房屋貸款流程!房貸申辦教學?房貸申辦資料?房貸條件有哪些?
收藏文章
很開心您喜歡 股感知識庫 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
連長慶
字體放大


分享至 Line

分享至 Facebook

分享至 Twitter


房屋貸款流程!房貸申辦教學?房貸申辦資料?房貸條件有哪些?

2022 年 6 月 24 日

 
展開

買房是大多數人一生都會遇到的問題,但對大多數首購族而言對於房貸(房屋貸款)的一切都是不太熟悉的,包含:房貸流程、房貸注意事項、該準備什麼資料…等。因此,在此就容我從以下三個面向,向讀者娓娓道來吧:

  • 房貸的六大流程
  • 申請房貸的條件及注意事項:授信 5P 分析
  • 房貸申請時的準備事項

房貸流程:6步驟教你申辦房貸!

不論你是想要購買預售屋、新成屋還是中古屋,當你確定要購買時,申請房貸就是一件多數人要開始頭痛的問題。這邊我們就用簡單的六個步驟來涵蓋申辦房貸所需要經歷的所有流程,讓你快速上手申辦房貸的各個階段!

申貸步驟 1:申貸

第一步當然是向銀行提出房貸申請。

申貸步驟 2:房屋鑑價 / 估價

銀行在受理房貸後,便會派估價人員去評估不動產價值。

申貸步驟 3:審核貸款條件

銀行會從上述 5P 的面向進行貸款審核,作為決定貸款成數、利率與貸款條件的依據。

申貸步驟 4:對保簽訂貸款契約

對保這一專有名詞雖然拗口,但其實就是銀行與客戶簽訂借款契約的意思。由客戶攜帶身份證明文件,到銀行現場進行簽約與身份核對外,也確認合約內容是否有誤,保障自己的權益。在對保過程中,請注意以下事項:

  • 貸款總金額是否正確
  • 貸款利率、及貸款利率可能的變化
  • 貸款年限
  • 還款方式
  • 附加功能是否清楚 , 例如抵利型、理財型
  • 違約金的年限、罰則比例

申貸步驟 5:擔保品抵押設定

銀行會對不動產進行抵押權設定,以利之後在債務不履行的時候,可以申請法拍清償。過程中需要委託地政士事務所,因此會向客戶收取相應的費用。

申貸步驟 6:保險

投保住宅火險與地震險,存續期間到清償房貸為止。

延伸閱讀>>>【2022住宅火災險】11家住宅火險推薦,承保範圍、保費、理賠比較

申貸步驟 7:撥款

銀行的房貸專員會幫忙開戶(通常位於借款行),這個帳戶便是銀行撥款與日後繳房貸物的戶頭。在撥款前,銀行當天會打電話跟借款戶確認相關事項,以及是否已經投保火險與地震險。撥款後便完成所有房貸的流程了。貸款人接下來的工作便是每個月按時將應繳納的本息存入扣款帳號中,銀行就會自動從這個帳戶中扣繳囉。

房貸撥款時間?貸款流程時間整理!

房貸的每個階段的作業時間都需要 1-3 個工作天不等,整體流程幫讀者整理如下圖。由此可見,從申請到撥款最快的話也需要 7 個工作天,慢的話則需等待 2-3 週。

房貸流程與所需時長

房屋貸款條件?怎樣可以貸到房貸?

弄清了房貸流程也不代表就可以真的申請到貸款!要分析申請房貸時的注意事項,從自身角度出發是看不清的。不妨讓我們從坐在牌桌對面的放款者(ex.銀行)的角度來思考看看,這些放款者在辦理房貸業務時會注意申貸者的哪些事?

銀行在授信端最重視的就是「授信5P」,包括People(人)、Purpose(資金/不動產用途)、Payment(還款來源)、Protection(債權確保)、Perspective(未來展望),是銀行在評估放款時的經典構面。

授信5P:People(人)

借款人是核貸的關鍵因子之一,銀行要評估的面向很多,包括借款人的年齡、工作與職業、信用狀況等。借款人的年齡與工作等不難理解,均是對個人還款能力做出考量,這留待還款能力(Payments)時一起詳談。但針對較為抽象的個人信用,銀行如何是評估的?

首先,銀行會透過「聯合徵信資料」與「過往與銀行往來紀錄」,來對貸款戶的「個人信用」做出評估。簡而言之,過去有沒有好好準時還錢、有沒有欠款紀錄、負債狀況等,會是銀行決定能否放心借錢給你的重要評量指標。

延伸閱讀>>>「信用評分」是什麼?有哪些結果?哪些指標會影響信用評分?怎樣強化自己的信用評分?

授信5P:Payment(還款來源)

延續關於人的討論,信用狀況好的人,銀行還要確認他是不是有穩定的還款來源,這是確保債權的第一道防線。因此貸款人有沒有一份穩定的工作,這份工作能否帶來穩定的現金流,所在職位未來的發展性與潛力,都是評估的重要指標。

此外,可以很直白的說,銀行對於工作是有偏好的,例如軍公教,四師(醫師、會計師、建築師、律師等)。在這方面,領現族與自營商(攤商、小黃司機等)即便擁有優渥的收入,但因為較難以舉證每月的收入來源,在提供收入型財力證明上會陷入較為不利的地位。除

了工作帶來的收入外,個人所持有的資產,也是能增加銀行信任的指標。這類資產型的收入證明包括名下的股票與基金,不動產等的證明文件等。

總結而言,若你是較難以提供收入證明的族群(例如自營商或領現族),可以藉由下列方式,提高貸款額度,包括:

  • 提供資產型財力證明
  • 提供信用良好的保證人(配偶,父母,成年子女)
  • 增加抵押品
  • 嘗試將平時的收入定期存入戶頭,有利向銀行舉證每月收入來源。

授信5P:Purpose(資金/不動產用途)

房貸貸款,資金用途當然是用來買房。但其中還是有許多差異的,包括買的標的是商用不動產還是住宅,用途是自住還是投資等,在貸款成數上,都有所差異。為讀者簡單歸納個地區常見的核貸成數:

房貸地區/類型 北部 中部 南部 東部
可核貸成數 7 – 8 成 6.5 – 7 成 5.5 – 7.5 成 5.5 – 6 成

除了銀行的考量外,要上升到國家政策角度思考箇中原因。政府所謂的打房,其實並非打壓房市的自住需求,而是打壓投機客。因此在政策上,當你在購買第二、三戶以上的房產(投資目的)時,其貸款成數就會有所限制了。

延伸閱讀>>>【 2022 打房 】政府打房政策有哪些?炒房不用坐牢了?打房懶人包看這裡!

延伸閱讀>>>央行限貸令!選擇性信用管制是什麼?對房價的影響?雙北第二戶房貸限貸令要來了?

總而言之,自住的購屋貸款,通常是貸款成數最高的。此外,豪宅與商用不動產的貸款成數也通常較低。以下檢附央行自 2020 年底以來祭出的第四波房市信用管制措施,供讀者參考。

央行近期第四波信用管制措施

授信5P:Protection(債權確保)

抵押品的價值是債權確保的第二道防線。在貸款的過程中,會將房屋設定抵押權,讓銀行在貸款人債務不履行時,能拿去拍賣清償貸款。因此該抵押品的價值就非常重要了,借款人也要多了解自己的債權才行。
首先,在判斷抵押品價值,銀行的鑑價人員,主要評估幾個面向,包括所在地段,周邊生活機能,屋齡與屋況,周遭有沒有嫌惡設施等。這方面屬於估價的範疇,族繁不及備載。但需要提點的是,銀房在放款時的估價通常會較為保守,與房子市值可能會有所落差。

授信5P:Perspective(未來展望)

最後,銀行也會從 top – down 的角度,審視總體經濟狀況,現在的市場與經濟趨勢,對個體戶所在行業別的影響。但此一面向,大多針對企業貸款戶而言。

申辦房貸技巧整理

如果覺得自己貸款成數比其他人低,原因可能之一可能是「人」,包括信用瑕疵與收入不足。其二的話,則為「物」的問題,座落位置不佳或不易轉手的物件(如:小套房、屋齡過高的中古屋、偏鄉、工業住宅等),都是貸款成數不佳的可能原因。若希望提高貸款成數,不妨嘗試以下幾種方式:

  • 提供資產型財力證明
  • 保證人
  • 增加抵押品
  • 縮短還款年限
  • 提高利率
  • 配合信用貸款

房貸準備資料

在辦理房貸時,上述程序中有不少需要由借款者準備的資料與負擔費用。提前備妥,才不至於跑流程時手忙腳亂喔。
首先,各個階段需要準備的資料有所不同,在此幫讀者簡單整理如下:

申請房貸所需準備的文件 對保需要攜帶資料
  1. 身分證明:
    借款人與保證人的身分證影本
    戶口名簿或戶籍謄本
  2. 所得與財產證明:
    報稅證明、扣繳憑單、薪資單、薪轉戶存摺、財產證明
  3. 買賣證明:
    買賣合約書影本、土地與建物登記謄本
    貸款申請書
  1. 借款人與保證人的身分證正本
  2. 第二證件
  3. 私章
  4. 建物土地權狀正本

房貸申辦相關費用?

其次,在申請房貸過程中,會有以下費用需要由貸款人負擔,包括:

鑑價費

在這方面,因為外商銀行與本土銀行做法不同,在費用上會衍生出差異。本土銀行多會由內部的鑑價人員,配合自動估價模型進行估價,如此一來,可能就不需要額外費用。但外商銀行則會委託估價師進行估價,這方面就有費用要負擔了,但一般約在 5000 元內。

銀行帳戶管理費

主要包含房貸開辦費用、聯徵中心信用查詢費、手續費、房貸承辦人員獎金與房貸帳管費用等等,均為一次性費用。依照各銀行不同而定。土地登記規費:登記規費為設定金額的 1/1000。

地政士費

或傳統上稱代書費,主因是上述手續其實非常繁複,一般而言委託地政士協助抵押權設定,約為 2500 – 6000元。

火險、地震險

一般銀行都會有此項強制規定,主要是預防災害發生導致抵押品損壞時,貸款人無力償還的狀況。市面上的兩者保費加總約落在 2000元至 3000 元。但主要仍以各保險公司的合約為主。

申請房貸注意事項

綜上所述,走過了申請房貸流程,銀行也透過授信 5P 決定了房子的貸款成數(也就是要核貸幾成給你)&貸款利率(這項因子除了整體市場的利率水準外,也考量了貸款人的信用風險)。到此你的貸款流程就也全部完成啦,剩下便是借款者的自備款準備啦。
一般而言,買房的頭期款約在房屋總價的兩到三成,但根據上述 5P 的條件,會有不同的貸款成數。為了避免銀行核貸結果與預期有巨幅落差,變成自備款不足的族群,建議讀者可以做的檢視面向如下:

  • 線上估價系統:很多銀行也提供線上估貸,其結果可作為初步的參考值。實際貸款成數仍由放款端決定的合約為準。
  • 擔保品條件、座落地點、是否為豪宅、自住或投資、商用或住宅用等等,這些在事前務必釐清。
  • 上述條件配合留意前述為讀者整理的央行信用管制政策。
  • 多方向銀行確認。

本篇文章幫讀者簡單科普一下房貸知識,希望能幫助讀者在核貸與買房之路上,走得更為順利。

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
分享文章
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
收藏 已收藏
很開心您喜歡 股感知識庫 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
連長慶
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
地圖推薦
 
推薦您和本文相關的多維知識內容
什麼是地圖推薦?
推薦您和本文相關的多維知識內容