買賣不破租賃 是什麼? 租屋 提前解約 怎麼做?定期契約 不定期契約 定義?
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買賣不破租賃 是什麼? 租屋 提前解約 怎麼做?定期契約 不定期契約 定義?

2021 年 9 月 17 日

 
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買賣不破租賃 是蠻常聽到的一個租屋詞彙,但你懂這是什麼意思嗎?在外租屋其實風險也不小,有時候一則來自房東的提前解約 line 訊息就可以讓你的生活掀起波濤。但其實不一定房東說要解約,你就一定要乖乖馬上搬走,為了保護比較弱勢的租客,很多相關的法律都有在各種情況下預留一些給租客的空間,避免你流落街頭!

本篇文章就讓我們先來認識租約的類型,再來看看各種類型的租約下,提前解約的條件有哪些?你一定只能馬上走人嗎?如過真的跟房東發生租約爭議,又能怎麼處理呢?

買賣不破租賃是什麼?

買賣不破租賃 = 房東的「買賣」不會影響房客的「租賃」

舉例來說也就是原本的房東(某 A )把房子賣給(某 B ),某 B 又賣給某 C …一直賣給某Z,身為原本跟某 A 租屋的房客的租賃契約,一樣是有效的。所有的條文跟內容,只要是合法的,並且沒有超過原本的合約期間,那不管是某 B 、某 C 還是某 Z ,都必續繼續遵守。

買賣不破租賃 成立要件

  1. 房東必須是房屋本身的所有權人,所以如果是跟二房東承租,就沒辦法受到這個保護!
  2. 租賃契約必須是在有效期限內(還沒到期)
  3. 租賃契約長度在「 1 年內」的口頭書面租約不需經法院公證
  4. 租賃契約長度在「 5 年內」的書面租約不需經法院公證
  5. 租賃契約長度在「 5 年以上」且經法院公證定期(有明確截止日期)或不定期(無明確截止日期)契約

買賣不破租賃不適用狀況

不適用買賣不破租賃:不定期契約

只要不定期的租約沒有經過公證程序,就不可以主張買賣不破租賃,也就是房東賣房子後,新屋主可以要求房客搬走,而不需要繼續履行這不定期合約。實務上不定期租約就是沒有重新簽約,所以不太可能會有公證問題,換句話說房東可以進行買賣。

不適用買賣不破租賃:租期超過 5 年&未公證不適用

除了不定期租約不適用 買賣不破租賃 之外,不動產租約的租期超過 5 年,而且租約沒有經過公證,就也不適用買賣不破租賃的保護。所以房東賣房,新屋主可以要求房客搬走!

定期契約 不定期契約 定義

一般常見的租賃契約可以區分成兩種樣式:

定期契約

就是一般常見的契約,有約定開始日期 & 結束日期。

不定期契約

不定期租賃契約比較少見,通常會因為符合下面 3 種情境之一而成立不定期契約:

  • 情境一:原本就沒有約定到期日
    意思是一開始你和房東在簽租賃契約的時候就沒有訂定租約到期的期限。可能租約只有寫生效的日期(e.g.即日起生效),但沒有寫到至甚麼時間為止。也使得這份契約成為不定期契約!
  • 情境二:只有口頭約定
    有時候也會有租賃契約沒有真的白紙黑字簽定,而是用口頭約定的方式。民法 422條 中規範,如果這個口頭的租約准許你住的期間超過一年,但沒有實際簽約,那就是屬於不定期契約。比如老一輩的人常只以口頭約定承租,就很常會演變成不定期租約。
  • 情境三:租約已到期,但房客還是繼續使用
    當租賃契約到期後,照理來說房客應該要馬上搬離,但可能因為某些緣故,房東忘記提醒房客搬走(沒有反對房客繼續住下來),房客也就繼續住下來並每個月持續繳租金,雙方也沒有重新簽新的租賃契約。則依照 民法 451條 的內容,原本的租約便轉變成不定期契約,除了到期日外,租約內容仍與原本的契約相同。

房客提前解約

定期契約想提前解約

如果今天你與房東的契約屬於定期契約,那依照契約內容就是到期才會消滅,而且為了保障租約的穩定性,一般契約都會註明「不得」提前解約。這種情況下,想要提前解約就是違約,就必須支付一筆違約金。如果屬於這種在契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 or 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房東者,都要賠償他方最高不得超過一個月租金的違約金。

不定期契約想提前解約

既然是不定期契約,那雙方只要想解約就可以解約。所以身為房客的你如果今天想解約,只要在 1 個月前通知,就「可以」提前解約。

房東提前解約

定期契約想提前解約

如果今天房東與房客的契約屬於定期契約,那依照契約內容就是到期才會消滅,而且為了保障租約的穩定性,一般契約都會著明「不得」提前解約。這種情況下,想要提前解約就是違約,就必須支付一筆違約金。如果屬於這種在契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 or 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房客者,都要賠償他方最高不得超過一個月租金的違約金。

不定期契約想提前解約

如果今天是房東想要解除不定期契約,條件是比房客嚴苛許多。因為房東必須是基於房客有以下 6 種狀況才能提出要收回(土地法 100條):

  • 房東收回是為了要自住 or 重新建築(必須提出自住證明)
  • 房客違反規定隨便轉租給他人(當非法二房東)
  • 房客欠租,在使用押金抵債之後,還欠二個月以上房租時(以規定押金最高 2 個月的情況計算,就是已經欠租 4 個月以上)
  • 房客在房子裡做一些違法的事(e.g.製毒、吸毒、色情按摩業…等)
  • 房客違反原本簽訂的租賃契約(有時候不定期契約也還是有紙本的,所以雖然沒有規定消滅時間,但契約條文還是有效力)
  • 房客損壞房屋或屬於房子的附著物,且不願意賠償時(e.g.把牆壁拆掉、讓地板泡水…等)

而且依照 民法 450條 規定,就算真的有上面這些狀況,讓房東有權利要求收回房產,房東也必須在一定期間內通知房客。通常一定期間是指每次收租的單位時間,也就是假設房東是一個月收租一次,那就要一個月前通知房客要收回;如果是兩週收租一次,那就要兩週前通知房客要收回…以此類推。

常見提前解約原因&應對

房東說要賣房子

房東如果是以「賣屋」為理由,要求房客提前解約,那應該算是最笨的作法了!一般狀況下根據「買賣不破租賃」的保護,不管房東賣給誰,房客都還是可以繼續住到原本的租約期滿。只是有兩個例外,我們稍後再討論!

房東說要收回房子自住

很常房東會找藉口像是:我兒子要住,你下個月就要搬走!這種房東以收回房子自己居住為理由,要求房客在沒有走完租約期間就提前解約的藉口,在法律上房客是可以不用理會的。除非你們在簽約時有特別約定可以讓房東提前解約,不然在沒有支付違約金的狀況下,你可以繼續住下去

房東說要重新改建

如果房東是因為房子要改建而要求提前解約,根據《租賃專法》規定,房東的確可以提前終止租約且房客不得要求任何賠償(大概是少數比較保護房東的法條了)!但房東必須在合約終止前的 3 個月通知房客,避免房客措手不及,流落街頭。

房客解約可以免付違約金的情況

在一些特殊情況下,房客是可以提早跟房東解約而且不需要支付違約金的!

  • 房客因為疾病、意外產生有長期療養的需要而無法繼續承租(要附上證明)
  • 租的房子已經不適宜人居,而且房客也已經告訴房東,但房東卻置之不理
  • 當房子因爲不可歸責於房客的原因而不能繼續居住時(e.g.半間房被土石流衝走、地震震垮一部分)
  • 如果有第三者主張他才有租賃這間房的權利,使得原本租客不能按照租約居住時(e.g.房東一次跟兩個人簽約)
  • 房客死亡後,房客的繼承人主張終止租賃契約,不願意繼續租

租約爭議怎麼解決?

上面講解了這麼多,可以知道期時租約的規範真的很多,更麻煩的是,這些條文可能散落在許多不同部法律、函釋之中,所以一般人要自己完全搞懂真的很困難。筆者還是建議如果今天能跟房東心平氣和坐下來好好談當然是最好,畢竟大家都希望能夠好聚好散。但如果關係真的已經劍拔弩張了,這時你可以到直轄市或縣市政府申請調處消費者保護協會等,在免繳納調處費下協助你進行糾紛調解,在專業的第三方機構幫助下往往更有機會解決難題。

就算調解不成,你還是可以走最後一步,就是到法院提出訴訟來為你爭取權利。畢竟有時候是租約的問題涉及到的金額可能也不會太少,這時還是讓公權力來為你伸張正義吧!

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週餘
 
 
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