房貸壽險 很重要?還不出錢還能有房住?各類型試算給你看!

作者:KevinLo   |   2020 / 10 / 01

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


編按:現代人買房往往需要背上30年以上的房貸。若家中突遭變故,失去經濟支柱,無力償還貸款時,房屋就很可能被銀行法拍,以至於無家可歸。所以 房貸壽險 的出現可以很大程度的避免這個問題,趕快一起來了解吧!

大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個 房貸壽險 , 擔心會增加經濟負擔而卻步。

其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇。

什麼是房貸型壽險?

房貸壽險 本質還是壽險, 只是多了跟房貸做連結, 專門針對負有「房貸責任」的人, 為了保全房子, 透過銀行購買這種將房貸與壽險結合的「定期」保險, 將風險轉嫁給保險公司。

房貸型壽險 = 房貸+壽險

在繳納房貸期間, 當貸款人因意外身故或失去工作能力 (指遭受 1 ~ 6 級失能及特定傷殘), 導致家庭收入中斷而無法繼續支付房貸時, 保險公司會優先將保險理賠金賠給銀行清償房貸, 避免房子因無法按時繳交貸款而遭銀行查封或拍賣, 讓家人流離失所。

若理賠金償還房貸款後還有剩餘款項, 則會發給指定受益人 (通常是貸款人的家人), 讓家人生活更有保障。

房貸型壽險類型

房貸型壽險依保險金額可區分為「遞減型」與「平準型」兩種, 以下圖表數據以法國巴黎人壽 「以愛傳家 3 」專案為例 ( 30 歲男性、房貸 300 萬元、 20 年期):

1.平準型

在投保期間內, 保額不會隨著房貸還款金額減少而降低, 即保額都是固定的。

(圖片來源: 法國巴黎人壽 「以愛傳家 3 」專案)

例子1: 

當投保「平準型」房貸壽險 300 萬 20 年期, 不論這 20 年還清多少房貸, 保額一律是 320 萬; 假設被保險人在房貸繳款期間內的第 19 年身故, 並剩下 5 萬元房貸尚未繳納, 那麼保險公司將為被保險人還完剩餘的 5 萬房貸之後, 剩下 320 萬 – 5 萬 = 315 萬的理賠金可以讓家人 (保險受益人) 自行運用。

優點:

保障最完整, 隨著房貸數字越來越少, 若發生事故時, 清償房貸後的剩餘保額可當成家人生活費。

缺點:

相同的保額, 保費比「遞減型」貴。

例子2: 

以 30 歲男性、房貸 300 萬元、 20 年期的法國巴黎人壽 「以愛傳家 3 」專案為例, 「平準型」保費比「遞減型」保費高快 1 倍。

適合對象:

  • 因「平準型」保費較貴, 適合收入較高 (雙薪家庭)、家庭成員較多 (上有父母下有兒女)、家庭責任較重的小家庭。
  • 若購屋人本身並未多買身故保險, 可以透過「平準型」房貸壽險取得更多身故保險給付。

遞減型

在投保期間內, 保額與保障隨著房貸還款金額減少而降低, 但遞減的額度大多是固定的。

(圖片來源: 法國巴黎人壽 「以愛傳家 3 」專案)

例子: 

當投保「遞減型」房貸壽險 300 萬 20 年期, 保額則會根據「本息攤還」的概念, 每年依償還房貸狀況遞減, 保額遞減的額度大多是固定的, 保障範圍就未償還的房貸做理賠; 假設被保險人在房貸繳款期間內的第 19 年身故, 並剩下 5 萬元房貸尚未繳納, 那麼保險公司將為被保險人還完剩餘的 5 萬房貸之後, 不會有多餘的理賠金可以讓家人 (保險受益人) 自行運用。

優點:

  • 因保險理賠只夠償還銀行貸款, 且保費逐年遞減, 所以保費便宜, 較能為投保人減少經濟負擔。

缺點:

  • 由於保額與保障隨著房貸還款金額減少而降低, 除非房貸提前結清, 否則還完剩餘房貸之後, 通常不會有多餘的理賠金給受益人。

適合對象:

  • 因「遞減型」保費較便宜, 適合經濟負擔相對較沈重 (單一經濟來源) 的家庭、初次購屋者、年紀輕、收入較少 、單身族、小資族。
  • 若購屋人本身有買身故保險, 但額度不足以支付房貸餘額, 可以透過「遞減型」房貸型壽險來轉嫁負債風險。

平準型 VS 遞減型

房貸型壽險的優點

1.貸款條件較優惠  

金管會規定 (金管銀合字第 10100341680 號):「銀行辦理房屋貸款業務時, 不得以購買 房貸壽險 商品做為貸款之搭售條件或於貸款過程中不當勸誘。」

意思是, 銀行不可違反「公平交易法」, 利用更高額度、更低利率、保證一定核貸、若不保險就不貸款等方式, 來讓申貸人做為購買房貸型壽險的誘因 (可以撥打金融服務專線 1998 檢舉); 但如果銀行因貸款人購買房貸壽險, 給予較好的貸款條件, 屬於授信風險評估範圍, 並無不當。

有房屋作擔保, 銀行確保自己所借出去的錢能拿得回來, 加上銀行不必再花人力推銷商品, 所以申貸人買了壽險不只降低銀行的風險, 還讓銀行賺一筆佣金, 因此銀行願意給貸款成數更高, 或是要求更低的利率、寬限期更長等條件。

2.保費比定期壽險便宜  

相同保額條件,「房貸型壽險」比一般的「定期壽險」保費還便宜。

例子: 

假設 30 歲男性投保安達人壽「好築意」 20 年期 300 萬元的房貸型壽險, 因為定期壽險無法躉繳, 所以用平準型與遞減型的分期繳與投保友邦人壽「平安定期壽險 (JTL)」 20 年期 300 萬元的定期壽險比較, 可以發現房貸型壽險 (平準型) 的總保費比定期壽險便宜 1。5 成, 不僅可以確保房子不被拍賣, 另外多了疾病/意外身故、搭乘交通工具意外身故、重大燒燙傷及疾病/意外導致失能等保障。

3.繳納方式多元  

辦理房貸型壽險時, 必須自行繳交房貸壽險保費, 起初償還房貸壽險都是躉繳 (一次繳清) 方式, 後來金管會規定銀行必須提供保戶不同選擇 (金管銀合字第 10202004420 號), 所以購屋人也可以透過分期繳, 優缺點如下: 

A.躉繳 (一次繳清) 

  • 優點是避免忘了繳款讓保障中斷。
  • 若提前清償房貸, 額外擁有一份定期壽險保障。
  • 以相同條件的房貸型壽險來比較, 躉繳保費會比分期繳保費至少便宜 1 ~ 2 成以上。

例子: 

以富邦人壽的「好福代」壽險專案來說, 相同的壽險條件, 躉繳保費甚至比分期繳保費便宜 3.5 成!

B.分期繳 (月繳、季繳、半年繳、年繳) 

  • 可減輕繳費負擔。
  • 可滿足需要足夠房屋貸款成數的購屋者。
  • 繳款方式就像一般人身保險一樣, 可以利用信用卡、現金或是銀行轉帳扣款。

4.保費可與房貸一起繳納

如果保戶沒有多餘的錢繳納保費, 可以向銀行申請「保費融資」當做配套 , 借出來的錢直接與房貸一起償還即可, ex: 房貸 500 萬, 房貸壽險躉繳要 30 萬, 因此銀行可核貸 530 萬。

看似不用自己出錢就能買到房貸型壽險, 但畢竟多貸的部分不是免費的, 也是有額外利息需要支出, 所以讓人覺得購買房貸型壽險是被銀行扒了兩層皮。

5.保額與保障年限彈性

雖然房貸型壽險可投保低於房貸額度與保障期限小於房貸貸款年限, 但建議「足額足期」投保, 防止申貸人發生事故產生的「保險缺口」, 讓家人還需要自行籌錢來彌補:

  • 「足投保」: 貸款金額是多少, 就保多少。
  • 「足投保」: 貸款時間是多長, 就保多久。

6.加值的保障

房貸型壽險除了可償還銀行房貸債務保全房子, 另外還涵蓋「意外險」、「失能險」、「重大傷病險」等其他保險的保障, 但需注意保障範圍涵蓋愈廣, 保費也就愈高。

例子: 

投保安達人壽「好築意」房貸保障專案平準型保額 1,000 萬元, 在保險期間發生疾病或意外事故, 總計共有 8 項理賠情況如下:

7.免體檢就可承保

一般「定期壽險」因保險公司怕有人「帶病投保」產生道德風險問題, 所以需要經過體檢後, 保險公司才會承保; 但一般人不會為了投保高額度的房貸型壽險而去購買房子, 所以只要房貸型壽險投保金額與投保年齡在保險公司的規定之內, 簡單告知自身健康狀況沒有問題, 基本上都不需要體檢, 若保險公司因核保需要則不在此限。

房貸型壽險 VS 一般(定期)壽險

房貸型壽險與一般 (定期) 壽險兩者雖然都是壽險, 但還是有些差異, 差異比較整理於下圖:

就人生階段性來說, 一旦買了房子, 最好選擇房貸型壽險代替一般 (定期) 壽險, 避免因故無法償還房貸時, 至少有保險理賠金可以賠給貸款銀行, 若有多餘金額還能支援家人經濟生活。 

雖然也可以購買一般 (定期) 壽險讓保額等同於房貸, 但如同上面的分析, 相同的保額, 一般 (定期) 壽險的保費往往比房貸型壽險貴很多。

如果非要投保一般 (定期) 壽險, 可以等到房貸償還結束才投保, 因為房貸型壽險是「定期險」不是終身險, 保障期間跟著房貸償還的年限 ( 2 ~ 40 年), 並不會繳款一輩子, 當房貸繳完,壽險保障也會跟著結束了。

PS: 終身壽險就不用說了, 雖然繳費 20 年保障終身, 且期滿還能領回本金, 但保費貴得離譜, 錢要花在刀口上, 把保費用在人生責任重大的時期, 才是明智的理財選擇。

壽險型房貸的其它注意事項

  • 如果個人收支比不夠, 想要提高貸款額度、降低貸款利率或延長寬限期的人, 辦理房貸型壽險是個選擇。
  • 房貸型壽險不適用於房子為非自住、投資、短期持有, 只適合房子為長期「自住」使用, 因為房貸型壽險保費不便宜, 會增加投資成本, 壓縮投資獲利, 另外如果提前解約, 能拿回的金額會低於已繳款的金額。
  • 房貸型壽險是定期壽險而非終身壽險, 保障時間可小於或等於房貸的年限 ( 2 ~ 40 年), 期滿無法領回本金, 且保障隨之結束。
  • 有資格投保房貸型壽險的對象可以是「房屋權所有人」或是「實際付房貸的人」, 因為房子登記的所有權人並不一定是繳貸款的人, 所以最好是以「實際付房貸的人」為主, 這樣才能在他無法負擔房貸責任時啟動理賠機制, 達到保障的目的。
  • 房貸型壽險跟其他很多保單一樣,同樣的年紀,女性保費都比男性還便宜, 有人就會貪小便宜用女主人的名義投保房貸型壽險, 但萬一家中支付房貸的是男主人, 當男主人發生意外身故後, 不僅家中失去經濟來源, 同時還會因為當初被保險人填的是女主人的名字, 而無法獲得保險理賠。 因此投保房貸壽險時的被保險人最好是以「實際付房貸的人」為主。
  • 因為房貸型壽險是定期壽險, 保障會隨著契約結束而消失, 所以評估條件愈單純愈好, 需以房貸繳納風險為主要考量, 附加的保障可以考慮不隨年齡與體況而異動的保險, ex: 意外險, 其餘像是醫療險、癌症險、失能險等會隨年齡與體況而異動的保險, 不應一同評估, 因為當房貸型壽險到期, 如果體況不佳, 會遇到無法承保這類保險的風險, 若能承保, 也會因為年齡太大而面臨保費昂貴的問題。
  • 如果已經有一般保險, 還是建議買房子辦理房貸型壽險, 因為房貸型壽險的目標是清償房貸餘額, 保全資產並保障家人, 留愛不留債。
  • 現在房貸型壽險可任意指定保險金的受益人, 「受益人」不需像過去一樣必須指定為「銀行」, 但如果理賠金沒有優先償還房貸給銀行時, 房子仍可能遭到查封或拍賣; 如要避免這個問題, 可以主動要求附加「優先償還」批註條款, 將保險金先還房貸, 剩餘再給付受益人。
  • 若在保障期間內提早繳清房貸, 跟銀行借來支付房貸型壽險的貸款餘額也要一併還清, 才可繼續享有保障, 直到契約期滿為止。
  • 只要有房貸, 「隨時」都可以購買房貸型壽險, 即使房貸已經繳了好幾年; 但需要注意你的房貸銀行是否有銷售房貸壽險, 如果沒有, 就需要將房貸轉貸到有銷售房貸型壽險的銀行並購買。

對於本身有房貸型壽險, 但因為房貸利率而轉貸或「以小換大」的換屋族, 可考慮解約或續保等二種方式:

  • 解約:解約雖然可能可以拿回保單剩餘價值, 但最不划算。 因為房貸型壽險保費與一般保險計算方式相同, 是根據投保當時被保險人的年齡、性別、投保金額與年期的不同來核定, 所以提前解約需要支付解約金, 且一旦解約, 再也買不到當時投保年齡的費率, 保費只會更貴而已。
  • 續保:最好處理的方式是續保, 但前提是將包含保費的所有房貸全部清償後, 把「要保人」的名稱, 由原銀行名稱改為自己的名字, 也就是轉為個人定期壽險, 如此轉貸至它銀行後,房貸型壽險的保障仍存在。

總結

雖然房貸型壽險不像「火災地震險」是買房需要強制保的保險, 若貸款人經濟條件許可, 建議可以加保房貸型壽險, 避免風險降臨時, 讓自己的家庭暴露於風險中。

之前藝人戎祥無預警過世, 遺孀要還 1,980 萬元的房貸, 因經濟不堪負荷, 所以將總價 3,000 萬的林口房子, 最後以 2,500 萬認賠賣出, 如果當時戎祥申請房貸時有把房貸型壽險納入考量的話, 透過風險轉嫁後, 就不需要低價賣掉房子了。 ➤ 新聞連結

不過投保房貸型壽險, 不應該是為了有較低的利率、較高的貸款成數、更長的寬限期, 而是要以自身需求及負擔能力為考量, 精打細算一番, 否則可能會造成沉重的經濟負擔。

最後房貸型壽險保費不低也是事實, 這邊提供三種減少保費方式:

  • 使用「躉繳」方式繳款。
  • 選擇「遞減型」房貸壽險。
  • 以「女性」為貸款戶投保。

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KevinLo
在科技業打滾, 但在寫自己斜槓故事的男子: 熱愛房地產的租賃領域, 為了學習更多相關的知識, 考到租賃住宅管理人員證照, 透過實作的方式, 在部落格分享相關資訊, 與大家教學相長. 部落格: 房地產筆記 https://malapter.pixnet.net/blog
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