房東闖入房間該怎麼辦?如何保護自己?
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呂國瑋
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房東闖入房間該怎麼辦?如何保護自己?

2021 年 9 月 13 日

 
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房東闖入房間 的事件層出不窮,三不五時就會在新聞上出現。就像這則新聞「擅自闖進女大生房間被抓包!房東嗆:修漏水」,房東私自進入房間的爭議,讓房客傖惶退租搬離。究竟遇到這樣的問題,身為房客的我們應該要怎麼辦呢?該怎麼保護自己?如果今天你是房東,遇到房客消失不付租金的狀況時,是否可以就此闖入房間呢?趕快來了解一下吧!

房東可以進房間嗎?

房東之所以闖入房客的房間、屋子,往往都是認為「那還是他家」,就算租給你,他想進來就可以進來。身為房客的你拜託千萬不要就這樣被說服,讓房東可以隨意進出你家。當你們的租屋契約已經成立&完成交屋的動作(交屋一般來說可以是指鑰匙交給房客的那刻起),那你就已經擁有房屋的使用權。雖然房東對於房屋仍然具有「所有權」,但房屋的「使用權」已經移轉給房客。所以房東在交屋之後就已經不可以隨意進入房客擁有使用權的空間,但如果你們的租賃契約僅限於單一房間,那公共區域房東還是可以隨時進入。

常見闖屋藉口!

有時候房東會利用各種名義來包裝自己的闖入,

  • 假藉要修繕(e.g.通管線、換家具、修地板、修燈泡…等)
  • 要求要檢視房客房內物品是否毀損(e.g.檢查大雨後屋頂有沒有漏水、確認地震後牆壁有沒有龜裂…等)
  • 預先帶其他房客進入看屋(在租約尚未到期前,為了可以在你租約到期後無縫接軌,就在沒有徵詢過你的狀況下,帶人看屋)

不管是上述的哪種藉口,只要房東沒有經過房客你的同意隨便進入已經出租的房屋,這樣的行為都已經違法。

闖入房間的法律責任?

不論房東是否是好意進入房間整理、修繕,當房東與房客簽了租屋合約將房間交給你開始,這間房間的使用權就是房客擁有。在未經過房客的允許闖入房間,那房東就很有可能涉及觸犯刑法第 306 條第一項「無故侵入他人住宅、建築物或土地,可處 1 年以下有期徒刑、拘役或 9,000 元以下罰金」 & 以及民法第195條「侵害隱私權」,須負擔損害賠償責任。

房東闖入你該怎麼辦?

雖然房東闖入你房間,當下一定非常不舒服。但生氣歸生氣,被房東私自闖進門後,這時你該先把怒火拋諸腦後,開始好好檢查家當、房間角落、浴室四周是否有任何奇怪的東西或遺失。尤其是可以躲人的地方,洗衣機裡面、床底下、衣櫃中這些地方都要格外注意。並且確認有沒有什麼本來不屬於這個家的東西,例如玩偶、盒子、包包…等,避免有攝像頭或是收音設備等可以偷窺你隱私的器具進入到房間。

你也可以花點錢加裝門鎖感應器、防盜鎖、監視錄影機…等設備,力求下次再有類似行為時可以充分掌握證據,並保障自己。如果大門屬於密碼鎖,那就要趕快換密碼,如果是鑰匙鎖,可能可以評估是否要換一下門鎖,避免房東再度無故闖入。

如何阻止房東再闖門?

那到底事件發生之後我該怎麼辦?要如何才能阻止房東再次進門?遇到這種情況首先建議可以找親朋好友來協助處理,在親朋好友的陪伴下與房東協商進門事件,無論是決定要繼續住或解約,多 1 個人就多 1 份力量來解決事情。接著就拿著合約細節與房東確認是否是雙方認知問題,如果無法達成共識,看是否要繼續租約?還是租約到期就要搬走?這時可以尋找民間公證人、消費者保會協會與鄉鎮市公所來協助你進行糾紛調解,當然真的解決不了那就只好上法庭打官司吧。但不論如何,只要還沒正式解約(租約存續的期間),只要房東敢再私闖房間,一定要報警處理,不要姑息、容忍!

房客欠租也不能闖入!

有時侯換個角度思考,房東也會有不得已的苦衷。可能是擔心房客不好好愛惜自己的家或是房客就是一直缺繳租金又避不見面,沒辦法之下只好闖入房間。但筆者必須奉勸房東,不管是哪一條都沒有辦法作為合理化闖入房間的理由,所以就算碰上這些事情,一定要非常小心應對。

如果說房客是因為積欠租金,並且怎樣都聯絡不上的狀況,建議房東應該先寄發存證信函,通知該房客你在催繳房租的訊息(盡到告知的義務)。若寄發之後逾期沒有回應,才能終止租約,終止租約的表示也可以存證信函表達或是委由律師代發律師函以作證明。

但也不是只要一欠租就可以解約喔!房客遲付租金的總金額,必須超過二個月(扣掉押金之後還要積欠2個月),也就是欠租第 5 個月才可以終止契約,這是民法第440條的明文規定。租賃契約在終止後,房東才可以提起返還房屋的訴訟,勝訴後取得執行名義,才能強制執行闖入房間。所以千萬不要以為解約之後就可以闖入房間了,還是必須等到強制執行判決下來之後才能行動!

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週餘
 
 
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