【 租屋爭議 】合約未到期 房東賣房 !我還能繼續租嗎?

作者:股感知識庫   |   2020 / 10 / 02

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


天啊! 房東賣房 !我該怎麼辦?

什麼!上個月 房東賣房 了!怎麼那麼臨時?而且我的租約還有 8 個月,房東怎麼可以說賣就賣?真是太誇張了!那我現在到底該怎麼辦呢?

這時身為房客的你需要先冷靜下來,接下來便是開始翻閱相關法律規範,開始找尋可以保障自己的租屋法條,例如:可否向房東要求退還押金與已經先繳納的租金?可否要求房東履行完合約後再搬走?可否向房東要求違約金?…等。

其實這些都是房客「可以」向房東爭取的權利,而且「房客其實不一定要搬家」!

走,讓我們繼續看下去台灣的租賃相關法律還保障了房客什麼權利。

我的租約還有法律效力嗎?

依據民法第 425 條有關於「買賣不破租賃原則」,當房東要將房屋進行所有權轉移時,只要房屋租約沒有走完,新買房的人一樣要承認此份租約的存在,直到租屋到期時才能要求房客搬離。因此當房東向房客提出因為要賣房子而要求搬離時,就可以藉由民法 425 條來捍衛自己的權利。

但也是有但書的情況,例如:如果承租人有欠房租達到 2 個月以上非法使用的情形出現,經房東告知情況後,房客依然不理會,這時房東便可以主張終止契約並追回房屋。

因此,在房客一切合法的使用下,租約並不會因為買賣房屋所產生的所有權移轉而消失,相反地新房東必須承接此份租約直到合約到期,這時才能要求房客搬離!總歸一句話就是「房客最大」就算換了房東一樣要走完原本的租約!

「買賣不破租賃」的成立要件

  1. 房東必須是房屋本身的所有權人,所以如果是跟二房東承租,就沒辦法受到這個保護!
  2. 租賃契約必須是在有效期限內(還沒到期)
  3. 租賃契約長度在「1年內」的口頭書面租約不需經法院公證
  4. 租賃契約長度在「5年內」的書面租約不需經法院公證
  5. 租賃契約長度在「5年以上」且經法院公證定期(有明確截止日期)或不定期(無明確截止日期)契約

房東要提前解約是可行的嗎?

那房東可以提前解約嗎?這是一個可以提早拿回房間使用權的方式,不過由於是房東主動提出解約,房客除了可以拿回事先繳納的房租與押金外,房客還可以「向房東要求違約金」,不過如果真的遇到這種事情,還是可以考慮以和為貴啦!

但有時候就會遇到非理性的房東,如:強勢趕房客搬離、三不五時登門吵鬧,甚至闖進房間內等情形,這時房客就可以硬起來依照合約要求房東賠償。還是建議房客還是先搬走為上,然後再來找解決之道,畢竟人身安全還是最重要。

這時你可以到直轄市或縣市政府申請調處消費者保護協會等,在免繳納調處費下協助你進行糾紛調解,在專業的第三方機構幫助下往往更有機會解決難題。不過一旦出現調解不成時,房客還是可以向法院提出訴訟來為你爭取權利,畢竟有時候是遇到惡房東,這時還是讓公權力來為你伸張正義吧!

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