15% 。

在買房的時候, 「棟距」也會是銀行受理貸款的購屋指標之一

在賣房的時候, 棟距大的單位由於視野較佳, 往往都能在第一時間賣掉, 留下的大多是棟距狹小的房子, 因為沒人喜歡自己的住家視野被擋住。

《房地產筆記》授權轉載

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