房市 如何? 房市景氣 該如何解讀?教你用 房市指標 判斷房價趨勢!
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房市 如何? 房市景氣 該如何解讀?教你用 房市指標 判斷房價趨勢!

2021 年 12 月 3 日

 
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想要在 房市 低買高賣就要抓準房市景氣,想要掌握 房市景氣 必須透過 房市指標 。房市指標種類又可以區分為:供給需求面價格銷量面資金面本文主要會聚焦在住宅市場,帶大家透過房市指標所代表的含義來判斷房市景氣循環,搞懂房市的短期走勢方向,畢竟與其直接掀牌告訴大家我的判斷,我更希望讓讀者們都能掌握這些方法,自行判斷且為自己的投資負責。希望看完這篇文章,大家能對房市循環與相關指標有基本理解喔!

房市如何?看住宅的供需!

台灣的不動產市場主要分為兩塊,一塊是商用不動產市場,一塊是住宅市場。商用不動產包括大型商辦,旅館,購物中心,物流倉儲等標的,這是大型保險公司,上游投資方的資金遊戲,在此暫時不談。就讓我們專心聚焦在住宅相關的指標上吧。

從建造執照、使用執照看住宅的供需!

在蓋一棟建築物時,必定伴隨著建照,使照的申請。這些政府經手的統計數字,每個月都會經由「內政部營建署」在月底公佈。以下跟大家簡介兩項重要指標:建照與使照。

房市指標 1:住宅建照核發數量

可以用來評估建商開發新建案的供給多寡(也就是建商對於未來 房市 景氣的預判)。因為一般建案從申請建照後開始興建到完工交屋要等 2~3 年的建造期。因此當建商預測 2~3 年後房市景氣變壞,則現在建商就會減少申請建照或多推預售屋,避免到時候推出的案子賣不出去;反之,建商如果預期未來房市景氣更熱,則會在現在增加申請建照,且可能少推預售屋,畢竟未來賣可以賣更好的價格何必即在現在賣!

因此,建照核發數量總會先行反應未來房市景氣,因此稱他為「領先指標」。

延伸閱讀>>>建造執照 是什麼 ? 建照 該怎麼看?圖解教你怎麼查建照 !

房市指標 2:住宅使照核發數量

一般的住宅施工期間約 2~3 年蓋完後,才能向各地的工務局申請核發。拿到使照才能申請水電,所有權登記,辦理過戶等等手續。因此非常重要。

使用執照的核發數量也關乎建商對於短期房市景氣的預判。如果建商覺得現在的 房市 景氣不佳,就會努力展延建照時間,不去申請使用執照,畢竟申請使照之後屋齡就會開始計算。這樣等到房市景氣回溫時,可能屋齡也1-2歲了。

延伸閱讀>>>什麼是 使用執照 ? 和 建造執照 有什麼不同? 3步驟帶你看懂 使照!

房市指標 3:建照 & 使照的循環

從建造執照&使用執照的消長,可以初步看出建商的推案信心,以此初步判斷房市景氣。以下為四個週期的順序與判斷邏輯。

  • 房市成長期
    使照戶數上升,但建照戶數上升。建商推案信心強,房市景氣欣欣向榮。
  • 房市高原期
    使照戶數上升,但建照戶數下降。建商推案信心減弱,房市步入高原期,市場此時雖繁榮,但即將反轉。
  • 房市衰退期
    使照戶數下降,建照戶數也同時下降。建商信心仍在谷底,房市步入衰退。
  • 房市復甦期
    使照戶數仍下降,但建照戶數已經開始有谷底反轉上升。建商信心逐步轉向,房市步入復甦期。

建照&使照的循環

房市如何?看交易價量

最能反映當今房市現況的,莫過於交易的價格跟交易量了。這兩者都是景氣的同時指標

房市指標 1:價量變動四象限圖

一般而言,市場上認為房市的交易量是領先於價格的指標。因此會依循下列這張圖的方向,逆時針轉動。

  • 價量變動第一象限
    一般而言,房市交易量上漲,意味需求增加,帶動房價增長,呈現價漲量增的格局。
  • 價量變動第二象限
    當價格持續走高導致整體房市價格過高時,交易量便會放緩,呈現價漲量縮的格局。
  • 價量變動第三象限
    當上述交易量下降,價量可能回穩,也可能持續下挫。這要根據當時的市場環境而定,若持續下跌買家也不敢入市,則會呈現價縮量縮的格局。
  • 價量變動第四象限
    當價格落底,但景氣透露復甦燈號時,買家重新入場使交易量上漲走揚,則進入復甦階段的價跌量漲格局。

要注意的是,上述是理論上的邏輯推演。真實的房市走勢自然不會照這個方向進行,呈現跳針,在兩個象限間反覆的狀況都有。

價量變動四象限圖:房市中交易量相較價格而言是領先指標

房市指標 2:價格指標 & 交易量指標

了解了價量邏輯後,大家可以關注以下指標。要注意的是,在關注時並非以數值的大小作為判斷的依據,更要以數值的變動率為主分為年增率(YoY)與月增率(MoM))

舉例而言:

台灣房價大多數呈穩定增漲,單看房價指數走勢無法了解房價變化趨勢,因此將資料轉為年增率或月增率,才能看出房價走勢的變化。

房市指標 3:價格指標

  • 內政部住宅價格指數
    主要是內政部以全國各縣市實價登錄不動產交易價格資料,計算出住宅價格指數。主要是以 105 年為基期。所以可以看出相對於 105 年的房價趨勢。

此外也有另外兩項重要價格指標,分別代表中古屋與新成屋市場。

  • 信義房價指數:以中古屋為主。
  • 國泰房價指數:以預售及新成屋。

延伸閱讀>>>【實價登錄操作】買房 實價登錄 系統有哪些?哪一種 房價查詢 精準又好上手?

房市指標 4:交易量指標 

  • 房屋移轉登記
    主要分主要分為買賣、贈與、拍賣、繼承等四種不同的交易方式。其中最重要的,莫過於買賣筆數的趨勢了,很直接的反應房市交易的熱度。

台灣住宅市場價量分析:看價格指標與房屋移轉登記中的交易數量

台灣住宅市場價量趨勢分析:將數據轉為年增率才能有效判斷走勢

第 1 張圖無法看出價格的變動率趨勢,因此我將它轉為第年增率化成第 2 張圖,會有助大家判讀。由上圖可以看近十年台灣房市走勢狀況,可以明顯看出價格持續增長,但年增率明顯放緩,交易量已經開始落底。上述幾個同時出現,會是房市即將步入第三象限的訊號:

  • 在 2008 金融危機前,房價指數雖持續走高,但交易量自 2007 年 Q3 便開始呈現反轉。房市進入價增量縮的狀況。交易量更在金融危機爆發後落底。
  • 觀察近 10 年走勢,也可以看到 2015 年有一波房價的高點,但交易量自 2013 年底便開始下滑,房價增長幅度也趨緩, yoy 持續下挫。 2015 年末進入價跌量縮的狀況。隨著 2016 年交易量反彈,帶動新一波房市增長。

房市如何?看資金面!

資金面的話可以觀察以下兩個指標,看資金進入台灣房市的狀況,可以判斷房市有沒有過熱外,也能夠解釋為何疫情後實體經濟遭受重創時,房市與股市仍能如此蓬勃。讀者們可以關注以下指標:

房市指標 1:房貸餘額

簡單的說就是台灣人的房貸餘額,這可以反映房市需求端的資金量。

  • 台灣-五大行庫新承作房貸金額
    所謂的五大行庫,指的是台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及台灣土地銀行。由這五家銀行承作的房貸數量,約佔整體的房貸的四成。因此這五家銀行可以說是房市的風向指標。新承作房貸金額越高,自然表示購屋者積極入市,買房意願高昂且房市熱。

房市指標 2:建築貸款餘額

這可以看作建商推案信心指標,建築貸款餘額越高,表示供給端資金量越大。

台灣房市近20年資金進入狀況:從資金進入程度看房市熱度與供給信心

房市指標懶人包!

介紹了這麼多指標,希望沒有把大家嚇跑。最後我想介紹三個重要的心法跟三個我認為很棒的學習資源。希望大家有空關注,一起學習試著提升自己的判斷力。

1.核心是供給&需求

大家應該可以發現不論我如何解讀,最核心的概念,都繞不開「供給」與「需求」兩個簡單不過的概念。從供需的消漲趨勢中能找出循環的階段。

2.了解總體經濟趨勢

對於上述這些房市指標的解讀,更要搭配總體經濟的判斷,包括利率環境、政策走勢、美林時鐘與經濟週期…等。雖然有些門檻,但詳加了解後絕對能幫助讀者透視房市循環背後的邏輯。

3.多指標一起判讀

很多分析文往往會紙繡出一張圖,就簡明的指出未來的預測。只看少數指標,會在看似易懂明確的結論背後往往暗藏高昂的誤判風險。對於趨勢的判斷,其實還是很仰賴不同指標間的交叉判斷

此外,對於房市過熱有疑慮的讀者,也可以觀察房屋移轉登記的拍賣數量。或是台灣住宅貸款違約率與貸款負擔率等指標。由這三者可以看出房市違約風險是否攀升,礙於篇幅,在此我就不贅述了。

房市指標哪裡找?

訓練對於投資趨勢的判斷力是項長期功課,我也正在努力中。幫大家整理一下我很喜歡的資源,如果大家有興趣可以多利用。

另外是我最近實習認識的厲害朋友推薦的資源,可以看到國內不動產大佬撰寫的趨勢分析文章。

當然,回到我很喜愛的投資學老師說的一句話:「基本面籌碼面,都不如有朋友在裡面」。如果有在房地產業工作的朋友,景氣的榮枯相信在第一時間的他們絕對能第一線告訴你囉!

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週餘
 
 
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