租金報稅 怎麼報最省?列舉申報 標準申報 身為房東的你搞懂了嗎?
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租金報稅 怎麼報最省?列舉申報 標準申報 身為房東的你搞懂了嗎?

2021 年 6 月 4 日


比起買股票、領股息股利,大家還是喜歡買房出租當個「包租公」或「包租婆」,來讓自己每個月都有穩定的租金收入, 但你知道收房租也要報稅嗎?報稅確實是個讓人頭痛的問題, 這篇告訴你如何計算租賃所得稅額, 並提供兩種申報方法, 讓你選擇屬於自己最有利的節稅方式

何謂租賃所得

要了解租金收入報稅前, 應該先了解到底哪些人應該繳稅呢?

根據《所得稅法 § 3 》: 在中華民國境內的所得, 都要課徵綜合所得稅, 可得知綜合所得稅採屬地主義, 即使外國人在我國的營所得, 都有繳稅的義務

租賃所得為《所得稅法 § 14 》分類 10 大類的其中一類, 是指下列收入, 減除必要損耗及費用後的餘額:

  • 財產出租的租金收入
  • 財產出典的典價經運用而產生的收入 [註 1 ]
  • 因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入 [註 2 ]
  • 財產出租所收的押金或類似押金的款項, 或財產出典的典價按當地銀產業通行之一年期存款利率, 所計算的收入

[註 1 ]:出典就是把房子設定給別人使用典價就是把房子設定給別人使用時所收取的金錢;可以簡單想成出典 = 出租房子典價 = 租金, 但在法律上, 兩者觀念不同,典權是物權行為, 必須登記才有效力; 租賃是債權行為, 必須有契約關係才有效力。
[註 2 ]:永佃權又稱田面權, 指一方支付租金, 而於他人土地上為永久耕作或牧畜的權利; 為一種利用土地的物權, 必須登記才有效力。

租賃所得稅額怎麼計算

房東將房子出租所獲得的租金收入並非租賃所得, 需先扣除必要費用之後, 剩下來的淨收入才算是租賃所得

租賃所得 = 全年租金收入 – 必要費用

由於每位房東的年度收入免稅額扣除額都不相同, 所以綜合所得稅率 ( 5% 、 12% 、 20% 、 30% 、 40% 或 45% ) 也不一樣, 最後將租賃所得乘上綜合所得稅率後, 就能計算出租賃所得稅額:

租賃所得稅額 = 租賃所得×綜合所得稅率

租賃所得申報方式

包租公將房子出租給一般人使用, 租賃所得申報方式有兩種, 分別為「扣除租屋成本」與「扣除法定必要費用」, 差異在於「 必要費用 」認定方式的不同, 所以需要準備資料也會有所不同, 包租公可先自行試算並選擇扣除最多的方式來申報

1. 列舉申報
類似醫療險的實報實銷, 包租公需逐項列舉「租屋成本」, 即因為租賃而發生「 合理且必要的損耗及費用 」, 並保存各類申報所需要的憑證。

可扣除的必要損耗及費用包括:

  • 房屋折舊: 按照房屋耐用年限攤提計算, 需保留買房的發票或收據、房屋稅單
  • 修繕費: 泥作、木工或水電開立的發票或收據
  • 房屋稅與地價稅: 稅單影本
  • 購屋貸款利息: 權狀影本、貸款證明影本
  • 保險費 (火險、地震險) : 保險費收據

申報時必須檢附租賃合約書房屋成本的相關證明文件修繕費發票房屋稅與地價稅稅單銀行繳息與保險繳費之收據等相關書面資料, 為煩人的申報方式。

租賃所得 = 全年租金收入-租屋成本

[例子]:

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20% , 各項租屋成本必要費用加總共 6 萬, 則租賃所得稅額計算如下:

租賃所得 = ( 3 萬× 12 個月) – 6 萬

租賃所得稅額 = 租賃所得 × 20%

 

2. 標準申報

如果沒有存留任何文件、發票、稅單與收據, 可以選擇當年度房子租金收入的 43% 列為必要費用 [註 3 ] , 也就是說, 直接以全年租金收入的 57% 計算租賃所得稅。

申報時不需準備任何單據證明文件, 只需檢附租賃合約書, 為懶人的申報方式,。

租賃所得 = 全年租金收入- (全年租金收入× 43% )
= 全年租金收入× 57%

[例子]:

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20% , 若沒有成本費用相關證明文件, 則租賃所得稅額計算如下:

租賃所得 = 3 萬× 12 個月×( 1-43% )

租賃所得稅額 = 租賃所得× 20%

[註 3 ]: 只有出租房子才享有扣除 43% 法定必要費用, 如果只是出租土地, 只能減除土地當年度的地價稅。

要列舉申報? 還是標準申報?

若該年度沒有花大筆預算修繕房子,那麼採用標準申報比較有利, 否則就用列舉申報。

使用列舉申報能扣除的成本就盡量扣除, 如果各項租屋成本扣除下來超過全年租金收入, 就可以不用繳到稅; 不過租金行情要合理, 當國稅局發現房屋出租的租金明顯低於當地一般租金時, 國稅局會參考「當地一般租金」情況做調整, 並重新計算租賃收入。

房地產筆記》授權轉載

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